Το γερμανικό ράλι ακινήτωνκαι το δίλημμα της ΕΚΤ

Σημάδια υπερθέρμανσης έχει αρχίσει να δείχνει η αγορά ακινήτων της Γερμανίας καθώς ο φθηνός δανεισμός, η συνεχής μετακίνηση εργαζομένων στις μεγάλες πόλεις και η ανάπτυξη της οικονομίας που οδηγεί σε αύξηση εισοδημάτων έχουν οδηγήσει τις τιμές στα ύψη. Μόλις τον προηγούμενο μήνα η κεντρική τράπεζα της χώρας, η Μπούντεσμπανκ, χτύπησε για μια ακόμη φορά το καμπανάκι του κινδύνου αναφέροντας σε έκθεσή της ότι οι τιμές στις γερμανικές πόλεις μπορεί να είναι υπερτιμημένες από 15% έως 30%. Πρόκειται ουσιαστικά για προειδοποίηση ότι έχει αρχίσει να δημιουργείται φούσκα στη μεγαλύτερη αγορά κατοικιών της Ευρώπης με βάση την αξία των κατοικιών.

Βασικός παράγοντας της αύξησης των τιμών είναι η πολύ μεγάλη ζήτηση αφού μέχρι και το 2015 στις μεγάλες πόλεις κατασκευάζονταν πολύ λιγότερες κατοικίες από όσες χρειάζονταν λόγω μετακίνησης του πληθυσμού. Η κατάσταση που διαμορφώνεται δείχνει επίσης το μεγάλο δίλημμα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας η οποία θα πρέπει να αποφασίσει πότε θα κλείσει τη στρόφιγγα της άπλετης ρευστότητας στην Ευρώπη. Μια από τις παρενέργειες που έχει δημιουργήσει η ρευστότητα αυτή είναι το ράλι των ακινήτων στις γερμανικές πόλεις, όπου τα τελευταία χρόνια δεν έχει συμβεί καμία διόρθωση τιμών.

Το μεγάλο πρόβλημα της ΕΚΤ που πρέπει να αποφασίσει εάν θα ακολουθήσει πιο περιοριστική νομισματική πολιτική είναι ότι η ρευστότητα που παρέχει σήμερα είναι υπερβολική λόγω του πολύ μεγάλου πληθωρισμού των τιμών των ακινήτων στη Γερμανία. Είναι όμως επαρκής για άλλες χώρες με οικονομικά προβλήματα όπως η Ελλάδα όπου σήμερα η κατανάλωση έχει υποχωρήσει στο 70% των επιπέδων του 2008.

Ράλι ακινήτων καταγράφεται και σε άλλες χώρες της ευρωζώνης, με πρωταθλήτριες την Ιρλανδία και την Ισπανία. Σύμφωνα με στοιχεία της Global Property Guide, προσαρμοσμένες με βάση τον πληθωρισμό, οι τιμές των ακινήτων στην Ιρλανδία αυξήθηκαν το τέταρτο τρίμηνο του 2017 κατά σχεδόν 12% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2016. Η αντίστοιχη αύξηση στην Ισπανία ήταν 3,3% και στην Πορτογαλία 3%. Μόνο που στις χώρες αυτές οι τιμές των ακινήτων είχαν καταγράψει μεγάλη βουτιά τα προηγούμενα χρόνια λόγω της κρίσης και τώρα έχουν αρχίσει ξανά να ανακάμπτουν. Τα ίδια στοιχεία δείχνουν ότι το ίδιο διάστημα οι τιμές των ακινήτων στη Γερμανία αυξήθηκαν κατά σχεδόν 4,5%, ενώ στην Ελλάδα υποχώρησαν κατά 1%.

Τον προηγούμενο μήνα η εταιρεία Empirica που ειδικεύεται σε αναλύσεις της αγοράς ακινήτων ανέφερε σε έκθεσή της ότι ο μεγαλύτερος κίνδυνος διόρθωσης έχει αρχίσει να δημιουργείται σε μεγάλες πόλεις όπως το Βερολίνο, το Μόναχο και η Στουτγάρδη. Η Empirica προβλέπει ακόμη και 30% πτώση μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια.