Φορολογικός Οδηγός Παγίδες για τους ιδιοκτήτες

Η Εφορία δεν φορολογεί μόνον τα πραγματικά εισοδήματα, αλλά και τα λεγόμενα τεκμαρτά

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν και φέτος πρόσθετο φόρο είτε για το
πραγματικό είτε για το τεκμαρτό εισόδημα που απέκτησαν από τα ακίνητά τους στη
διάρκεια του 2000.

Ο πίνακας 4Ε, που βρίσκεται στη δεύτερη σελίδα της δήλωσης, αναφέρεται στην
ακίνητη περιουσία και στα εισοδήματα τα οποία προέρχονται από αυτήν. Πρέπει να
τον συμπληρώσουν φορολογούμενοι που έχουν εισπράξει ενοίκια από κατοικίες,
καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, γαίες ή από χώρους όπου κάποιοι έχουν
τοποθετήσει επιγραφές, διαφημίσεις κ.λπ. Την ίδια υποχρέωση έχουν όσοι
εισέπραξαν χρήματα από υπενοικίαση όλων αυτών των ακινήτων και χώρων, καθώς
και οι ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν αυτά τα ακίνητα (ιδιοχρησιμοποίηση) ή
κατοικούν οι ίδιοι σ’ αυτά (ιδιοκατοίκηση). Θα πρέπει επίσης να αναφερθεί και
τυχόν δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κάποιων ακινήτων ή χώρων που έχει ο
φορολογούμενος, εκτός από το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης
κατοικίας από γονείς σε παιδιά και αντίστροφα.

Η Εφορία δεν φορολογεί μόνον τα πραγματικά εισοδήματα, αλλά και τα λεγόμενα
τεκμαρτά. Το σκεπτικό τής φορολογικής αρχής είναι ότι όταν ασκείς κάποιο
επάγγελμα μέσα σε ακίνητο ή χώρο που είναι δικός σου, τότε γλιτώνεις το ποσόν
που θα πλήρωνες για ενοίκιο.

Άρα, για την Εφορία αυτό που δεν πληρώνει ο φορολογούμενος είναι κατά τεκμήριο
εισόδημα και επομένως φορολογείται.

ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ

Εξαιρεί, όμως, τους φορολογουμένους που μένουν στο δικό τους σπίτι μέχρι 150
τ.μ., πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο. Στην περίπτωση αυτή, δεν
λαμβάνεται υπόψη τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση.

Το ίδιο ισχύει και εάν ο φορολογούμενος έχει και ένα δεύτερο σπίτι, που
χρησιμοποιείται είτε για εξοχικό είτε όχι. Προϋπόθεση είναι ότι το άθροισμα
των τ.μ. της κύριας και της δευτερεύουσας κατοικίας δεν ξεπερνάει τα 150 τ.μ.,
πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο.

Αν, για παράδειγμα, ο φορολογούμενος, ο οποίος έχει μέχρι δύο παιδιά που τον
βαρύνουν, κατοικεί σ’ ένα ιδιόκτητο διαμέρισμα ή μονοκατοικία 90 τ.μ. και έχει
ένα εξοχικό μέχρι 60 τ.μ., τότε γλιτώνει από την ιδιοκατοίκηση.

Αν το άθροισμα υπερβαίνει τα 150 τ.μ., τότε η Εφορία θα λάβει υπόψη ως
τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση εκείνο το ποσό που αναλογεί στα
τετραγωνικά μέτρα, τα οποία είναι πάνω από τα 150.

ΤΟ Ε2

Πριν όμως συμπληρωθεί ο πίνακας 4Ε (στη δεύτερη σελίδα της δήλωσης), όπου
αναγράφονται τα εισοδήματα από ακίνητα γενικά, πρέπει να συμπληρωθεί το έντυπο
Ε2. Πρόκειται για μια κατάσταση όπου ο φορολογούμενος πρέπει να γράψει
αναλυτικά όλα τα μισθώματα από ακίνητα (πραγματικά και τεκμαρτά).

Αν δεν έχει κανένα άλλο ακίνητο εκτός από αυτό που ιδιοκατοικεί και ένα
δεύτερο (εξοχικό ή όχι), τότε δεν υποχρεούται να συμπληρώσει το έντυπο Ε2. Το
έντυπο Ε2 δεν υποχρεούται να το συμπληρώσει σε περίπτωση δύο δευτερευουσών
κατοικιών από τις οποίες η μία είναι εξοχική και η άλλη μη εξοχική (αστική).
Αν, όμως, έχει περισσότερες δευτερεύουσες κατοικίες, τότε ο φορολογούμενος
έχει την υποχρέωση να συμπληρώσει το έντυπο Ε2. Επίσης, αν ο φορολογούμενος
έχει ακίνητα ή χώρους και εισπράττει εισοδήματα, τότε θα πρέπει να συμπληρώσει
το έντυπο Ε2 αναλυτικά (ένα προς ένα) και τα συνολικά ποσά (τα αθροίσματα) θα
πρέπει να μεταφερθούν στον πίνακα 4Ε. Στον πίνακα αυτό θα αναγραφεί και η
επιφάνεια κάθε ιδιοκατοικούμενης (κύριας ή δευτερεύουσας) κατοικίας,
ανεξάρτητα από το αν το άθροισμα είναι κάτω από 150 τ.μ. Θα πρέπει επίσης να
αναφέρεται και το πόσο θα ήταν το ενοίκιο που θα πλήρωνε αν οι κατοικίες οι
οποίες ιδιοκατοικούνται (κύρια ή δευτερεύουσα) δεν ήταν ιδιοκτησία του
φορολογουμένου. Αυτό πρέπει να γίνει, είτε τα τ.μ. υπερβαίνουν τα 150, πλέον
20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο, είτε όχι. Αν δεν υπερβαίνουν το όριο
αυτό, η Εφορία δεν θα λάβει υπόψη της το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση,
παρ’ ότι το έχει αναγράψει ο φορολογούμενος.

ΟΙ ΜΕΙΩΣΕΙΣ

Όταν ολοκληρωθούν όλες αυτές οι υποχρεώσεις, έρχεται η σειρά των δικαιωμάτων
του φορολογουμένου, καθώς στον πίνακα 4Ε από τους κωδικούς 151 και μετά
αρχίζουν οι μειώσεις. Δηλαδή από τα εισοδήματα από ακίνητα, τα οποία θα
δηλώσει ο φορολογούμενος, η Εφορία θα αφαιρέσει ένα ποσοστό από τις δαπάνες
που τυχόν έκανε μέσα στο 2000 για τα ακίνητα αυτά.

Όχι, βέβαια, κάθε δαπάνη, αλλά μόνον ορισμένες κατηγορίες, όπως είναι αυτές
για ασφάλιστρα πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για επισκευή και συντήρηση, για
αμοιβή δικηγόρων, για δίκες που είχατε με τους ενοικιαστές σας για απόδοση
μισθίου ή για να καθοριστούν δικαστικά τα ενοίκια.

Αναγνωρίζονται επίσης οι δαπάνες για την επισκευή και συντήρηση του καυστήρα
κεντρικής θέρμανσης και άλλες δαπάνες για κοινόχρηστους χώρους που αναλογούν
επιμεριστικά στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Έτσι, λοιπόν, η Εφορία από τις δαπάνες θα αφαιρέσει:

­ 10% για αποσβέσεις, εφόσον τα ακίνητα χρησιμοποιούνται ως κατοικίες,
οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων,
ξενοδοχεία, κλινικές και σανατόρια. ­ 15% για τα ασφάλιστρα πυρκαγιάς και
άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης και αμοιβή δικηγόρου.

Αν τα ακίνητα είναι γραφεία, καταστήματα, αποθήκες κ.λπ., τότε η Εφορία θα
αφαιρέσει μόνον 5% για αποσβέσεις και μόνον 5% για ασφάλιστρα, έξοδα κ.λπ.

Όμως, η αφαίρεση για ασφάλιστρα, επισκευές κ.λπ. θα γίνει εφόσον συνυποβληθούν
τα απαραίτητα δικαιολογητικά, δηλαδή οι αποδείξεις λιανικής πώλησης, παροχής
υπηρεσιών κ.λπ.