Υπόγεια στην… επιφάνεια

Τη νομιμοποίηση, μέσω της αγοράς συντελεστή δόμησης, χιλιάδων υπογείων
κτισμάτων και ημιυπαιθρίων χώρων, που αυθαίρετα έχουν αλλάξει χρήση, προβλέπει
το νέο σχέδιο νόμου του ΥΠΕΧΩΔΕ με το οποίο ξεπαγώνει και πάλι – έπειτα από
έξι ολόκληρα χρόνια – το μέτρο της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης.

Με το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα νομιμοποιηθούν χιλιάδες υπόγεια και ημιυπαίθριοι χώροι

Ειδικότερα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο που παρουσίασε χθες η υπουργός ΠΕΧΩΔΕ
Βάσω Παπανδρέου, δίδεται η δυνατότητα για μία τριετία από την ψήφισή του, να
νομιμοποιηθούν οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσεων που έχουν γίνει σε χιλιάδες
υπόγεια και ημιυπαιθρίους χώρους, κυρίως σπιτιών και ξενοδοχειακών μονάδων.

«Είναι μια λύση σε ένα υπαρκτό πρόβλημα», ανέφερε χαρακτηριστικά η κ.
Παπανδρέου και διευκρίνισε ότι οι νομιμοποιήσεις «σε καμία περίπτωση δεν
περιλαμβάνουν το κλείσιμο των πιλοτών».

Όπως διευκρίνισε η υπουργός ΠΕΧΩΔΕ, οι νομιμοποιήσεις θα γίνονται υπό την
προϋπόθεση ότι δεν θα αυξάνεται το εμβαδόν των χώρων που έχουν κλειστεί
(υπογείων, ημιυπαιθρίων χώρων) και ότι η νέα χρήση (π.χ. κατοικία, άθληση,
ψυχαγωγία κ.λπ.) θα επιτρέπεται στην περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

Ακυρώνονται 35.000 τίτλοι

Με το νομοσχέδιο ακυρώνονται οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν
εκδοθεί μέχρι σήμερα από ακίνητα για τα οποία δεν επιτρέπεται (βάσει και των
αποφάσεων του ΣτΕ) να εκδίδεται τίτλος μεταφοράς συντελεστή. Ως τέτοια
θεωρούνται τα χαμηλά κτίρια και τα «πολεοδομικώς ενδιαφέροντα», καθώς και οι
τίτλοι που εκδόθηκαν αντί χρηματικής επιχορήγησης για τη δημιουργία γκαράζ. Το
σύνολο των τετραγωνικών μέτρων των τίτλων αυτών που ακυρώνονται υπολογίζονται
σε περίπου 35.000. Προβλέπεται δε η εξαγορά των συγκεκριμένων τίτλων από το
ΕΤΕΡΠΣ και την καταβολή της αξίας τους σε δόσεις. Ο τρόπος υπολογισμού της
αξίας θα καθορισθεί με κοινή απόφαση των υπουργών ΠΕΧΩΔΕ και Οικονομικών.

Το νομοσχέδιο, που επαναφέρει σε ισχύ το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή
δόμησης, ήδη βρίσκεται στο στάδιο της υπογραφής του από τους συναρμοδίους
υπουργούς, ενώ όπως ανέφερε η κ. Παπανδρέου «με αυτό δρομολογούνται λύσεις σε
χρόνια αιτήματα και προβλήματα τα οποία αφενός ταλαιπωρούν τους πολίτες και
αφετέρου στερούν την πολιτεία από ένα χρήσιμο πολεοδομικό εργαλείο».

Υπενθυμίζεται ότι παλιός νόμος για τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης τυπικά
και ουσιαστικά παραμένει ανενεργός εδώ και έξι χρόνια (από το 1996), όταν
εκδόθηκαν σχετικές ακυρωτικές πράξεις από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Λύση για 50.000 πολίτες

Έπειτα από τις πράξεις αυτές, όπως εκτιμούν οι αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΕΧΩΔΕ,
έχουν δημιουργηθεί προβλήματα σε περισσότερους από 50.000 πολίτες σε ολόκληρη
τη χώρα τα οποία συνδέονται αμέσως ή εμμέσως με το θέμα της μεταφοράς του
συντελεστή δόμησης.

Ειδικότερα, με τις νέες ρυθμίσεις αναμένεται να ανοίξει ο δρόμος για την
προώθηση χιλιάδων οικοδομικών αδειών, των οποίων η έκδοση στηρίζεται στο μέτρο
της μεταφοράς συντελεστή δόμησης και να αντιμετωπιστούν όλες οι εκκρεμότητες
που υπάρχουν με τους ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων ακινήτων.

Όχι σε παραλίες και δάση

Σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, δεν θα επιτρέπεται η μεταφορά
συντελεστή στα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα που εφάπτονται με παραλίες ή
παραλίμνιες ζώνες στις οποίες απαγορεύεται η οικιστική αξιοποίηση, καθώς και
σε αρχαιολογικούς χώρους, σε δασικές-αναδασωτέες εκτάσεις και σε άλλες
προστατευόμενες περιοχές.

Με την εφαρμογή του νέου νόμου εκτιμάται ότι θα βελτιωθεί ο τρόπος υπολογισμού
της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που δίνουν και δέχονται μεταφερόμενο
συντελεστή. Επίσης, θεσπίζεται παράβολο ύψους 100 ευρώ υπέρ του ΕΤΕΡΠΣ, για
κάθε πράξη μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Πάντως, όλα τα ζητήματα που σχετίζονται με λεπτομέρειες τεχνικού χαρακτήρα,
δηλαδή πώς θα βγαίνει ο τίτλος, πώς θα υπολογίζονται οι δομήσιμες επιφάνειες
στο ωφελούμενο ακίνητο, πώς θα ακυρώνονται οι τίτλοι κ.λπ. θα ρυθμιστούν με
Προεδρικό Διάταγμα, το σχέδιο του οποίου είναι ήδη έτοιμο και την επομένη
ημέρα από την ψήφιση και τη δημοσίευση του νόμου θα σταλεί στο ΣτΕ για
επεξεργασία.

Το ίδιο νομοσχέδιο ρυθμίζει και άλλα πολεοδομικά θέματα ή ζητήματα της
ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας που έχουν δημιουργήσει ερμηνευτικά
προβλήματα. Τα κυριότερα εκ των οποίων είναι η οριστική διανομή των
κληροτεμαχίων στον οικισμό «Ροδόπολης» Αττικής, οι ζώνες προστασίας στο
Ποικίλο Όρος, καθώς και θέματα οργάνωσης και στελέχωσης των Οργανισμών Αθήνας
και Θεσσαλονίκης και του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος.

Η μεταφορά μόνο σε οριοθετημένες ζώνες κάθε δήμου

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, μόνο τα διατηρητέα και τα ρυμοτομούμενα θεωρούνται
πλέον βαρυνόμενα ακίνητα για τα οποία θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή
δόμησης. Ο θεσμός θα μπορεί να εφαρμοστεί μόνο μέσα σε ειδικά οριοθετημένες
ζώνες κάθε δήμου και μόνο εντός των ορίων του ίδιου δήμου.

Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης θα γίνεται σε συγκεκριμένες περιοχές, οι
οποίες θα ονομάζονται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και θα καθορίζονται έπειτα από
πολεοδομικές μελέτες. Με τις μελέτες θα πρέπει να τεκμηριώνεται ότι το ποσοστό
αύξησης του συντελεστή στις ζώνες αυτές δικαιολογείται από χωροταξικά και
πολεοδομικά δεδομένα και τους αναπτυξιακούς στόχους της περιοχής. Θα
λαμβάνονται υπόψη τα περιθώρια επιβάρυνσης της περιοχής, η θέση της, η
φυσιογνωμία και οι ιδιαιτερότητές της, τα δίκτυα υποδομής και ο κοινωνικός
εξοπλισμός.

Όπως διευκρίνισε η κ. Παπανδρέου, ο καθορισμός των ζωνών θα γίνεται με απόφαση
του γενικού γραμματέα της Περιφέρειας και σε κάποιες περιπτώσεις με απόφαση
του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ και τη γνώμη του οικείου δήμου.

Η υπουργός διευκρίνισε ότι στις ζώνες υποδοχής συντελεστή που θα καθοριστούν
σε κάθε δήμο θα επιτρέπεται να γίνεται μεταφορά συντελεστή μόνο από
ρυμοτομούμενα ακίνητα του ίδιου δήμου και από διατηρητέα της ίδιας
περιφέρειας. Η διαφορετική πολιτική που ακολουθείται ως προς τα διατηρητέα
έγκειται στο γεγονός ότι υπάρχουν δήμοι (όπως π.χ. ο Δήμος Αθηναίων) στους
οποίους υπάρχουν πολλά διατηρητέα. Εάν ίσχυε και για τα διατηρητέα ό,τι
ακριβώς και για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα (μεταφορά συντελεστή δόμησης μόνο
εντός του ιδίου δήμου), τότε θα υπήρχε κορεσμός.