Χρήμα / Κτηματαγορά

Καθίζηση στις αγορα πωλησίες ακινήτων

Πρωτοφανές πάγωμα στις μεταβιβάσεις ακινήτων, στις δωρεές, στις γονικές παροχές αλλά και στις εκταμιεύσεις δανείων έχει προκαλέσει η αβεβαιότητα που επικρατεί σχετικά με το ποιες θα είναι τελικά οι αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων και από πότε θα ισχύσουν αλλά και η προσδοκία ότι οι αλλαγές αυτές θα είναι επωφελείς για όσους μεταβιβάζουν ακίνητα καθώς θα οδηγούν σε μείωση του σχετικού φόρου.

Αν και η κυβέρνηση έχει εξαγγείλει- διά στόματος του ίδιου του Πρωθυπουργού στη ΔΕΘ- την απαλλαγή από φόρους της απόκτησης πρώτης κατοικίας και τη μείωση των φόρων κληρονομιάς, γονικής παροχής και δωρεάς, οι νομοθετικές ρυθμίσεις δεν έχουν προωθηθεί ακόμη στη Βουλή. Και αυτό, παρά τις υποσχέσεις ότι οι σχετικές τροπολογίες θα κατετίθεντο αμέσως μετά τις εκλογές, προκειμένου να αποφευχθεί πάγωμα στην αγορά. Από τότε έχει περάσει σχεδόν ένας μήνας, με αποτέλεσμα οι υποψήφιοι αγοραστές και οι φορολογούμενοι να βρίσκονται εγκλωβισμένοι σε ένα θολό τοπίο καθώς από τη μία υπάρχουν οι υποσχέσεις για μείωση της φορολογίας ενώ από την άλλη παραμένει η αβεβαιότητα για τις λεπτομέρειες των μέτρων, οι οποίες μπορεί να είναι καθοριστικές.

Ακόμη και ο υπουργός Οικονομίας, που ρωτήθηκε για το θέμα την περασμένη Τετάρτη, δεν άνοιξε τα χαρτιά του και περιορίστηκε να δηλώσει ότι το σχετικό νομοσχέδιο θα κατατεθεί «σύντομα», κάνοντας έτσι ακόμα πιο θολό το τοπίο, αφού κάθε μέρα που περνάει το πάγωμα στην αγορά γίνεται ολοένα και πιο έντονο.

Τραπεζίτες, μεσίτες, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες διαπιστώνουν πτώση άνω του 50% στις εργασίες τους, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν να ξεκαθαρίσει το τοπίο ώστε να μάθουν αν οι αλλαγές που έχει εξαγγείλει προεκλογικά η κυβέρνηση θα τους ωφελήσουν φορολογικά και πόσο.

Η κατάσταση αυτή εντείνει ακόμη περισσότερο τα προβλήματα που ήδη αντιμετωπίζουν η αγορά ακινήτων και η οικοδομική δραστηριότητα, ο ρυθμός της οποίας είναι πτωτικός εδώ και ένα χρόνο. Η μειωμένη ζήτηση- λόγω των πολύ υψηλών τιμών- σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά καινούργιων κατοικιών έχει ως αποτέλεσμα πάνω από 100.000 ακίνητα- σύμφωνα με τους ίδιους τους κατασκευαστές- να παραμένουν απούλητα. Η ασάφεια γύρω από τη φορολογία ακινήτων επιτείνει την κατάσταση αυτή.

Πτώση 50% στα συμβολαιογραφεία
«Βουβά» μένουν τα τηλέφωνα στα μεγαλύτερα συμβολαιογραφεία της χώρας, καθώς οι περισσότεροι πελάτες αλλά και κατασκευαστές περιμένουν την ανακοίνωση των μέτρων προκειμένου να προχωρήσουν στις υπογραφές των συμβολαίων. «Οι μόνες πράξεις που κάνουμε είναι αυτές στις οποίες η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη από το αφορολόγητο όριο και ο πελάτης δεν έχει τίποτε να κερδίσει από τις αλλαγές», αναφέρει χαρακτηριστικά συμβολαιογράφος που δραστηριοποιείται στο κέντρο της Αθήνας. Αντίθετα, όλες οι αγοραπωλησίες μεγάλων διαμερισμάτων αλλά και οι γονικές παροχές και δωρεές μένουν στο ράφι για όσο χρονικό διάστημα δεν ξεκαθαρίζει η κατάσταση.

Πάγωμα και στα υποθηκοφυλακεία
Αντίστοιχη είναι η κατάσταση και στα υποθηκοφυλακεία, τα οποία οι πολίτες επισκέπτονται όχι για να μεταγράψουν συμβόλαια αλλά για να πάρουν τις όποιες πληροφορίες για το νέο φορολογικό καθεστώς. «Καθημερινά δεχόμαστε δεκάδες τηλεφωνήματα από πολίτες που μας ρωτούν αν έχουμε λάβει κάποια εγκύκλιο ή αν ξέρουμε κάτι παραπάνω σχετικά με το πότε θα γίνουν πράξη οι κυβερνητικές εξαγγελίες», αναφέρει χαρακτηριστικά υποθηκοφύλακας μεγάλου δήμου της Αττικής. Αντίστοιχη είναι η κατάσταση και στα υπόλοιπα υποθηκοφυλακεία της χώρας, όπου η πτώση των εργασιών ξεπερνά το 50%. Ειδικά σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες είναι υψηλές και η τελική τιμή των ακινήτων ξεπερνά τα αφορολόγητα όρια η πτώση στις μεταβιβάσεις είναι ακόμη μεγαλύτερη καθώς εκεί η πλειονότητα των αγοραστών περιμένει την εφαρμογή των εξαγγελιών προκειμένου να αποκομίσει φορολογικά οφέλη. Βουτιά στα δάνεια
Το πάγωμα στις αγοραπωλησίες έχει άμεση επίπτωση και στον δανεισμό, με τους τραπεζίτες να περιμένουν σημαντική πτώση στις εκταμιεύσεις νέων δανείων το τελευταίο τρίμηνο του χρόνου. «Τα προηγούμενα χρόνια, είτε λόγω του ΦΠΑ είτε λόγω των αντικειμενικών αξιών, το τελευταίο τρίμηνο του χρόνου ήταν παραδοσιακά το πιο δυνατό σε ό,τι αφορά τις εκταμιεύσεις νέων δανείων. Φέτος, λόγω της κατάστασης που επικρατεί στα φορολογικά, περιμένουμε κάμψη αντί για άνοδο», αναφέρει κορυφαίος τραπεζίτης. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εκτιμούν ότι αν το τοπίο δεν ξεκαθαρίσει σύντομα, η πτώση στις εκταμιεύσεις των νέων δανείων δεν αποκλείεται να ξεπεράσει και το 20% σε σύγκριση με το τελευταίο τρίμηνο του 2006, καθώς οι υποψήφιοι δανειολήπτες κάνουν όλες τις προκαταρκτικές ενέργειες (προέγκριση, συγκέντρωση δικαιολογητικών κ.λπ.) αλλά δεν βάζουν τις τελικές υπογραφές προτού μάθουν τι θα ισχύσει τελικά στο φορολογικό κομμάτι.

tip

Οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν να ξεκαθαρίσει το τοπίο ώστε να μάθουν αν οι αλλαγές που έχει εξαγγείλει προεκλογικά η κυβέρνηση θα τους ωφελήσουν φορολογικά και πόσο

Πτώση στην οικοδομή, αύξηση στα απούλητα διαμερίσματα

Η ασάφεια γύρω από τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που έχει παγώσει την κτηματαγορά χτυπά και την οικοδομική δραστηριότητα, η έκρηξη της οποίας φαίνεται να έχει φτάσει στο τέλος της.

Η πίεση στην οικοδομή απεικονίζεται, όπως παραδέχεται και ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος κ. Δημήτρης Καψιμάλης, στα περίπου 100.000 υπό ανέγερση απούλητα ακίνητα που καταγράφονται στην Αττική την περίοδο αυτή και τα οποία – σύμφωνα με τον ίδιο- είναι 20%- 30% περισσότερα από ό,τι το 2006.

Τα πιο πολλά από τα ακίνητα αυτά άρχισαν να χτίζονται το φθινόπωρο του 2006, με οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί κατά χιλιάδες πριν από τις 31-12-2005 προκειμένου οι κατασκευαστές να μην επιβαρυνθούν με τον ΦΠΑ. Σήμερα λοιπόν με τη ζήτηση να είναι υποτονική σε σχέση με το παρελθόν (λόγω και των πολύ υψηλών τιμών) τα σπίτια που παραμένουν απούλητα αυξάνονται με γεωμετρική πρόοδο.

Σημάδια κόπωσης
Τα σημάδια της κόπωσης είναι ορατά παντού. Παράδειγμα το γεγονός ότι πολλά σπίτια ενώ το 2005 πωλούνταν ήδη από τα «σχέδια», σήμερα για να πωληθούν περνούν έως και 8 μήνες αφότου άρχισε η οικοδομή (και βρίσκεται στο στάδιο των επιχρισμάτων). Η κόπωση φαίνεται επίσης στα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας για την οικοδομική δραστηριότητα. Η μείωσή της στο επτάμηνο Ιανουαρίου- Ιουλίου είναι 5,8% σε όγκο πανελλαδικά, σε σχέση με το ίδιο διάστημα του 2006, ωστόσο σε ορισμένες περιφέρειες που θεωρούνται η ατμομηχανή της οικοδομής, όπως η Αττική και η Κεντρική Μακεδονία- Θεσσαλονίκη, φτάνει αντίστοιχα στο 11,9% και το 10,9%. Όπως υποστηρίζει ο κ. Καψιμάλης μάλιστα αν συγκρίνει κανείς τις άδειες του 2007 με εκείνες του 2005, οι φετινές αντιστοιχούν μόλις στο 25% εκείνων που εκδόθηκαν προ δύο ετών.

Εκπτώσεις έως και 20%
Η υπερπροσφορά των κατοικιών και η χαμηλή ζήτηση δίνουν τη δυνατότητα σε όσους ψάχνουν σήμερα να αγοράσουν σπίτι να παζαρέψουν εκπτώσεις στις τιμές που μπορεί να φτάσουν μέχρι και το 20%. Όπως λέει ο σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων κ. Νίκος Γιαννουλέλης, συζητώντας κανείς με κατασκευαστές και διαβάζοντας τις αγγελίες πώλησης ακινήτων έχει την εντύπωση ότι οι τιμές στην κτηματαγορά είναι αυξημένες σε σύγκριση με πέρυσι τέτοια εποχή κατά 5%. Τα φαινόμενα όμως συχνά απατούν. Προκειμένου ένας κατασκευαστής να κλείσει σήμερα μια συμφωνία πώλησης ακινήτου είναι διατεθειμένος να ρίξει την τιμή. Μάλιστα υπάρχουν περιπτώσεις που η συνολική έκπτωση φτάνει το 20%!

Ακόμη καλύτερες τιμές επιτυγχάνονται εκεί όπου υπάρχει μεγάλη προσφορά νεόδμητων ακινήτων και έντονη οικοδομική δραστηριότητα, όπως για παράδειγμα στα Κάτω Πατήσια, στην Καλλιθέα και στη Νέα Σμύρνη.

Ενδεικτική είναι η περίπτωση κατασκευαστή στα Κάτω Πατήσια, ο οποίος πριν από τρεις μήνες ζητούσε για διαμέρισμα 100 τ.μ. το ποσό των 2.300 ευρώ/ τ.μ. και τελικά το πούλησε πρόσφατα προς 1.850 ευρώ/ τ.μ. Δηλαδή χαμηλότερα κατά 20%. Επίσης, πρόσφατα, ιδιοκτήτης οικοπέδου στο ευρύτερο κέντρο των Αθηνών ζητούσε το ποσό των 2 εκατ. ευρώ, τελικά όμως η συμφωνία με τον αγοραστή έκλεισε στα 1,6 εκατ. ευρώ, δηλαδή 20% κάτω από την αρχική τιμή.

tip

20%- 30% περισσότερα από ό,τι το 2006 τα υπό ανέγερση απούλητα ακίνητα στην Αττική

Δεν αγοράζουν, γιατί περιμένουν να γλιτώσουν φόρο

Κατακόρυφη μείωση παρουσιάζουν οι γονικές παροχές στις Εφορίες, καθώς χιλιάδες φορολογούμενοι περιμένουν την υλοποίηση των προεκλογικών εξαγγελιών της κυβέρνησης. Με βάση τις εξαγγελίες, η γονική παροχή ακινήτων χαμηλής αξίας δεν προσφέρει κανένα όφελος ή στην καλύτερη περίπτωση προσφέρει όφελος μερικές δεκάδων ευρώ στους φορολογουμένους ενώ τα μεγαλύτερα οφέλη προκύπτουν για όσους δώσουν στα παιδιά τους με τη μορφή γονικής παροχής μεσαίες και μεγάλες ιδιοκτησίες.

Αυτό γίνεται διότι οι φορολογούμενοι που πραγματοποιούν γονική παροχή μικρών ιδιοκτησιών- αντικειμενικής αξίας έως 95.000 ευρώ- δεν καταβάλλουν, λόγω του αφορολόγητου ορίου, ούτε ένα ευρώ φόρο, ενώ οι μεσαίοι και μεγάλοι ιδιοκτήτες γλιτώνουν μερικές δεκάδες, εκατοντάδες ή και χιλιάδες ευρώ ανάλογα με το ύψος της μεταβιβαζόμενης περιουσίας. Ειδικότερα με βάση την προεκλογική εξαγγελία της Ν.Δ., η οποία δεν έχει πραγματοποιηθεί ακόμη, διατηρούνται τα σημερινά αφορολόγητα όρια γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών και στην υπερβάλλουσα αξία επιβάλλεται φόρος 1% επί της αντικειμενικής τιμής. Να σημειωθεί ότι με βάση το σημερινό καθεστώς μετά το αφορολόγητο όριο επιβάλλονται συντελεστές που κυμαίνονται, ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας του δωρητή και του δωρεοδόχου, από 5% έως 40%.

Εκτός από τις γονικές παροχές έχει μειωθεί σημαντικά και ο αριθμός των φορολογουμένων που προχωρούν σε αγορά πρώτης κατοικίας καθώς με βάση τις εξαγγελίες της κυβέρνησης θα καταργηθεί πλήρως ο φόρος μεταβίβασης κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας χωρίς να θεσπιστούν όρια ως προς την επιφάνεια ή την αξία της αγοραζόμενης κατοικίας.

Και σε αυτήν την περίπτωση μεγάλοι ωφελημένοι θα είναι όσοι αγοράζουν μεγάλα και πολυτελή ακίνητα ως πρώτη κατοικία καθώς σε πολλές περιπτώσεις η αγορά μιας μέσης κατοικίας από έναν φορολογούμενο με δύο παιδιά είναι, λόγω των αφορολόγητων ορίων, ούτως ή άλλως αφορολόγητη.