Mετοχές για «σήμερα», ακίνητα για το μέλλον

Νέα μορφή παίρνει ο χάρτης των επενδύσεων, αλλάζοντας τα δεδομένα για όσους
αναζητούν τις υψηλότερες αποδόσεις. H έκρηξη των τιμών των ακινήτων (που
υπερδιπλασιάστηκαν σε μια επταετία), η κούρσα του Χρηματιστηρίου (με τον
Γενικό Δείκτη της Σοφοκλέους να «τρέχει» με πάνω από 40% σε έναν χρόνο), αλλά
και η αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, έχουν φέρει «τα
πάνω, κάτω». Έτσι, οι επενδυτές βρίσκονται εκ νέου μπροστά στο ερώτημα:
«μετοχές, ακίνητα ή καταθέσεις»; Καλούνται, δηλαδή, να αποφασίσουν ανάμεσα
στην αγορά μετοχών, στην επένδυση σε ακίνητη περιουσία και στις νέου τύπου
επιθετικές καταθέσεις που υπόσχονται αποδόσεις σημαντικά υψηλότερες από
εκείνες του ταμιευτηρίου. Ωστόσο, και στις τρεις περιπτώσεις, «πυξίδα»
αποτελούν το προφίλ κάθε επενδυτή, τα χρήματα που διαθέτει, ο χρονικός του
ορίζοντας και, βέβαια, ο κίνδυνος που είναι διατεθειμένος να αναλάβει. H
«ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ», βασιζόμενη σε εκτιμήσεις ειδικών από κάθε κατηγορία επένδυσης,
παρουσιάζει τα θετικά και τα αρνητικά κάθε επιλογής, δηλαδή τα προσδοκώμενα
οφέλη και τις παγίδες που κρύβουν οι επενδύσεις σε μετοχές, ακίνητα και
τραπεζικά προϊόντα.

ΜΕΤΟΧΕΣ

Κέρδη έως και 15% τον χρόνο, αλλά με μεγαλύτερο ρίσκο

Ετήσια απόδοση της τάξης του 10%-15% μπορούν να αποκομίσουν όσοι αποφασίσουν,
ακόμα και σήμερα, να επενδύσουν σε επιλεγμένες μετοχές στο ελληνικό
Χρηματιστήριο, με τη διαφορά ότι εδώ το ρίσκο είναι πολύ υψηλότερο, σε σχέση
τόσο με τα ακίνητα όσο και με τα τραπεζικά προϊόντα.

Παρά το γεγονός ότι ο Γενικός Δείκτης έχει «τρέξει» με ρυθμούς άνω του 40% το
τελευταίο έτος, η υψηλή κερδοφορία που ανακοινώνουν οι μεγαλύτερες
επιχειρήσεις δικαιολογεί τα περιθώρια ανόδου. Όπως αναφέρει, πάντως, ο κ.
Μάνος Χατζηδάκης, υπεύθυνος επενδυτικής στρατηγικής της Πήγασος ΑΧΕΠΕΥ, όσοι
στοχεύουν σε μακροπρόθεσμες επιδόσεις, θα πρέπει να στραφούν σε μετοχές με
παραδοσιακά καλή ιστορία, υψηλή μερισματική απόδοση και πορεία ανάλογη ή
καλύτερη από εκείνη του Γενικού Δείκτη. Υπό αυτές τις προϋποθέσεις, και σε
βάθος χρόνου, η ετήσια απόδοση μπορεί να ξεπεράσει το 10%, ακόμα και σε
συντηρητικά χαρτοφυλάκια.

Στην τρέχουσα συγκυρία, πάντως, το ενδιαφέρον – αλλά και οι προσδοκίες υψηλών
αποδόσεων – αφορούν εταιρείες κοινής ωφελείας, λιμένων και ύδρευσης, οι οποίες
βρίσκονται σε τροχιά αποκρατικοποίησης. Επιπλέον, ψηλά στις προτιμήσεις
βρίσκονται οι μετοχές της Εμπορικής και Αγροτικής Τράπεζας, επίσης λόγω των
εξελίξεων που αναμένονται στις συγκεκριμένες τράπεζες, ενώ και στον
κατασκευαστικό κλάδο αλλάζουν τα νέα δεδομένα, λόγω των αυτοχρηματοδοτούμενων
έργων. Σε κάθε περίπτωση, η τελική επιλογή των μετοχών και η διαμόρφωση του
χαρτοφυλακίου εξαρτάται από το προφίλ κάθε επενδυτή.

Εκτός Ελλάδας

Όσο για τις εκτός Ελλάδας επενδύσεις, έντονη είναι η κινητικότητα στον κλάδο
των τηλεπικοινωνιών, μετά και τις σημαντικές εξαγορές που ανακοινώθηκαν το
τελευταίο διάστημα, ενώ «σε πρώτο πλάνο» βρίσκονται οι αγορές της Ευρώπης και
της Αμερικής που – λόγω της υψηλής ρευστότητας που υπάρχει στο σύστημα –
εκτιμάται ότι θα διατηρήσουν και φέτος την ανοδική τους τάση. Παράλληλα,
σημαντικές αποδόσεις – συχνά και άνω του 100%, το τελευταίο 12μηνο – έχουν
καταγράψει το τελευταίο διάστημα τα χρηματιστήρια σε αναδυόμενες αγορές που,
όμως, χαρακτηρίζονται από ιδιαίτερα υψηλό ρίσκο. Ενδεικτικό είναι, ότι το
ρωσικό χρηματιστήριο έχει «τρέξει» με ρυθμούς ανόδου της τάξης του 125%, της
Αιγύπτου με 166%, της Βενεζουέλας με 45%, ενώ τα χρηματιστήρια της Λατινικής
Αμερικής έχουν καταγράψει ετήσια κέρδη 81%, κατά μέσον όρο.

ΤΡΑΠΕΖΕΣ

H άνοδος των επιτοκίων, ευκαιρία για τολμηρούς καταθέτες

Εγγυημένες αποδόσεις διπλάσιες ή και τριπλάσιες των επιτοκίων ταμιευτηρίου
μπορούν να διεκδικήσουν όσοι επιλέξουν το κατάλληλο τραπεζικό προϊόν, καθώς η
άνοδος των επιτοκίων έχει αλλάξει τα δεδομένα και έχει ανεβάσει τον πήχυ στα
τραπεζικά προϊόντα. Μάλιστα, προκειμένου να προσελκύσουν επενδυτές, οι
τράπεζες προσφέρουν προθεσμιακές καταθέσεις με επιτόκιο ακόμα και 10%, για
όσους είναι διατεθειμένοι να επενδύσουν ένα μέρος του κεφαλαίου τους στα
αμοιβαία κεφάλαια. Για παράδειγμα, το ομόλογο τριετίας της ETBA, στην
τελευταία του έκδοση, παρείχε καθαρή ετήσια απόδοση 3,25%, δηλαδή πολλαπλάσια
των προθεσμιακών καταθέσεων.

Για συντηρητικούς επενδυτές που αναζητούν υψηλές αποδόσεις μέσω τραπεζικών
προϊόντων, υπάρχουν αμοιβαία κεφάλαια προστατευμένου κεφαλαίου. Όπως αναφέρει
ο κ. Γεώργιος Γαλάνης, διευθυντής της Διεύθυνσης Καταθετικών Προϊόντων της
Τράπεζας Πειραιώς, ο επενδυτής μπορεί να τοποθετηθεί σε αμοιβαία κεφάλαια, στα
οποία το 90% του κεφαλαίου του είναι προστατευμένο, ενώ οι προσδοκώμενες
ετήσιες αποδόσεις είναι της τάξης του 4%-5% σε ετήσια βάση.

Άλλες μορφές επένδυσης

Προσδοκώμενες αποδόσεις διπλάσιες ή και τριπλάσιες από τις καταθέσεις είναι το
χαρακτηριστικό και των προϊόντων εγγυημένου κεφαλαίου, στα οποία η πορεία των
αγορών δεν επηρεάζει καθόλου την αρχική επένδυση. Το τελευταίο δωδεκάμηνο,
πολλά από τα προϊόντα αυτού του είδους έφεραν αποδόσεις άνω του 5%, ενώ ακόμα
και αυτά που «αστόχησαν», δεν ζημίωσαν τον επενδυτή στο κομμάτι του κεφαλαίου
του. Παράλληλα, όπως αναφέρει ο κ. Γαλάνης, τα τραπεζικά προϊόντα επιτρέπουν
στους επενδυτές να «φλερτάρουν» και με άλλες μορφές επένδυσης, που υπό άλλες
συνθήκες θα ήταν απαγορευμένες. Ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που επενδύει σε ακίνητα
του εξωτερικού, π.χ., επιτρέπει στους ενδιαφερομένους να καρπωθούν την
υπεραξία από τη διεθνή κούρσα των τιμών, ακόμα και αν δεν διαθέτουν τα
απαραίτητα κεφάλαια για την αγορά κάποιου ακινήτου. Για παράδειγμα, το
αμοιβαίο κεφάλαιο «Real Estate» της ING που επενδύει σε ακίνητη περιουσία στο
εξωτερικό, έχει καταγράψει άνοδο της τάξης του 17,86% από την αρχή του έτους.
Αντίστοιχα, εξειδικευμένα αμοιβαία κεφάλαια του επιτρέπουν να τοποθετηθεί είτε
σε συγκεκριμένα χρηματιστήρια του εξωτερικού είτε σε κλάδους που υπό άλλες
συνθήκες θα ήταν απρόσιτοι.

Τρεις ειδικοί συμβουλεύουν

Νίκος Γιαννουλέλης: εκτιμητής ακινήτων

Οι αποδόσεις από την ενοικίαση κατοικιών και επαγγελματικών χώρων είναι,
σήμερα, ιδιαίτερα χαμηλές, ενώ αναμένεται να μειωθούν περαιτέρω. Έτσι, όποιος
αναζητά ένα σταθερό εισόδημα, καλύτερα να στραφεί σε άλλες επενδύσεις. Τα
ακίνητα, από την άλλη, μπορούν να προσφέρουν σημαντικές αποδόσεις σαν
υπεραξία, ιδίως στις περιπτώσεις που ακολουθούν τα θεμελιώδη της αγοράς. Όχι,
δηλαδή, στην κατοικία, αλλά κυρίως στην επαγγελματική στέγη, σε περιοχές που
θα αναβαθμιστούν μέσα στα επόμενα χρόνια, όπως είναι, για παράδειγμα, τα
σημεία κατά μήκος της Ιονίας Οδού, αλλά και συγκεκριμένες περιοχές των
Μεσογείων που έχουν μείνει πίσω στην κούρσα της ανόδου.

Μάνος Χατζηδάκης: υπεύθυνος επενδυτικής στρατηγικής της Πήγασος ΑΧΕΠΕΥ

Οι κλάδοι των τραπεζών (λόγω της υψηλής κερδοφορίας), αλλά και των κατασκευών
(λόγω των εξελίξεων που αναμένονται με τη δημοπράτηση νέων έργων) προσελκύουν
το χρηματιστηριακό ενδιαφέρον αυτή την περίοδο. Μάλιστα, παρά τη σημαντική
άνοδο του Γενικού Δείκτη το τελευταίο διάστημα, η υψηλή κερδοφορία των
τραπεζών δικαιολογεί αισιόδοξες προβλέψεις. Πάντως, για μεσοπρόθεσμες και
μακροπρόθεσμες τοποθετήσεις – με προσδοκώμενη απόδοση της τάξης τού 10%-15% –
και ανάλογα με το προφίλ κάθε επενδυτή, προτιμώνται μετοχές με παραδοσιακά
καλή ιστορία και υψηλή μερισματική πολιτική.

Γεώργιος Γαλάνης: διευθυντής της Διεύθυνσης Καταθετικών Προϊόντων της Τράπεζας Πειραιώς

Το ιδανικό χαρτοφυλάκιο του συντηρητικού επενδυτή αποτελείται σήμερα, σε
μεγάλο βαθμό, από μερίδια σε ομόλογα με υψηλή απόδοση και συμπληρωματικές
τοποθετήσεις σε προϊόντα εγγυημένου κεφαλαίου και σε αμοιβαία κεφάλαια με
ποσοστό προστασίας. Για παράδειγμα, το τριετές ομόλογο της ETBA προσφέρει
ετήσια καθαρή απόδοση 3,25% και μπορεί να αποτελέσει τη «ραχοκοκαλιά» του
χαρτοφυλακίου. Αντίστοιχα, ο λιγότερο συντηρητικός θα στραφεί και σε
χαρτοφυλάκια αμοιβαίων κεφαλαίων, τόσο προστατευμένου κεφαλαίου όσο και
ομολογιακά, αλλά και μετοχικά με υψηλή μερισματική απόδοση.

AKINHTA

Χαμηλές αποδόσεις, αλλά υψηλές υπεραξίες μεσοπρόθεσμα

Χαμηλές αποδόσεις σε ετήσια βάση, αλλά υψηλές υπεραξίες σε μεσοπρόθεσμο
ορίζοντα, θα πρέπει να περιμένουν όσοι επιλέξουν την επένδυση σε ακίνητα στην
Ελλάδα. H «κούρσα» των τιμών των ακινήτων, σε συνδυασμό με το «πάγωμα» στα
ενοίκια τα τελευταία χρόνια, έχει φέρει στο ναδίρ τις αποδόσεις από την
ενοικίαση κατοικιών. Δηλαδή, ενώ το κόστος αγοράς έχει αυξηθεί σημαντικά, τα
χρήματα από την ενοικίαση έχουν παραμείνει σταθερά, με αποτέλεσμα η αναλογία
εσόδων από ενοίκια προς κόστος απόδοσης να μειώνεται συνεχώς.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο σύνολο της χώρας, από το
1997 μέχρι τα μέσα του 2005, οι τιμές των κατοικιών έχουν «τρέξει» με ρυθμό
110,9%, ενώ για το ίδιο διάστημα στην Αθήνα, η αντίστοιχη άνοδος ήταν 128,9%.
Μάλιστα, τους τελευταίους μήνες του 2005, οι τιμές «τσίμπησαν» επιπλέον
10%-15%, μειώνοντας ακόμα περισσότερο τις αποδόσεις από την ενοικίαση των
κατοικιών. «Έτσι, αυτές έχουν πέσει στα επίπεδα της τάξης του 3% και, μάλιστα,
πριν από την επιβολή φόρων», αναφέρει ο κ. Νίκος Γιαννουλέλης, εκτιμητής
ακινήτων.

Στα επαγγελματικά ακίνητα

Στα επαγγελματικά ακίνητα, αν και οι αποδόσεις είναι υψηλότερες – φτάνοντας
στα επίπεδα του 6%-7% προ φόρων, το ρίσκο είναι υψηλότερο, καθώς υπάρχει ο
κίνδυνος το ακίνητο να μείνει ξενοίκιαστο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Και
αυτό, γιατί ο «χάρτης» των γραφείων και επαγγελματικών χώρων στην Αθήνα
αλλάζει ραγδαία τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα οι ενοικιαστές να αλλάζουν
συχνά έδρα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τον ιδιοκτήτη. Μάλιστα, η επιβολή ΦΠΑ
στην οικοδομή λειτουργεί υπέρ της αγοράς από επιχειρήσεις. Κι αυτό, γιατί ο
ΦΠΑ που πληρώνουν κατά την αγορά συμψηφίζεται με τον ΦΠΑ που εισπράττουν από
την πώληση των προϊόντων και των υπηρεσιών τους, άρα ουσιαστικά αγοράζουν
χωρίς φορολογική επιβάρυνση. Συνεπώς, όπως αναφέρει και ο κ. Γιαννουλέλης,
«όποιος σκοπεύει να αγοράσει ακίνητο με στόχο τις αποδόσεις, καλύτερα να
στραφεί σε άλλου είδους επενδύσεις».

Μεγάλη υπεραξία

Στον αντίποδα, υψηλές αποδόσεις μπορεί να περιμένει κανείς από την υπεραξία
των ακινήτων, και μάλιστα σε μικρότερο χρονικό διάστημα σε σχέση με το
παρελθόν, καθώς η κτηματαγορά σήμερα «τρέχει» με υψηλότερους ρυθμούς. Και αν –
κατά γενική ομολογία – οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν φτάσει «στα όριά τους»
στο Λεκανοπέδιο, υπάρχουν προοπτικές εκτός Αθηνών. Στην Αλεξανδρούπολη, για
παράδειγμα, η επίτευξη συμφωνίας για τον αγωγό φυσικού αερίου που ενώνει την
πόλη με το Μπουργκάς, αναμένεται να δώσει ώθηση στην τοπική κτηματαγορά, και
οι ειδικοί προσδοκούν αποδόσεις άνω του 50% σε λιγότερο από πέντε χρόνια.
Ακόμα, όμως, και εντός της Αττικής, υπάρχουν περιοχές στα Μεσόγεια – όπως τα
Σπάτα, η Λούτσα, το Κορωπί και το Μαρκόπουλο – στις οποίες νεόδμητα
διαμερίσματα πωλούνται έναντι ακόμα και 1.600 ή 1.700 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή με
τα μισά χρήματα σε σύγκριση με τη γειτονική Αγία Παρασκευή, με ό,τι αυτό
συνεπάγεται για τις προοπτικές ανόδου. Μάλιστα, το κεφάλαιο που απαιτείται για
μια τέτοια κίνηση, ξεκινά ακόμα και από τα 30.000 ευρώ, καθώς με τα χρήματα
αυτά ο επενδυτής μπορεί, για παράδειγμα, να αγοράσει μία ή και δύο κλειστές
θέσεις στάθμευσης σε αρκετές περιοχές των Αθηνών.