Χρήμα / Κτηματαγορά

Οι ευκαιρίες και οι παγίδες στην αγορά κατοικίας το 2008

Χρονιά για μεγάλα παζάρια στην αγορά ακινήτων είναι το 2008. Οι αγοραστές, όπως λένε οι ειδικοί της αγοράς, για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια έχουν τη διαπραγματευτική ισχύ να ρίξουν την τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος έως και 20% σε σχέση με τα χρήματα που ζητά ο κατασκευαστής.

Πρόκειται για τη μεγάλη ευκαιρία στην αγορά ακινήτων το 2008. Μπορεί οι κατασκευαστές να εξακολουθούν να δίνουν πρώτη τιμή στα δυσθεώρητα επίπεδα στα οποία έχουν εκτιναχθεί οι τιμές μετά την κούρσα των προηγούμενων ετών, όμως τώρα οι αντοχές τους δοκιμάζονται, καθώς ήδη στην αγορά έχει συσσωρευτεί τεράστιο στοκ απούλητων κατοικιών (εκτιμάται ότι ανέρχονται σε 400.000 και οι

tip

Αναλυτές της αγοράς λένε ότι δεν υπάρχει τίποτα που να δικαιολογεί περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων

περισσότερες από αυτές έχουν μείνει «στο ράφι» για χρόνια). Αυτό το απόθεμα είναι και το σημαντικότερο όπλο που έχουν στη διάθεσή τους οι αγοραστές. Σκηνικό κερδοσκοπίας
Η αγορά ακινήτων, όμως, κρύβει και παγίδες. Η μεγάλη παγίδα, στην οποία μπορεί να πέσουν όσοι ενδιαφέρονται για αγορά ακινήτου, είναι όχι μόνο να μην πετύχουν έκπτωση, αλλά και να αγοράσουν μια κατοικία σε τιμή υψηλότερη σε σχέση με πέρυσι. Μάλιστα, στην αγορά έχει ήδη αρχίσει να στήνεται ένα σκηνικό κερδοσκοπίας με τις τιμές των ακινήτων, στο όνομα της επερχόμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών και της αυξημένης ζήτησης που προσδοκάται για τους πρώτους μήνες του 2008, λόγω των νέων φορολογικών μέτρων που θα ενισχύσουν τις αγορές πρώτης κατοικίας.

Αναλυτές της αγοράς, όμως, είναι κάθετοι: «Δεν υπάρχει κανένας λόγος που να δικαιολογεί περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων», λένε, και αποδίδουν σε παιχνίδι κερδοσκοπίας το ανατιμητικό κλίμα που επιχειρείται να στηθεί. «Για πρώτη φορά έπειτα από πάρα πολλά χρόνια, έχουμε στην κτηματαγορά περισσότερα σπίτια απ΄ όσα χρειαζόμαστε», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Ν. Γιαννουλέλης, σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων. «Τo 2008 ξεκινά με έναν πολύ μεγάλο αριθμό αδιάθετων διαμερισμάτων, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.

Όπως στα ξενοδοχεία
Ο λόγος για τον οποίο συμβαίνει αυτό είναι ότι το τελευταίο διάστημα ολοκληρώθηκαν πολλές πολυκατοικίες, η ανέγερση των οποίων είχε αρχίσει με συμφωνίες αντιπαροχής που “έκλεισαν” στα τέλη του 2005». Και προσθέτει: «Όλες οι περιοχές και όλες οι περιπτώσεις ακινήτων “σηκώνουν” παζάρια. Οι τιμές των ακινήτων έχουν γίνει σαν τα δωμάτια των ξενοδοχείων.

Η τιμή που πληρώνει κανείς στο τέλος δεν έχει καμία σχέση με αυτή που αναγράφεται πίσω από την πόρτα. Η ελάχιστη έκπτωση που μπορεί να πετύχει κανείς κάνοντας παζάρι, είναι το 5% της αξίας, ενώ υπάρχουν και συμφωνίες που έχουν κλείσει έως και 20% φθηνότερα από την αρχική τιμή»! Στις επιπτώσεις στην κτηματαγορά από το μεγάλο στοκ των απούλητων ακινήτων αναφέρεται και ο κ. Άρης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της ΕFG Εurobank Ρroperty, ο οποίος τονίζει ότι υπάρχει ευχέρεια διαπραγμάτευσης από τον αγοραστή για έκπτωση ακόμη και πάνω από 10%.

Περιοχές που, σύμφωνα με τους ειδικούς, δίνουν μεγάλα περιθώρια διαπραγμάτευσης για μείωση τιμών, είναι αυτές που παρουσιάζουν υψηλή ανοικοδόμηση και κατά συνέπεια, υψηλή προσφορά κατοικιών και οξύ ανταγωνισμό μεταξύ των κατασκευαστών. Επίσης, αυτές στις οποίες έχουν συσσωρευτεί μεγάλα αποθέματα απούλητων κατοικιών. Πρόκειται για περιοχές με πολλές νεόδμητες οικοδομές, όπως οι δήμοι της Ανατολικής και Βόρειας Αττικής (Γέρακας, Παλλήνη, Χαλάνδρι, Μαρούσι, Ερυθραία, Κηφισιά κ.λπ.) και περιοχές της Νότιας Αττικής, όπως η Νέα Σμύρνη, η Καλλιθέα και το Παλαιό Φάληρο. Σε μια ενδιάμεση κατάσταση βρίσκονται περιοχές όπως η Αγία Παρασκευή, τα Βριλήσσια, η Αργυρούπολη και η Ηλιούπολη.

Έρευνα αγοράς
Προϋπόθεση για μια συμφέρουσα αγορά είναι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής να πραγματοποιήσει έρευνα αγοράς για την περιοχή που ενδιαφέρεται. Μπορεί, για παράδειγμα, να ρωτήσει στη γειτονιά που βρίσκεται το ακίνητο, να μάθει σε ποια τιμή πωλούσε πέρυσι ο κατασκευ αστής. Με αυτόν τον τρόπο θα γλιτώσει ένα πιθανό «καπέλο», εν όψει του κερδοσκοπικού παιχνιδιού που στήνεται. Να σημειωθεί ότι ευκαιρίες για αγορά κατοικίας υπάρχουν και στα παλαιά ακίνητα. Αν ο αγοραστής είναι διατεθειμένος να κάνει κάποιες «εκπτώσεις» σε ό,τι αφορά τις ευκολίες που ζητά (πάρκινγκ, κεντρική και όχι αυτόνομη θέρμανση κ.λπ.), μπορεί να πετύχει και μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή. Ευκαιρία είναι πλέον – μετά τα νέα φορολογικά μέτρα- η αγορά πρώτης κατοικίας μεγαλύτερης των 120 τετραγωνικών μέτρων, λόγω της πλήρους απαλλαγής της πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης για επιφάνεια έως 200 τ.μ.

Προσοχή στις παγίδες
Για μια επιτυχημένη αγορά, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να προσέξουν και τις παγίδες που υπάρχουν στην κτηματαγορά. Για παράδειγμα, ορισμένοι κατασκευαστές πωλούν στην τιμή της κύριας επιφάνειας και τους ημιυπαίθριους χώρους. Επίσης, άλλοι φουσκώνουν την τιμή του διαμερίσματος για την παροχή θέσης πάρκινγκ που βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας, όπως είναι η πυλωτή. Υψηλότερη τιμή δικαιολογείται μόνο στην περίπτωση που ο αγοραστής αποκτά θέση στάθμευσης σε κλειστό χώρο, ο οποίος αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία.


Κατασκευαστές δημιουργούν κλίμα για ανατιμήσεις

Τ ο πιθανότερο είναι ότι το πρώτο τρίμηνο της νέας χρονιάς θα είναι «θερμό» από πλευράς μεταβιβάσεων στην αγορά ακινήτων, στις κατοικίες της μεσαίας και της μεγάλης επιφάνειας

Εκμεταλλευόμενοι την ευφορία που έχει δημιουργηθεί στην αγορά έπειτα από τη φορολογική απαλλαγή της πρώτης κατοικίας μέχρι τα 200 τ.μ. αλλά και τις εκτιμήσεις ότι από φέτος θα υπάρξει ενίσχυση της ζήτησης, πολλοί κατασκευαστές δημιουργούν κλίμα νέων αυξήσεων στις τιμές. Η ευκαιρία που τους δίνεται είναι να «σπρώξουν» τα χιλιάδες απούλητα σπίτια που έχουν κτίσει με κόστος 2006 σε τιμές 2008 και να «αμυνθούν» στην πίεση που ήδη δέχονται από την αγορά για εκπτώσεις στις τιμές. Αυτός, άλλωστε, είναι ο λόγος που, παρ΄ ότι η ζήτηση το 2007 μειώθηκε έως και κατά 50% σε σχέση με το 2006, πολλοί εργολάβοι κατοικιών ανθίστανται στις πιέσεις των υποψήφιων αγοραστών για εκπτώσεις και προτιμούν να κρατούν αδιάθετα τα ακίνητά τους, περιμένοντας να αναθερμανθεί η αγορά.

«Θερμό» το α΄ τρίμηνο
Το πιθανότερο είναι ότι το πρώτο τρίμηνο της νέας χρονιάς θα είναι «θερμό» από πλευράς μεταβιβάσεων στην αγορά ακινήτων, στις κατοικίες της μεσαίας και της μεγάλης επιφάνειας, αφού στο εξής η πρώτη κατοικία (μέχρι τα 200 τ.μ.) είναι αφορολόγητη. Αυτό, ωστόσο, δεν δικαιολογεί επ΄ ουδενί νέες αυξήσεις στις τιμές, όπως εκτιμά και ο κ. Μίλτος Επιθυμιάδης, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Αspis Real Εstate.

Αναλυτές της αγοράς εκτιμούν ότι οι τιμές έχουν φτάσει πλέον σε τέτοια επίπεδα ώστε όσοι επιχειρήσουν να παίξουν κερδοσκοπικά παιχνίδια, η προσπάθειά τους θα πέσει στο κενό. «Τη λύση, εφόσον επιλέξουν αυτό το σενάριο, θα τη δώσει πλέον η αγορά, αφού η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων δεν αντέχει άλλες αυξήσεις», λένε χαρακτηριστικά.

Τ ο πρόσχημα
Όσο για την επικείμενη τρίτη δόση των αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών, που έχει εξαγγελθεί ότι θα γίνει τον Μάρτιο, οι ειδικοί επισημαίνουν ότι δεν πρόκειται να επιφέρει φορολογικές επιβαρύνσεις στους αγοραστές, αφού στο εξής η πρώτη κατοικία μέχρι τα 200 τ.μ. είναι αφορολόγητη.

Επομένως, επιχειρήματα του τύπου «βιαστείτε να πάρετε τώρα σπίτι πριν ανέβουν κι άλλο οι αντικειμενικές τιμές», ώστε να αυξηθεί τεχνητά η ζήτηση (και οι τιμές), όπως συνέβη στα τέλη του 2005 και του 2006, δεν έχουν καμία βάση.

Επίσης, ότι πάρα πολλά από τα σημερινά απούλητα σπίτια άρχισαν να χτίζονται στις αρχές του 2006. Τα περισσότερα από αυτά δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ (αφού οι άδειές τους έχουν εκδοθεί πριν από το 2006), δεν κατασκευάστηκαν με τις τιμές του πετρελαίου στα 90 δολάρια (αλλά όταν ήταν κοντά στα 60 δολάρια το βαρέλι) ούτε χτίστηκαν με τις τιμές του χάλυβα και άλλων οικοδομικών υλικών να βρίσκονται στα σημερινά υψηλά επίπεδα.