Aνατιμήσεων συνέχεια στα ακίνητα

Νίκος Γιαννουλέλης, σύμβουλος σε θέματα ακινήτων: «Αν αυξηθεί κι άλλο το κόστος στα ακίνητα, θα είναι πιο συμφέρουσα η ενοικίαση παρά η αγορά τους»

H αναμενόμενη νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών το 2007 και το 2008, καθώς
και η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης εκατοντάδων χιλιάδων επαγγελματιών
της οικοδομής λόγω του ΦΠΑ, εκτιμάται ότι θα συντηρήσουν την ανοδική πορεία
τιμών των ακινήτων τα επόμενα χρόνια.

Παράλληλα, οι αλλαγές στον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) των καινούργιων
κτιρίων που προωθεί το ΥΠΕΧΩΔΕ, θα οδηγήσουν επίσης σε αύξηση του κόστους
αγοράς σπιτιού. Αφενός η ενσωμάτωση των κλειστών θέσεων πάρκινγκ του ισογείου
στον συντελεστή δόμησης και αφετέρου η μείωση της επιφάνειας των ημιυπαίθριων
χώρων στα νέα κτίρια, στο μέλλον θα έχουν ως αποτέλεσμα με τα ίδια χρήματα να
αγοράζει κάποιος μικρότερη επιφάνεια.

Το χειρότερο σενάριο

Το χειρότερο σενάριο, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, είναι ο κίνδυνος να
επαναληφθούν το φθινόπωρο τα περυσινά φαινόμενα στην κτηματαγορά, εν όψει της
επιβολής του ΦΠΑ, όπου οι φορολογούμενοι τρέχουν πανικόβλητοι στις εφορίες για
να διεκπεραιώσουν μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και κληρονομιές ώστε να
αποφύγουν την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. Γιατί ακόμη και αν η μέση
ετήσια αύξηση των αντικειμενικών για τα επόμενα δύο χρόνια είναι χαμηλή, για
παράδειγμα 30%, η σωρευτική αύξηση θα ξεπεράσει το 100% μέχρι και το 2008 ώστε
οι τιμές να προσεγγίσουν τις αγοραίες, όπως άλλωστε έχει δεσμευθεί να κάνει η
ηγεσία του υπουργείου. Σε αυτή την περίπτωση, οι κατασκευαστές θα σπεύσουν να
εκμεταλλευθούν την αύξηση της ζήτησης και να «τσιμπήσουν» τις τιμές, όπως
ακριβώς συνέβη πέρυσι.

Εισπρακτική λογική

Φορείς της αγοράς, σχολιάζοντας τις πρόσφατες αποφάσεις του υπουργείου
Οικονομικών περί επιβολής του ΦΠΑ στα ακίνητα, αποδίδουν στην κυβέρνηση
εισπρακτική λογική και προβλέπουν ότι οι τιμές των ακινήτων δεν πρόκειται να
μειωθούν τα επόμενα χρόνια. Τα σενάρια αυτά ενισχύουν σε κάθε ευκαιρία οι
ίδιοι οι κατασκευαστές, οι οποίοι έχουν αποκομίσει τέτοια κέρδη τα τελευταία
χρόνια ώστε να λειτουργούν τώρα σαν μαξιλάρι στις πιέσεις που δέχονται από την
πτώση της ζήτησης. Έτσι, προτιμούν να κρατούν τα διαμερίσματα αδιάθετα,
ελπίζοντας ότι αργά ή γρήγορα θα τα πωλήσουν στην τιμή που επιδιώκουν.

«Στα όρια της φούσκας»

Τα πάντα ωστόσο θα εξαρτηθούν από τις οικονομικές αντοχές των αγοραστών, οι
οποίες πλέον έχουν εξαντληθεί από τον καλπασμό των τιμών (άνω του 130% την
τελευταία πενταετία). «Πλέον οι τιμές έχουν φτάσει στα όρια της φούσκας.
Εκτιμώ ότι την επόμενη διετία θα τις δούμε να υποχωρούν», επισημαίνει ο
σύμβουλος σε θέματα ακινήτων Νίκος Γιαννουλέλης και εκτιμά ότι, αν αυξηθεί κι
άλλο το κόστος στα ακίνητα, θα είναι πιο συμφέρουσα η ενοικίαση παρά η αγορά
τους. Φέρνει μάλιστα ως παράδειγμα διαμέρισμα αξίας 300.000 ευρώ, το οποίο αν
κάποιος το ενοικιάσει θα πληρώνει 750 ευρώ τον μήνα, αν όμως το αγοράσει με
δάνειο 30 ετών και κυμαινόμενο επιτόκιο θα πληρώνει δόση 1.500 ευρώ, η οποία
θα αυξηθεί περαιτέρω.

«Τεχνητή ζήτηση»

«H τεχνητή ζήτηση την οποία θα συνεχίσει να συντηρεί ο φόβος της αύξησης των
τιμών στα ακίνητα, η τυχόν διατήρηση των επιτοκίων δανεισμού στα σημερινά
χαμηλά επίπεδα, σε συνδυασμό με τα ολοένα και λιγότερα διαθέσιμα οικόπεδα και
τη συνεχιζόμενη ανατίμηση των οικοδομικών υλικών, δεν πρέπει να παρασύρει τους
υποψήφιους αγοραστές», τονίζει ο πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Αθήνας Γιάννης
Ρεβύθης.

Ο ρόλος των επιτοκίων

Άλλος παράγων ο οποίος ενδεχομένως θα προκαλέσει πιέσεις στις τιμές είναι η
επικείμενη άνοδος των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια, για την οποία πολύς
λόγος έχει γίνει τελευταία. Παρά το γεγονός ότι δύο φορές μέχρι σήμερα έχει
προβεί σε αυξήσεις επιτοκίων η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, θεωρείται σχεδόν
βέβαιο ότι θα προβεί και σε τρίτη το επόμενο διάστημα. Σε αυτή την περίπτωση,
η ζήτηση λογικά θα φρενάρει.

Γιατί θα ανέβουν κι άλλο οι τιμές

Εκτός από την άνοδο – σε… δόσεις – των αντικειμενικών αξιών, άλλοι λόγοι που
συνηγορούν σε νέες αυξήσεις τιμών στα ακίνητα είναι:

1. H εφαρμογή του ΦΠΑ θα προκαλέσει αύξηση τιμών στην αγορά πρώτης
κατοικίας, αλλά και γενικότερη άνοδο τιμών των ακινήτων λόγω του
κατασκευαστικού κόστους. Σε ό,τι αφορά την πρώτη κατοικία, μπορεί να
απαλλάσσεται του ΦΠΑ, αλλά ο κατασκευαστής τη στιγμή που ανεγείρει μια
πολυκατοικία, δεν ξέρει αν τα διαμερίσματα θα πωληθούν ως πρώτη κατοικία ή
όχι. Έτσι καταβάλλει ΦΠΑ για τις δαπάνες ανέγερσης ολόκληρης της οικοδομής,
χωρίς ωστόσο αργότερα, όταν θα πωλήσει κάποια διαμερίσματα ως πρώτη κατοικία,
να εισπράξει γι’ αυτά ΦΠΑ. Για να μην επιβαρυνθεί λοιπόν, ενδέχεται μέρος του
αρχικού ΦΠΑ που κατέβαλε κατά την κατασκευή της οικοδομής να το μετακυλίσει
στις τιμές των διαμερισμάτων.

2. Οι επαγγελματίες κατασκευαστές, επειδή θα εισπράττουν από τον
αγοραστή ΦΠΑ που θα αναλογεί τουλάχιστον στην αντικειμενική αξία του ακινήτου,
θα λαμβάνουν και περισσότερες αποδείξεις δαπανών από τους τεχνίτες της
οικοδομής και τους εμπόρους οικοδομικών υλικών. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τη
γενικότερη αύξηση των δηλουμένων εισοδημάτων από τους επαγγελματίες της
οικοδομής και την αύξηση της φορολόγησής τους, την οποία θα μετακυλίσουν στις
τιμές των προϊόντων και των υπηρεσιών τους, ωθώντας σε υψηλότερα επίπεδα το
κόστος κατασκευής, άρα και τις τελικές τιμές των ακινήτων. Αυτή είναι η άλλη
όψη της επιχειρούμενης καταπολέμησης της φοροδιαφυγής.

3. Επιπτώσεις στις τιμές φέρνει και το νομοσχέδιο Σουφλιά για τον ΓΟΚ,
που ακόμη δεν έχει κατατεθεί στη Βουλή. Από τις πιο σημαντικές ρυθμίσεις, αυτή
για τους ημιυπαίθριους χώρους. Στα καινούργια κτίρια (με άδεια που θα εκδοθεί
μετά την ψήφιση του νόμου), το βάθος του ημιυπαίθριου χώρου δεν πρέπει να
ξεπερνά τα 1,80 μέτρα και το πλάτος του τα 3,50 μέτρα, ενώ η επιφάνειά του
μειώνεται στο 15% της συνολικής επιφάνειας του κτιρίου, από 20% σήμερα.
Ουσιαστικά, η ρύθμιση αυτή «ακυρώνει» τους ημιυπαίθριους χώρους. Για
παράδειγμα, σπίτι 70 τ.μ. που περιλαμβάνει σήμερα ημιυπαίθριο 15 τ.μ. και
πωλείται συνολικά προς 150.000 ευρώ, θα πωλείται αύριο στην ίδια τιμή αλλά
χωρίς τον ημιυπαίθριο. Δηλαδή, ένα διαμέρισμα συνολικής επιφάνειας 85 τ.μ. θα
κοστίζει ακριβότερα.

4. Άλλη επίπτωση αφορά τη ρύθμιση του νομοσχεδίου για τις «κλειστές»
θέσεις πάρκινγκ στο ισόγειο των πολυκατοικιών (πιλοτή με γκαραζόπορτα), οι
οποίες θα προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης του κτιρίου. Το γεγονός αυτό
θα τις κάνει ακριβότερες, χωρίς να αποκλείεται να υπάρξουν και επιβαρύνσεις
στις «ανοιχτές» θέσεις ή στα πωλούμενα διαμερίσματα, εφόσον οι κατασκευαστές
επιχειρήσουν να «ισοφαρίσουν» τις όποιες χρηματικές απώλειες έχουν.

Δείτε αναλυτικά τα στοιχεία της Aspis Real Estate για ολόκληρη την Αττική, στο
http: //www.tanea.gr/docs/are.xls