Τα μυστικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Είναι η μόδα της εποχής. Το φαινόμενο Airbnb, η ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων που δημιούργησαν τον Αύγουστο του 2008 τρεις φοιτητές στον Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνιας έχει αλλάξει τον χάρτη της αγοράς των ακινήτων. Εχει κατακτήσει τον χώρο της μισθωμένης κατοικίας, έχει προκαλέσει φρενίτιδα αλλά και έντονο πονοκέφαλο στην τουριστική αγορά.

Ταυτόχρονα όπως σημειώνουν παράγοντες της αγοράς έχει προκαλέσει αρκετές δυσλειτουργίες με αποκορύφωμα την εξεύρεση κατοικίας προς αστική μίσθωση που στο κέντρο της Αθήνας είναι είδος προς εξαφάνιση.

Οσοι αναζητούν σπίτι στις συνοικίες του κέντρου Κουκάκι, Πετράλωνα,   Φιλοπάππου, Μακρυγιάννη ή ακόμη και στα Εξάρχεια διαπιστώνουν ότι τα ενοικιαστήρια είναι ελάχιστα, τα ενοίκια υψηλά και η ποιότητα των διαμερισμάτων χαμηλή. Ωστόσο, στις ίδιες περιοχές υπάρχουν δεκάδες σπίτια που είναι διαθέσιμα μέσω Airbnb. Οι ιδιοκτήτες για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους προτιμούν να ενοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας και όχι με τον παραδοσιακό τρόπο.

Η ζήτηση ακινήτων ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας έχει αυξηθεί κατακόρυφα ανεβάζοντας σημαντικά τις τιμές πώλησης διαμερισμάτων σε περιοχές που κυριαρχούν οι μισθώσεις μέσω Airbnb, όταν σε άλλες περιοχές του Λεκανοπεδίου οι τιμές πώλησης των ακινήτων βρίσκονται στο ναδίρ.

Εκτός από τους ιδιοκτήτες υπάρχουν και εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην αγορά. Υπογράφουν συμφωνητικό με τους ιδιοκτήτες, τα μισθώνουν για εκμετάλλευση μέσω Airbnb και συνήθως πληρώνουν αρκετά υψηλότερο μίσθωμα από αυτό που θα πλήρωνε ένας ιδιώτης.

Ο κλάδος των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων παρέχει διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι αδυνατούν να πωλήσουν το ακίνητό τους τα τελευταία χρόνια λόγω της μεγάλης κάμψης της ζήτησης στην κτηματαγορά. Μέσω Airbnb αποκτούν εισοδήματα και μπορούν έτσι να ανταποκριθούν στην πληρωμή του ΕΝΦΙΑ και άλλων υποχρεώσεων (π.χ. κοινόχρηστων δαπανών) για τα ακίνητά τους.

ΦΟΡΟΣ ΕΩΣ 45%. Τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση κατοικιών φορολογούνται με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν έως και 45%, ανάλογα με το ύψος των ετήσιων εσόδων, ακολουθώντας την ίδια κλίμακα με τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια που εφαρμόζεται και στις συμβατικές μισθώσεις.

Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017 τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στη φορολογική δήλωση που θα υποβληθεί το επόμενο έτος.

Πιο συγκεκριμένα, στο ετήσιο εισόδημα που θα αποκτήσουν φέτος οι φορολογούμενοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θα επιβληθεί το 2018 φόρος εισοδήματος με βάση την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν το 45% ως εξής:

– Για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%. Για παράδειγμα φορολογούμενος έχει εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου του 10.000 ευρώ. Ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει το επόμενος έτος ανέρχεται σε 1.500 ευρώ.

– 35% στο τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ, και

– 45% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Οι συντελεστές αυτοί ισχύουν εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

ΠΩΣ ΥΠΟΛΟΓΙΖΕΤΑΙ. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με:

– 22% μέχρι 20.000 ευρώ

– 29% από 20.001 έως 30.000,

– 37% από 30.001 έως 40.000 και

– 45% άνω των 40.000.

Οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας θα πρέπει να γνωρίζουν ακόμη τα εξής:

– Το εισόδημα απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

– Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές 2,2% έως 10%.

Καμπάνα 5.000 ευρώ σε όσους… ξεχάσουν να τα εμφανίσουν
{ARXS}Εντός του πρώτου τριμήνου{ARXS} του 2018 θα δημιουργηθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Με την ενεργοποίηση του μητρώου οι ιδιοκτήτες/διαχειριστές των ακινήτων πρέπει:
n να προχωρήσουν σε εγγραφή στο μητρώο, 
n να υποβάλουν τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής ανά μισθωτή και 
n να καταχωρίσουν στο μητρώο στοιχεία απαραίτητα για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος. 
Ως διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται είτε ο κύριος του ακινήτου είτε ο επικαρπωτής είτε ο υπεκμισθωτής είτε τρίτος (κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας, που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).
Σε περίπτωση που ο διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για καθέναν από αυτούς. 
Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο «Διαχειριστής».
Τα στοιχεία που καταχωρίζονται στη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής ανά βραχυχρόνια μίσθωση είναι μεταξύ άλλων:
n ο αριθμός μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής,
n το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα,
n η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας στην οποία παρουσιάζεται το ακίνητο,
n τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη – λήξη της μίσθωσης,
n ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.
Για κάθε ακίνητο θα ορίζεται ένας και μόνο ιδιοκτήτης/διαχειριστής, ενώ σε περίπτωση που αυτός εκμισθώνει διακριτά περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για καθέναν από αυτούς.
Ο διαχειριστής έχει την υποχρέωση να καταχωρίσει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται και να οριστικοποιήσει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος εκάστου φορολογικού έτους, με δυνατότητα εμπρόθεσμης τροποποίησής του μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αν δεν οριστικοποιήσει τα στοιχεία μέχρι αυτή την προθεσμία, τα δεδομένα που έχουν καταχωρισθεί στο μητρώο θεωρούνται οριστικά.

{ARXS}ΠΡΟΣΤΙΜΑ. {ARXS}Αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ αντιμετωπίζουν όσοι δεν συμμορφωθούν στις παρακάτω υποχρεώσεις:
n παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, 
n  μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, 
n μη εμφανής αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) στην ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους διαχειριστές, για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, επισύρει αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ στους διαχειριστές.

€850 ΕΚΑΤ. ΤΖΙΡΟ. Το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει γνωρίσει πρωτοφανή διάδοση από το τέλος του 2015 μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με έρευνα της Grant Thornton τα έσοδα από τα μισθώματα υπολογίζεται ότι ξεπερνούν τα 850 εκατ. ευρώ, αλλά τα έσοδα που εισρέουν στα κρατικά ταμεία είναι ελάχιστα, καθώς μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών που εκμισθώνουν τα ακίνητά τους μέσω της πλατφόρμας της Airbnb ξεχνούν να δηλώσουν τα εισοδήματά τους στο Taxisnet (μισθωτήρια συμβόλαια) και δεν εμφανίζουν στη φορολογική τους δήλωση τα εισοδήματα που αποκτούν.
«Τα λεφτά είναι πολλά και σε πολλές περιπτώσεις είναι μαύρα» λένε γνώστες της αγοράς. Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν βρει τρόπους να ξεγλιστρούν. Τα ακίνητα μπορεί να εμφανίζονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα αλλά η συμφωνία δεν κλείνεται μέσω αυτής. Κλείνεται μεταξύ του πελάτη-ταξιδιώτη και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Το ενοίκιο των 3-5 ημερών πληρώνεται με μετρητά μόλις ο πελάτης εμφανιστεί στο σπίτι που έχει κλείσει. Ετσι, ο πελάτης γλιτώνει την προμήθεια προς την πλατφόρμα και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου γλιτώνει και την προμήθεια και τον φόρο.