Δεν υπάρχει «φούσκα» στην κτηματαγορά

Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται εδώ και πέντε χρόνια σε φάση έντονης ανόδου τιμών. Οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά 40%-60% σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικά μέτωπα, ενώ τα ενοίκια σε πολλές περιοχές έχουν ξεπεράσει τις αντοχές των νοικοκυριών. Η εικόνα αυτή προκαλεί εύλογη κοινωνική ανησυχία, αλλά δεν αντανακλά «φούσκα» με την οικονομική έννοια του όρου.

Οι αιτίες είναι βαθύτερες και δομικές. Η προσφορά κατοικιών έχει περιοριστεί δραστικά εξαιτίας του υψηλού κόστους κατασκευής, της μεγάλης γραφειοκρατίας και – καθοριστικά – των περιορισμών στην εκτός σχεδίου δόμηση ύστερα από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η αυστηροποίηση αυτή, αν και με περιβαλλοντικό σκεπτικό, οδήγησε σε σημαντική μείωση των διαθέσιμων οικοπέδων προς αξιοποίηση, πιέζοντας τις τιμές γης και ακινήτων προς τα πάνω.

Παράλληλα, κρατικά προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» και το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» παρείχαν ορισμένες ευκαιρίες σε νέους αγοραστές, χωρίς όμως να έχουν επαρκές εύρος για να επηρεάσουν τη συνολική εικόνα της αγοράς.

Συχνά γίνεται λόγος για τη «Χρυσή Βίζα» και τη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) ως βασικούς παράγοντες της στεγαστικής κρίσης. Στην πραγματικότητα, πρόκειται για δευτερεύουσες επιδράσεις: ούτε το μέγεθος των σχετικών επενδύσεων ούτε η γεωγραφική τους κατανομή δικαιολογούν τον ρόλο του αποδιοπομπαίου τράγου. Το πρόβλημα είναι πολύ πιο σύνθετο και αφορά κυρίως την αδυναμία του συστήματος να παράγει νέα, προσιτή κατοικία.

Οσο για τον φόβο φούσκας, τα δεδομένα δείχνουν το αντίθετο: οι αγορές γίνονται κυρίως με ίδια κεφάλαια, χωρίς υπερβολική μόχλευση ή αμφίβολη τραπεζική χρηματοδότηση. Η ζήτηση παραμένει πραγματική, βασισμένη σε ουσιαστικές στεγαστικές ανάγκες.

Συμπερασματικά, δεν έχουμε να κάνουμε με φούσκα, αλλά με ένα διαρθρωτικό στεγαστικό έλλειμμα. Χρειάζεται μια νέα πολιτική γης και στέγασης που να αντιμετωπίζει τις αιτίες και όχι μόνο τα συμπτώματα.

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος είναι πρόεδρος του ΔΣ του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής