Τριπλάσια η δόση δανείου από το ενοίκιο

Στροφή στο ενοίκιο κάνουν όλο και περισσότεροι Έλληνες, καθώς η έκρηξη των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια και η αύξηση των επιτοκίων έχουν μετατρέψει την αγορά κατοικίας σε άπιαστο όνειρο.

Τόσο οι υψηλές τιμές των ακινήτων όσο και η αύξηση των επιτοκίων, που έχει εκτοξεύσει τις δόσεις των στεγαστικών δανείων, έχουν αντιστρέψει εντελώς τα δεδομένα που ίσχυαν μέχρι πριν από λίγα χρόνια για την αγορά κατοικίας. Σήμερα η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου για την αγορά σπιτιού έχει φθάσει να είναι έως και τρεις φορές υψηλότερη από το ενοίκιο για τη διαμονή σ΄ αυτό. Και έτσι έχει ανατραπεί πλήρως η αναλογία που ίσχυε πριν από μία πενταετία ότι «η μηναία δόση του στεγαστικού ισούται με το ενοίκιο», που έκανε συμφέρουσα για εκατοντάδες χιλιάδες δανειολήπτες την αγορά σπιτιού. Αποτέλεσμα αυτής της ανατροπής είναι το πάγωμα της αγορά ακινήτων και τα 200.000 και πλέον απούλητα διαμερίσματα.

Πλέον, η μηνιαία δόση για την αγορά ενός σπιτιού, ακόμη και με δάνειο διάρκειας 40 ετών, φτάνει να είναι διπλάσια από το ενοίκιο που αντιστοιχεί στο ίδιο ακίνητο.

Ο ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΣ

Η μηνιαία δόση για την αγορά ενός σπιτιού, ακόμη και με δάνειο διάρκειας 40 ετών, φτάνει να είναι διπλάσια από το ενοίκιο που αντιστοιχεί στο ίδιο ακίνητο

Όταν, μάλιστα, πρόκειται για δάνειο με αποπληρωμή σε 20 ή 30 χρόνια, το ύψος της δόσης ισούται με σχεδόν… τρεις φορές το αντίστοιχο ενοίκιο.

Παράδειγμα
Παραδείγματος χάριν για να αγοράσει κανείς με 100% χρηματοδότηση ένα νεόδμητο διαμέρισμα στο Παγκράτι, αξίας 230.000 ευρώ, πρέπει να καταβάλλει 1.611 ευρώ τον μήνα αν το δάνειο είναι διάρκειας 20 ετών, 1.338 ευρώ αν είναι 30 ετών και 1.221 ευρώ αν είναι 40 ετών. Την ίδια στιγμή το ενοίκιο που αντιστοιχεί στο ακίνητο αυτό δεν ξεπερνά τα 650 ευρώ. Η δόση δηλαδή, ανάλογα με τη διάρκεια του δανείου, ισούται με δύο έως σχεδόν τρεις φορές το ποσό του ενοικίου. Το παράδειγμα έχει υπολογιστεί με κυμαινόμενο επιτόκιο 5,72% (euribor 4,50% συν 1,10% περιθώριο τράπεζας συν 0,12% εισφορά).

Πότε έγινε η ανατροπή
Τη μεγάλη ανατροπή σηματοδότησε η ραγδαία άνοδος των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζας τα τρία τελευταία χρόνια. Ενδεικτικό είναι ότι την περίοδο 2004-2005 για ένα ίσης αξίας δάνειο (230.000 ευρώ) διάρκειας 40 ετών, με τότε επιτόκιο 3,42% (euribor 2,2% συν 1,10% περιθώριο τράπεζας συν 0,12% εισφορά), η αντίστοιχη δόση δανείου ήταν 850 ευρώ. Η άνοδος των επιτοκίων δηλαδή κατά 2,50% τα τρία τελευταία χρόνια είχε ως αποτέλεσμα η μηνιαία δόση για το ίδιο δάνειο (40ετίας) να έχει αυξηθεί κατά 371 ευρώ. Ο δανειολήπτης αυτός άρχισε στα τέλη του 2004 να πληρώνει 850 ευρώ και σήμερα πληρώνει 1.221 ευρώ. Έτσι, το τελικό κόστος απόκτησης του σπιτιού, αν συνυπολογιστούν και τα άλλα έξοδα (ασφάλιστρα, φόροι, συμβολαιογραφικά έξοδα, κόστος συντήρησης και αποκατάστασης βλαβών) εκτοξεύεται σε δυσθεώρητα ύψη.

Τα παραπάνω, σε συνδυασμό με τη διατήρηση των τιμών των ακινήτων σε επίπεδα-ρεκόρ αλλά και το γενικότερο κύμα ακρίβειας που πλήττει τα νοικοκυριά, υποχρεώνουν αρκετούς απ΄ όσους ενδιαφέρονταν να αγοράσουν κατοικία να αναθεωρούν τα σχέδιά τους.

Σταθερά μισθώματα
Όπως εξηγούν στελέχη της αλυσίδας μεσιτικών γραφείων Αspis Real Εstate, τα πρώτα ορατά δείγματα αυτής της στροφής φάνηκαν για πρώτη φορά στις αρχές του 2007 και από φέτος έχουν ενταθεί. Προς το παρόν ωστόσο, η στροφή αυτή στα ενοικιαζόμενα δεν έχει μεταφρασθεί και σε άνοδο των τιμών τους, οι οποίες διατηρούνται σταθερές, αν εξαιρέσει κανείς την αύξηση βάσει του πληθωρισμού (3%4%) σε σχέση με πέρυσι.

Όσο για την πορεία που θα ακολουθήσουν από εδώ και πέρα τα ενοίκια, αυτό θα εξαρτηθεί εν πολλοίς και από τις γενικότερες εξελίξεις γύρω από την αγορά κατοικίας.

Αν για παράδειγμα η κρίση στην αγορά ακινήτων παραταθεί, πολλοί κατασκευαστές (σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς) θα επιλέξουν να νοικιάσουν μέρος από το απόθεμα των 200.000 και πλέον απούλητων σπιτιών που διαθέτουν, προκειμένου να βρουν ρευστό και να καλύψουν δανειακές τους υποχρεώσεις. Σε μια τέτοια περίπτωση όμως η προσφορά των προς ενοικίαση νεόδμητων διαμερισμάτων θα αυξηθεί, περιορίζοντας έτσι τις όποιες ανοδικές τάσεις εκδηλωθούν στις τιμές λόγω της στροφής που παρατηρείται τελευταία προς το ενοίκιο.


Στροφή στο ενοίκιο διεθνώς

Η ΣΤΡΟΦΗ προς το ενοίκιο δεν είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο, αλλά διεθνές.

Σύμφωνα με την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Αguirre Νewman, υπολογίζεται ότι το μέσο μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλεται στη Μαδρίτη είναι περίπου κατά 24% χαμηλότερο από το μηνιαίο κόστος κατοχής και συντήρησης ενός μεσαίων διαστάσεων και αξίας ακινήτου. Το «ράλι» τιμών που επικρατούσε στη χώρα της Ιβηρικής Χερσονήσου οδήγησε σε αύξηση των τιμών κατά 87% σε πέντε χρόνια.

Παρόμοιες είναι οι συνθήκες και σε άλλες αγορές. Έκθεση της ΗSΒC για την αμερικανική αγορά κατοικίας διαπιστώνει- για τους ίδιους ακριβώς λόγους που ισχύουν και στην περίπτωση της ελληνικής- στροφή των ενδιαφερομένων στο ενοίκιο. Η έκθεση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι νέοι αγοραστές κατοικίας καλούνται να πληρώσουν σημαντικά υψηλότερο τίμημα έναντι των ενοικιαστών σε πολλές περιοχές των ΗΠΑ. Για παράδειγμα, στο Σαν Φρανσίσκο το ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας είναι μεγαλύτερο της ενοικίασης κατά 70%.


Προς νέα αναβολή για τις αντικειμενικές τιμές ακινήτων

ΝΕΑ ΑΝΑΒΟΛΗ φαίνεται να ότι θα πάρει η προγραμματισμένη για τον Ιανουάριο αύξηση των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα. Αντιμέτωπο με την καθίζηση της οικοδομής αλλά και την κατακόρυφη πτώση των αγοραπωλησιών ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει σοβαρά το ενδεχόμενο να μην προχωρήσει σε νέα αύξηση των αντικειμενικών τιμών, η οποία θα μπορούσε να αποτελέσει τη χαριστική βολή για τον κλάδο κατασκευής κατοικιών, ο οποίος αποτελεί την ατμομηχανή ανάπτυξης της οικονομίας.

Ήλπιζαν…
Η αύξηση των αντικειμενικών τιμών- η τρίτη κατά σειρά μετά το 2006- είχε προγραμματιστεί αρχικά για τον Μάρτιο του 2008. Το υπουργείο Οικονομικών ήλπιζε ότι με το νομοσχέδιο για την πλήρη απαλλαγή της πρώτης κατοικίας από τους φόρους και την κατάργηση του φόρου κληρονομιών και γονικών παροχών η ασθμαίνουσα οικοδομή θα έπαιρνε το φιλί της ζωής και θα συνέχιζε να προσφέρει πόντους στην ανάπτυξη και την απασχόληση.

Κάμψη οικοδομής
Ωστόσο, σχεδόν έναν χρόνο μετά, η οικοδομή και η αγορά κατοικιών εξακολουθούν να παρουσιάζουν μεγάλα προβλήματα. Η οικοδομική δραστηριότητα σημειώνει κάμψη που ξεπερνά το 20% σε σχέση με το 2007. Η κατάσταση περιπλέκεται με την αύξηση των επιτοκίων, εξαιτίας της οποίας έχει αυξηθεί κατά πολύ το κόστος για την απόκτηση κατοικίας με στεγαστικό δάνειο.

Στο υπουργείο Οικονομικών θεωρούν ότι η προαναγγελία αύξησης των αντικειμενικών τιμών το φθινόπωρο θα μπορούσε να δημιουργήσει κάποια πρόσκαιρη κινητικότητα στην αγορά έως τα τέλη του χρόνου. Ωστόσο, από το 2009 η κατάσταση θα επιδεινωνόταν πολύ περισσότερο σε σχέση με την κατάσταση που υπάρχει σήμερα, οδηγώντας την οικονομία σε απότομη προσγείωση.