Ξένοι φλερτάρουν το Τhe Μall και το City Link

Περί τους 25 μεγάλους επενδυτικούς οίκους, μεταξύ των οποίων και η HSBC, φλερτάρουν το The Mall, ενώ έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον δείχνουν ξένα funds και για το City Link

Τουλάχιστον 25 ξένοι επενδυτικοί οίκοι, μεταξύ των οποίων και ένας από τους
μεγαλύτερους χρηματοοικονομικούς ομίλους στην Ευρώπη, η HSBC, έχουν εκδηλώσει
ενδιαφέρον για το The Mall, που ανήκει στη Lamda Development του ομίλου Λάτση.
Ανάλογα μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον από ξένα funds υπάρχει και για το City
Link, που ανήκει στον όμιλο της Τράπεζας Πειραιώς και το οποίο τελευταία έχει
γίνει ακόμη πιο ελκυστικό για τους επίδοξους μνηστήρες του, καθώς η διάρκεια
εκμετάλλευσης του ακινήτου στο οποίο είναι εγκατεστημένο διπλασιάστηκε, από τα
45 στα 90 χρόνια.

Στελέχη της ελληνικής αγοράς του real estate επισημαίνουν ότι, μόνο μέσα στο
πρώτο εξάμηνο του 2006, τα ξένα επενδυτικά funds έχουν «βάλει χέρι» σε μεγάλα
ακίνητα-φιλέτα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ξοδεύοντας για τον σκοπό αυτό πάνω
από 140 εκατ. ευρώ. Χαρακτηριστικό του ιδιαίτερου ενδιαφέροντος που
παρουσιάζει η ελληνική αγορά real estate είναι και η εξαγορά από το
αυστραλιανό fund UKA, έναντι 68 εκατ. ευρώ, της εταιρείας Ζήνων (συμφερόντων
της Deutsche Bank και της Eurobank Properties), στο χαρτοφυλάκιο της οποίας
ανήκαν συνολικά 16 ακίνητα που στεγάζουν αντίστοιχα καταστήματα της αλυσίδας
σούπερ μάρκετ Carrefour – Μαρινόπουλος.

Γιατί στρέφονται στα ακίνητα

Σύμφωνα με τον Άρη Καρυτινό, αναπληρωτή γενικό διευθυντή της Eurobank EFG και
επικεφαλής του τομέα Real Estate, η χρονική συγκυρία στην οποία εκδηλώνεται η
έξαρση επενδύσεων σε ακίνητα από Έλληνες και ξένους, δεν είναι άσχετη με τη
τεράστια ρευστότητα που έχει συσσωρευτεί τα τελευταία χρόνια, αλλά και με τις
εκτιμήσεις ότι οι αξίες των επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα είναι
συγκριτικά με άλλες χώρες χαμηλές και θα ανέβουν σημαντικά στα επόμενα χρόνια.
Επιπλέον, οι επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία είναι κατά πολύ αποδοτικότερες σε
σύγκριση με την αγορά ομολόγων, έχουν λιγότερο ρίσκο από ό,τι οι επενδύσεις
στα χρηματιστήρια, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις μπορούν να προσφέρουν
μεγαλύτερες αποδόσεις ακόμη και από την αγορά μετοχών.

Είναι μόνο η αρχή…

Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, η κινητικότητα που επικρατεί στην αγορά ακινήτων
δεν είναι παρά η αρχή. Όπως υποστηρίζει, ο χορός των εκατοντάδων εκατομμυρίων
ευρώ στην ελληνική αγορά θα αποκτήσει γρηγορότερους ρυθμούς, όταν θα βγουν
προς πώληση τα μεγάλα ακίνητα που βρίσκονται σήμερα… εν υπνώσει στα
χαρτοφυλάκια πολλών ΔΕΚΟ, όπως του ΟΤΕ και της ΔΕΗ, της ΚΕΔ και της εταιρείας
Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, μόνο η ακίνητη περιουσία
που κατέχει ο ΟΤΕ ανέρχεται σε πάνω από 1,5 δισ. ευρώ, της ΔΕΗ φτάνει τα 1,6
δισ. ευρώ, ενώ στη περίπτωση του ΟΣΕ έχει αποτιμηθεί στα 5 δισ. ευρώ. «Τα
επόμενα χρόνια θα γίνουν επενδύσεις πολλών δισ. ευρώ στην ελληνική
κτηματαγορά, κάτι που φάνηκε και στη διάρκεια της διεθνούς εκθέσεως
επαγγελματικών ακινήτων της ΜΙΡΙΜ, στις Κάννες, όπου φέτος όλοι ρωτούσαν για
την Ελλάδα και τις ευκαιρίες που προσφέρει», σημειώνει ο κ. Καρυτινός.

Οι «μνηστήρες» της ελληνικής αγοράς

Οι υψηλές αποδόσεις που προσφέρει η ελληνική αγορά ακινήτων, σε συνδυασμό με
το γεγονός ότι η Ελλάδα είναι ακόμη «παρθένα» αγορά σε ό,τι αφορά τα μεγάλα
εμπορικά και ψυχαγωγικά κέντρα, τους επαγγελματικούς και αποθηκευτικούς χώρους
(logistics), είναι που έλκουν σαν μαγνήτης το ενδιαφέρον των πιο μεγάλων
επενδυτικών οίκων του εξωτερικού. Εκτός από την HSBC, που συμπεριλαμβάνεται
στους 25 «μνηστήρες» του The Mall, ενδιαφέρον για ελληνικά ακίνητα έχουν
εκδηλώσει επίσης η Morgan Stanley, η Goldman Sachs, η City Group, η Deutsche
Bank, η Allianz, η UBS, η Credit Suiss Asset Management, καθώς και εταιρείες
ανάπτυξης ακινήτων όπως η βρετανική Pricoa, τη GE-Real Estate, που είναι ο
χρηματοοικονομικός βραχίονας του ομίλου της General Electric, και το
αυστραλιανό fund UKA. Την ελληνική αγορά βολιδοσκοπούν, επίσης, γνωστές
εταιρείες real estate, όπως οι ολλανδικές Rodamco, Multi Development και
Boufonds (θυγατρική της ABN AMRO), οι βρετανικές Aberdeen Property Investors
και Westinvest, η γαλλική IXIS και οι αυστραλιανές Babcock & Brown και
Colonial.

Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του έτους, δύο ξένα fund, το αυστραλιανό UKA και το
βρετανικών συμφερόντων της Pradera τοποθέτησαν στην ελληνική αγορά, ποσά άνω
των 140 εκατ. ευρώ. Το UKA, εκτός από τα 16 καταστήματα Champion που απέκτησε,
έχει αγοράσει έναντι 70 εκατ. ευρώ την εμπορική ζώνη City Gate επιφάνειας
20.000 τ.μ., που εκτείνεται γύρω από το υπερμάρκετ της Carrefour στη
Θεσσαλονίκη, ενώ μεταξύ άλλων ενδιαφέρεται να αγοράσει ποσοστό και στο The
Mall. Από την πλευρά του, o δεύτερος νέος παίκτης της ελληνικής αγοράς
ακινήτων, η Pradera, που επίσης φλερτάρει εδώ και πολλά χρόνια με την ελληνική
αγορά ακινήτων, εξαγόρασε πρόσφατα έναντι 42,5 εκατ. ευρώ το εμπορικό κέντρο
Florida 1 επίσης στη Θεσσαλονίκη, στους χώρους του οποίου στεγάζονται μεγάλες
αλυσίδες όπως η Κωτσόβολος, τα AB Βασιλόπουλος κ.ά. Επισημαίνεται ότι οι μέσες
ετήσιες αποδόσεις από τις επενδύσεις αυτές είναι της τάξεως του 7%, δηλαδή
υπερδιπλάσιες από τις αντίστοιχες αποδόσεις σε ομόλογα.

Εφοπλιστικό ενδιαφέρον για αμοιβαία, Θριάσιο

Τα ακίνητα-φιλέτα της ελληνικής αγοράς δεν βρίσκονται μόνο στο στόχαστρο ξένων
επενδυτικών funds, αλλά και ελληνικών κεφαλαίων, και κυρίως εφοπλιστικών. H
τεράστια ρευστότητα που διαθέτουν οι ελληνικοί εφοπλιστικοί οίκοι από τα κέρδη
που τους «χάρισε» η αναπτυξιακή έκρηξη της κινέζικης οικονομίας τα τελευταία
χρόνια, αναζητεί επενδυτικές ευκαιρίες και στη στεριά. Ήδη, εξαγορές ακριβών
ακινήτων στα βόρεια προάστια, οικοπέδων και κατοικιών σε γνωστές τουριστικές
περιοχές της χώρας φέρουν τη σφραγίδα Ελλήνων εφοπλιστών, ενώ μεγάλος είναι ο
συνωστισμός Ελλήνων εφοπλιστών γύρω από σημαντικές επενδύσεις, όπως το
εμπορευματικό κέντρο που σχεδιάζει να κατασκευάσει με ιδιωτικά κεφάλαια ο ΟΣΕ
στο Θριάσιο. Το έργο, εφόσον τελικά προχωρήσει, θα αποτελέσει το μεγαλύτερο
εμπορευματικό κέντρο της Αττικής, αλλά και ολόκληρης της χώρας. Το κόστος
κατασκευής του υπολογίζεται να υπερβεί τα 12 εκατ. ευρώ και θα είναι έτοιμο,
εφόσον ξεκινήσουν σύντομα οι εργασίες, μέσα στο 2009.

Σε fund και αμοιβαία

Παράλληλα, οι εφοπλιστές, εκτιμώντας τις μεγάλες ευκαιρίες που προσφέρει η
αγορά, στρέφουν το ενδιαφέρον τους σε συμμετοχές σε επενδυτικά fund, αλλά και
σε αμοιβαία κεφάλαια που ιδρύονται τελευταία με αποκλειστικό στόχο τις
επενδύσεις σε ακίνητα. Τέτοιο, για παράδειγμα, είναι το αμοιβαίο που θα φέρει
την ονομασία Blue Haus. H εφοπλιστική συμμετοχή στο συγκεκριμένο αμοιβαίο
κεφάλαιο θα ανέρχεται στο 70% του αρχικού κεφαλαίου, το ύψος του οποίου θα
είναι 100 εκατ. ευρώ. Φυσικά, για ευνόητους φορολογικούς λόγους, το αμοιβαίο
αυτό θα έχει την έδρα του στην Κύπρο και οι πρώτες του επενδυτικές κινήσεις θα
αφορούν τις αγορές της Ρουμανίας και της Βουλγαρίας. Άλλωστε στις χώρες αυτές,
όπου η ακίνητη περιουσία είναι ακόμη φθηνή σε σύγκριση με τα ελληνικά
δεδομένα, οι Έλληνες εφοπλιστές έχουν πραγματοποιήσει επενδύσεις δεκαπλάσιες
από αυτές στην ελληνική επικράτεια.

Γιατί τους ενδιαφέρει η Ελλάδα

Το ενδιαφέρον των ξένων κεφαλαίων για την Ελλάδα δεν είναι άσχετο με το
γεγονός ότι η εγχώρια αγορά ακινήτων έχει αρχίσει να ωριμάζει, θεωρείται
δηλαδή μεσαίου ρίσκου, ωστόσο παρέχει ακόμη τις υψηλότερες αποδόσεις στην
ευρωζώνη.

Οι αποδόσεις στην Ελλάδα, δηλαδή τα μισθώματα των επαγγελματικών ακινήτων,
είναι υψηλότερα από ό,τι σε άλλες χώρες της ευρωζώνης και συγκεκριμένα
κυμαίνονται στο 6,5% – 7% στον τομέα των γραφείων, έναντι 6% στην E.E. και στο
8% – 8,5% στα logistics (μεγάλοι αποθηκευτικοί χώροι), έναντι λίγο κάτω του 8%
στην Ευρώπη.

Οι ποσοστιαίες αυτές διαφορές μπορεί εκ πρώτης όψεως να δείχνουν μικρές, όμως
σε απόλυτα μεγέθη είναι πολύ μεγάλες και μεταφράζονται σε αρκετές επιπλέον
χιλιάδες ευρώ ετησίως για τους κατόχους των ακινήτων.

Στο ταμπλό της Σοφοκλέους οι επενδυτικές ακινήτων

Οι επενδύσεις σε ακίνητα περνούν, πλέον, και από τη Σοφοκλέους. H
χρηματιστηριακή παρουσία που έχει ήδη ο θεσμός των Εταιρειών Επενδύσεων σε
Ακίνητη Περιουσία, περίπου επτά χρόνια μετά την ψήφιση του σχετικού θεσμικού
πλαισίου, φαίνεται ότι θα έχει και συνέχεια.

Έπειτα από την εταιρεία της Τράπεζας Πειραιώς, που διαπραγματεύεται στο XAA
εδώ και περίπου δέκα μήνες, πρόσφατα την είσοδό της στη Σοφοκλέους έκανε η
Eurobank Properties, θυγατρική της Eurobank, στην οποία συμμετέχουν επίσης η
Lamda Development και ο όμιλος της Deutsche Bank, ενώ ακούγεται ότι
ετοιμάζονται η Alpha Bank και η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου. H Alpha Bank
μαζί με την Ελληνική Τεχνοδομική ήταν οι πρώτοι που συνέστησαν τέτοια εταιρεία
από το 2001, βλέποντας ωστόσο τον νέο ακόμη τότε θεσμό να μην «περπατά»,
απέσυραν το κοινό σχήμα από το ταμπλό της Σοφοκλέους.

Σήμερα, που η αγορά είναι πιο ώριμη, η Alpha φέρεται αποφασισμένη να
ξαναδοκιμάσει. H ΚΕΔ από την πλευρά της, εδώ και πολλά χρόνια έχει εκδηλώσει
επίσημα το ενδιαφέρον της να στήσει επενδυτική εταιρεία, στην οποία και θα
εισφέρει μερικά από τα «φιλέτα» του δημοσίου τομέα, όμως μέχρι σήμερα δεν έχει
γίνει το κρίσιμο βήμα.

Όσον αφορά την εταιρεία της Eurobank Properties, το χαρτοφυλάκιό της έχει αξία
περί τα 300 εκατ. ευρώ, απαρτίζεται από 27 εμπορικά ακίνητα σε Αθήνα,
Θεσσαλονίκη, Πάτρα και Ιωάννινα και οι μεγαλύτεροι μισθωτές είναι οι όμιλοι
της Eurobank και του Μαρινόπουλου, οι οποίοι συνεισέφεραν στην εταιρεία
σημαντικό αριθμό ιδιόκτητων ακινήτων.

Καινούργιο στην Ελλάδα

Οι επενδυτικές εταιρείες ακινήτων είναι ένα καινούργιο για την ελληνική αγορά
προϊόν, το οποίο λειτουργεί εδώ και πολλά χρόνια στο εξωτερικό. Πρόκειται για
ένα εργαλείο που δίνει ουσιαστικά τη δυνατότητα στο ευρύ κοινό τη δυνατότητα
να επενδύσει έμμεσα (αγοράζοντας μετοχές της εισηγμένης εταιρείας) σε ακίνητα
εισοδήματος μεγάλης αξίας, τα οποία σε διαφορετική περίπτωση θα ήταν απρόσιτα
για έναν μέσο επενδυτή. Πρόκειται για επενδύσεις συντηρητικού χαρακτήρα, που
στηρίζουν την ελκυστικότητά τους περισσότερο στην πολιτική των υψηλών
μερισμάτων, παρά στις αποδόσεις και τις υπεραξίες. Είναι χαρακτηριστικό ότι
στο εξωτερικό ορισμένες εταιρείες διανέμουν στους μετόχους τους μέχρι και το
90% των κερδών τους.