Υψηλότερος φόρος στα ακίνητα για «κατέχοντες»

Φοροελαφρύνσεις για ακίνητα αντικειμενικής αξίας μέχρι 600.000 ευρώ και επιβαρύνσεις που κλιμακώνονται πάνω από αυτό το όριο φέρνει η κατάργηση του ΕΤΑΚ και η αντικατάστασή του με τον φόρο κατοχής μεγάλης ακίνητης περιουσίας (πρώην ΦΜΑΠ) που θα επιβληθεί από το 2010.

Η κλίμακα θα είναι προοδευτική και θα ξεκινάει από το 0,1% για ακίνητα αξίας 400.000

– 500.000 ευρώ, για να φθάσει στο 1% για ακίνητα αξίας 800.000 ευρώ και πάνω, κατηγορία στην οποία ανήκουν μονοκατοικίες, οικόπεδα και διαμερίσματα σε προάστια όπως Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Φιλοθέη, Ψυχικό και Κηφισιά.

Βέβαια, από το 2011 και μετά, οπότε και η κυβέρνηση προσανατολίζεται να αυξήσει τις αντικειμενικές αξίες, η «τσιμπίδα» του νέου ΦΜΑΠ πιθανώς να πιάσει και αρκετούς κατόχους μεσαίας αξίας ακίνητης περιουσίας, ακόμη και σε περιοχές με χαμηλές τιμές. Αυτό θα εξαρτηθεί από το ύψος της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών που θα αρχίσουν να εξισώνονται σταδιακά με τις εμπορικές τιμές, όπως προανήγγειλε την περασμένη Τετάρτη ο υπουργός Οικονομικών Γιώργος Παπακωσταντίνου, σε συνδυασμό με τις αλλαγές στα κλιμάκια και τους συντελεστές του φόρου που θα γίνουν ταυτόχρονα για να απορροφηθεί μέρος της επιβάρυνσης που θα προκύψει.

Για την ώρα και με βάση τον νέο ΦΜΑΠ, οι συντελεστές και οι φόροι με βάση τα κλιμάκια διαμορφώνονται ως εξής:

0 για ακίνητα αξίας μέχρι 400.000 ευρώ, έναντι φόρου 200 ευρώ που προέκυπτε με βάση το καθεστώς του ΕΤΑΚ. Και αυτό, διότι μέχρι πρότινος, και μετά τα πρώτα 200.000 ευρώ που ήταν αφορολόγητα, το υπόλοιπο ποσό φορολογούνταν με συντελεστή 0,1% 0,1% για ακίνητα αξίας 400.001- 500.000 ευρώ 0,3% για ακίνητα αξίας 500.001-

600.000 ευρώ 0,6% για ακίνητα αξίας 600.001-

700.000 ευρώ 0,9% για ακίνητα αξίας 700.001-

800.000 ευρώ 1% για ακίνητα αξίας 800.000 ευρώ και άνω.

Τι φόρος προκύπτει ανά κλιμάκιο
Επομένως, για ακίνητα αξίας 500.000 ευρώ, ο ετήσιος φόρος διαμορφώνεται σε 100 ευρώ, έναντι 300 ευρώ που ήταν όσο ίσχυε το ΕΤΑΚ. Για ακίνητα αξίας 600.000 ευρώ, ο φόρος ανέρχεται σε 400 ευρώ (όσο ήταν και με το ΕΤΑΚ), αλλά από το ποσό αυτό και πάνω, δηλαδή για περιουσία αξίας 700.000 ευρώ προκύπτει επιβάρυνση 1.000 ευρώ (έναντι 500 ευρώ πριν), για 800.000 ευρώ ο φόρος είναι 1.900 ευρώ (αντί για 600 ευρώ πριν) και για ακίνητα αξίας 1.000.000 ευρώ προκύπτει φόρος 3.900 ευρώ (από μόλις 800 πριν). Η πιο πάνω κλίμακα εφαρμόζεται στις ισχύουσες αντικειμενικές τιμές. Εφόσον αυτές αλλάξουν, τότε θα αναπροσαρμοστεί και η παραπάνω κλίμακα, δεσμεύτηκε κατά την ανακοίνωση των μέτρων ο κ. Παπακωνσταντίνου. Με λίγα λόγια, το νέο καθεστώς του ΦΜΑΠ πιάνει στην «τσιμπίδα» του μονοκατοικίες και διαμερίσματα στα ακριβά βόρεια και νότια προάστια, όπως Ψυχικό, Φιλοθέη, Κηφισιά, Γλυφάδα, Βουλιαγμένη, Βούλα, Βάρκιζα, στο κέντρο της Αθήνας, όπως Κολωνάκι, Λυκαβηττός, καθώς και πάρα πολλά εντός σχεδίου οικόπεδα σε ακριβά τουριστικά θέρετρα και δημοφιλή νησιά (π.χ. Κυκλάδες).

Για παράδειγμα, για οικόπεδο ενός στρέμματος στην Άνω Βούλα (Α΄ ζώνη), αντικειμενικής αξίας 884.100 ευρώ, στο εξής ο ιδιοκτήτης του θα καταβάλει φόρο ακίνητης περιουσίας 2.741 ευρώ, έναντι μόνο 684 ευρώ με το προγενέστερο καθεστώς. Για διαμέρισμα 3ου ορόφου, επιφάνειας 100 τ.μ. σε νεόδμητη πολυκατοικία στη Βουλιαγμένη (Α΄ ζώνη), αντικειμενικής αξίας 968.000 ευρώ, ο κάτοχός του στο εξής θα πληρώσει 3.580 ευρώ φόρο, αντί για μόλις 768 ευρώ που πλήρωνε πριν. Επίσης, έστω κάποιος που είχε οικόπεδο στον Πειραιά (Α΄ ζώνη), το έδωσε αντιπαροχή και στην πολυκατοικία που χτίστηκε πήρε δύο διαμερίσματα, 1ου ορόφου, 150 τ.μ. έκαστο. Για περιουσία συνολικής αξίας 930.000 ευρώ, θα πρέπει να πληρώσει στην Εφορία 3.200 ευρώ, όταν πέρυσι που ίσχυε το ΕΤΑΚ είχε πληρώσει μόνο 730 ευρώ. Τα παραδείγματα αυτά αφορούν κατόχους ακινήτων με περιουσία μεγάλης αξίας, δεδομένου ότι για ακίνητα αντικειμενικής αξίας έως 600.000 ευρώ προκύπτουν φοροελαφρύνσεις. Αν π.χ. ο παραπάνω ιδιοκτήτης είχε δύο διαμερίσματα 150 τ.μ. το καθένα, αλλά στην Αγία Παρασκευή (πάντα Α΄ ζώνη), συνολικής αντικειμενικής αξίας 615.000

ευρώ, θα πληρώσει περίπου τα ίδια χρήματα με αυτά που έδωσε πέρυσι. Δηλαδή 490 ευρώ, έναντι 415 ευρώ που κατέβαλε το 2009.
Φορολόγηση υπεράκτιων εταιρειών με ακίνητη περιουσία

Για τις offshore εταιρείες που κατέχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα, ο συντελεστής φορολόγησης ακινήτων αυξάνεται από 3% σε 10% ετησίως και καταργείται κάθε εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής φόρου. Ταυτόχρονα προσφέρεται προθεσμία για μεταβίβαση του ακινήτου σε φυσικό πρόσωπο με ευνοϊκούς όρους. Τα κτηματολογικά γραφεία ή υποθηκοφυλακεία υποχρεούνται εντός έξι μηνών να ενημερώσουν τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων για όλα τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους που αποτελούν ιδιοκτησία offshore εταιρειών. Υποχρεούνται επίσης να της κοινοποιούν κάθε νέα τέτοια εγγραφή ή άλλη μεταβολή στα αρχεία τους. Παράλληλα ενεργοποιείται η Υπηρεσία Έρευνας και Ελέγχου Τιμών για τη συλλογή πληροφοριών όσον αφορά τις εταιρείες που βρίσκονται εγκατεστημένες σε προνομιακά φορολογικά καθεστώτα και αρχίζουν έλεγχοι σε εταιρείες στις οποίες μέτοχος είναι εταιρεία offshore.

Μεταβιβάσεις μεριδίων εταιρειών real estate
Με το νέο καθεστώς, από εδώ και στο εξής καθιερώνονται οι συντελεστές που ισχύουν για τις μεταβιβάσεις ακινήτων (11%) και για τη μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων επιχειρήσεων που κατέχουν ή εκμεταλλεύονται ακίνητα. Φορολόγηση Εκκλησίας
Τέλος, φόρος θα επιβάλλεται και στην ακίνητη περιουσία της Εκκλησίας, όπως ακριβώς ισχύει με τα ακίνητα και των άλλων Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου. Ομοίως φορολογούνται και τα έσοδα από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας της Εκκλησίας και των ιερών μονών.


Μεγάλες αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές από το 2011

Από το 2011 η κυβέρνηση έχει προαναγγείλει τη σταδιακή εξίσωση των αντικειμενικών με εμπορικές τιμές, ώστε να κλείσει το άνοιγμα της ψαλίδας που σε κάποιες περιοχές υπερβαίνει και το 100%. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο ΦΜΑΠ θα επιβληθεί στις νέες αντικειμενικές αξίες, που σημαίνει ότι θα πιάσει στην «τσιμπίδα» του ακόμη και ιδιοκτήτες μεσαίας αξίας περιουσίας. Βέβαια, εφόσον οι αντικειμενικές αυξηθούν, η κυβέρνηση θα αναπροσαρμόσει προς τα κάτω και την κλίμακα του νέου ΦΜΑΠ, χωρίς να είναι γνωστές οι λεπτομέρειες. Το σίγουρο είναι ότι η αύξηση των αντικειμενικών στα επίπεδα των πραγματικών τιμών θα φέρει ανατροπές στην αγορά, αφού οι διαφορές με τις πραγματικές τιμές είναι πολύ μεγάλες. Για παράδειγμα, στα Βριλήσσια η ανώτατη τιμή ζώνης είναι 2.050 ευρώ το μέτρο, όταν η αντίστοιχη εμπορική τιμή κυμαίνεται στα 3.400 ευρώ, διαφορά 66%.

Στην Ηλιούπολη η αντίστοιχη διαφορά είναι 74%, στη Νέα Φιλαδέλφεια 78%, αλλά εκεί όπου η διαφορά είναι πολύ μεγάλη, παρά τη συγκράτηση των τιμών τον τελευταίο χρόνο, είναι στα Δυτικά Προάστια. Η ανώτατη τιμή ζώνης στη Μεταμόρφωση είναι 1.300

ευρώ και η αντίστοιχη εμπορική τιμή είναι 2.600 ευρώ (100%), ενώ στο Καματερό, η αντικειμενική είναι μόνο 900 ευρώ και η εμπορική 2.000 ευρώ/τ.μ. (διαφορά 122%).


Η Εφορία στήνει δίχτυ με τεκμήρια διαβίωσης

Τον πλούτο που εντυπωσιάζει στα προάστια των μεγάλων αστικών κέντρων και στα ακριβά τουριστικά θέρετρα, αλλά δεν αποτυπώνεται στις φορολογικές δηλώσεις των κατόχων του, επιχειρεί να συλλάβει η κυβέρνηση με το νέο σύστημα του «ελάχιστου τεκμαρτού κόστους διαβίωσης».

Το ελάχιστο αυτό τεκμαρτό κόστος διαβίωσης σχηματίζεται με βάση το τεκμαρτό κόστος συντήρησης και λειτουργίας των εξής περιουσιακών στοιχείων και δαπανών:

●κατοικίες ●αυτοκίνητα ●σκάφη αναψυχής ●ιδιωτικά αεροσκάφη ●πισίνες ●δίδακτρα ιδιωτικών σχολείων ●οικιακοί βοηθοί Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος με οικιακή βοηθό που κοστίζει 11.000 ευρώ τον χρόνο, δύο παιδιά σε ιδιωτικό σχολείο που κοστίζουν 20.000 ευρώ τον χρόνο, ένα μεγάλο σπίτι και ένα ακριβό αυτοκίνητο, δεν μπορεί να δηλώνει λιγότερα από 50.000 ευρώ τον χρόνο.

Το κρίσιμο σημείο είναι, βεβαίως, πώς θα προσδιοριστεί αυτό το ελάχιστο κόστος συντήρησης και λειτουργίας των εν λόγω περιουσιακών στοιχείων. Διαφωτιστικό ως προς αυτό θα είναι το φορολογικό νομοσχέδιο.

Από εκεί και πέρα, διευκρινίζεται ότι η φορολογική υποχρέωση του φορολογουμένου δεν θα εξαντλείται στο τεκμαρτό κόστος διαβίωσης, το οποίο θα είναι το ελάχιστο. Ο εν λόγω φορολογούμενος εξακολουθεί να υπόκειται σε έλεγχο για την ακριβή δήλωση των εισοδημάτων του. Δεν θα δηλώνει, δηλαδή, μόνο το ελάχιστο, αλλά το πραγματικό εισόδημά του, το οποίο όμως πρέπει οπωσδήποτε να είναι υψηλότερο από το τεκμαρτό.

Με αυτή τη μέθοδο το υπουργείο Οικονομικών ελπίζει να δοθεί τέλος στο σκάνδαλο των εξόφθαλμα εύπορων φορολογουμένων που δηλώνουν φτωχοί στην Εφορία.

Τα μπλόκα στη φοροδιαφυγή
Κρίσιμα στοιχεία για την αποτελεσματική λειτουργία του συστήματος και τη σύλληψη της φοροδιαφυγής είναι:

1 Το περιουσιολόγιο, το οποίο το υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε ότι θα λειτουργήσει εντός 6 μηνών στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων. Στο περιουσιολόγιο περιλαμβάνονται ορισμένα από τα τεκμήρια, αλλά και άλλα στοιχεία. Μεταξύ άλλων θα καταγράφει:

●ακίνητα ●αυτοκίνητα ●σκάφη ●εναέρια μέσα μεταφοράς ●μετοχές ●αμοιβαία κεφάλαια ●εταιρικά μερίδια Το περιουσιολόγιο θα αποτελεί τη βάση για τη διασταύρωση των εισοδημάτων που δηλώνουν οι φορολογούμενοι.

2 Το point system, δηλαδή ένα σύστημα ελέγχου το οποίο θα βασίζεται στον βαθμό κινδύνου φοροδιαφυγής συγκεκριμένων ομάδων, και οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις στοιχείων.

Οι ελεγκτικές αρχές θα καταρτίζουν ένα ετήσιο πρόγραμμα ελέγχων με βάση το point system. Για παράδειγμα, αν οι ιδιοκτήτες μπαρ θεωρούνται ομάδα υψηλού κινδύνου φοροδιαφυγής, θα μπουν πρώτοι στο πρόγραμμα των ελέγχων.

Θα υπάρχουν, επίσης, τακτικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις στοιχείων και όχι περιστασιακές, όπως σήμερα.

Όπως ανέφερε το υπουργείο Οικονομικών, θα διασταυρώνονται ακόμη και στοιχεία τραπεζικών λογαριασμών που θα λαμβάνονται από άλλες χώρες.

Επαγγελματικοί λογαριασμοί
Σε ό,τι αφορά τις επιχειρήσεις, κρίσιμη είναι η εφαρμογή, από 1/1/2011, του νέου συστήματος, βάσει του οποίου όλες οι συναλλαγές μεταξύ τους θα πραγματοποιούνται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικών λογαριασμών.

Η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων θα μπορεί να έχει πρόσβαση στις συναλλαγές αυτές σε πραγματικό χρόνο.

Με το νέο σύστημα του

« ελάχιστου τεκμαρτού κόστους διαβίωσης » το υπουργείο Οικονομικών φιλοδοξεί να βάλει τέλος στο σκάνδαλο των εξόφθαλμα εύπορων φορολογουμένων που δηλώνουν φτωχοί