Πόλεμος προσφορών στα στεγαστικά δάνεια

Σε αγώνα δρόμου επιδίδονται τον τελευταίο καιρό οι τράπεζες, προκειμένου να
επωφεληθούν όσο το δυνατόν περισσότερο από την έκρηξη της ζήτησης στεγαστικών
δανείων που έχει ημερομηνία λήξης ύστερα από 75 ημέρες, την 31η Δεκεμβρίου
2005.

Όπλα των τραπεζών το μπαράζ των προσφορών, οι μειώσεις στο κόστος του
δανεισμού, αλλά και νέα προϊόντα που λανσάρουν στην αγορά. H επιβολή ΦΠΑ στις
νέες οικοδομές και η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από 1/1/2006, αλλά και οι
εκτιμήσεις για αύξηση των επιτοκίων του ευρώ μέσα στην ίδια χρονιά κάνουν τις
περίπου 75 ημέρες που απομένουν μέχρι το τέλος του 2005 ιδιαίτερα «θερμές» στη
στεγαστική πίστη. Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι οι ρυθμοί ανόδου στη
στεγαστική πίστη θα φτάσουν το 40% για το διάστημα Σεπτεμβρίου – Οκτωβρίου,
αναγκάζοντας τις τράπεζες να «ρίξουν» στη μάχη των προσφορών καινοτόμα
προϊόντα, αλλά ακόμα και να μειώσουν τα – ούτως ή άλλως υψηλά – περιθώρια
κέρδους τους.

Εξαφάνισαν χρεώσεις

H αρχή έγινε τους καλοκαιρινούς μήνες με την αύξηση της μέγιστης διάρκειας
χορήγησης δανείου στα 40 χρόνια από τις περισσότερες τράπεζες, ενώ στη
συνέχεια αρκετά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μηδένισαν τα έξοδα δικηγόρου,
μηχανικού και εκταμίευσης που τα ίδια είχαν επιβάλει. H πιο πρόσφατη εξέλιξη
είναι όμως η μείωση των ίδιων των επιτοκίων δανεισμού – που τα τελευταία
χρόνια οι τράπεζες διατηρούσαν πεισματικά σταθερά – γεγονός που δείχνει την
ένταση του ανταγωνισμού, αλλά και την αγωνία των τραπεζικών στελεχών για
απόκτηση μεριδίων στη στεγαστική πίστη.

Όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, τα σημερινά επιτόκια στη στεγαστική πίστη
βρίσκονται στο χαμηλότερο ιστορικά επίπεδο, ενώ οι τελευταίες μειώσεις, τόσο
στα κυμαινόμενα όσο και στα σταθερά επιτόκια δανεισμού αποτελούν «αντίδοτο»
για τις αυξήσεις στο κόστος δανεισμού που αναμένονται από το 2006.

Σήμερα, μετά και τις τελευταίες προσφορές των τραπεζών, διατίθενται στεγαστικά
δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που ξεκινά από το 3,20% – το χαμηλότερο που
έχουν γνωρίσει ποτέ οι Έλληνες δανειολήπτες. Έτσι, σε συνδυασμό με διάρκεια 40
ετών, ένα δάνειο 100.000 ευρώ «κοστίζει» σήμερα λιγότερο από 375 ευρώ ανά
μήνα, χαμηλότερα δηλαδή από το αντίστοιχο ενοίκιο για ένα ακίνητο αυτής της
αξίας.

Μειώνουν τα επιτόκια

H πιο πρόσφατη κίνηση στο «μέτωπο» της μείωσης των κυμαινόμενων επιτοκίων
έγινε από τη Geniki Bank, που πλέον διαθέτει δάνεια με ονομαστικό επιτόκιο από
3,2% για δανειολήπτες που θα χρηματοδοτήσουν έως το 70% της εμπορικής αξίας
του ακινήτου τους. Κυμαινόμενο επιτόκιο 3,3% – πλέον εισφορών – στα στεγαστικά
δάνεια που χορηγεί σε δανειολήπτες ηλικίας από 25 έως 40 ετών είναι η πιο
πρόσφατη προσφορά της HSBC, ενώ η ATEBank μείωσε το κυμαινόμενο επιτόκιο των
στεγαστικών της δανείων κατά 0,15%, στο 3,35% από 3,5% για όλους τους
δανειολήπτες ηλικίας έως 40 ετών. Μάλιστα, για τους δανειολήπτες αυτών των
ηλικιών, με όριο τα 35 ή τα 40 χρόνια ανάλογα με την τράπεζα, η μέγιστη
διάρκεια του δανείου έχει αυξηθεί στα 40 έτη, γεγονός που μεταφράζεται σε
χαμηλή μηνιαία δόση, έναντι βέβαια υψηλότερων τόκων.

Κόβουν τα έξοδα

Το δεύτερο «μέτωπο» του ανταγωνισμού έχει να κάνει με τα έξοδα του δανείου –
δηλαδή του νομικού και τεχνικού ελέγχου και των εξόδων εκταμίευσης – που μέχρι
το τέλος του έτους «θυσιάζονται» στον βωμό του ανταγωνισμού. Πρόκειται για
κέρδος ύψους έως και 2.000 ευρώ για τους δανειολήπτες το δάνειο των οποίων θα
εγκριθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου.

Δίνουν περίοδο χάριτος

Επιπλέον, ολοένα και περισσότερες τράπεζες προσφέρουν περίοδο χάριτος στην
αποπληρωμή των στεγαστικών δανείων, μειώνοντας ακόμα περισσότερο τη μηνιαία
δόση, τουλάχιστον για τα πρώτα χρόνια της οφειλής. Το πιο πρόσφατο παράδειγμα
σε αυτή την κατηγορία προϊόντων είναι το δάνειο Estia της Εθνικής Τράπεζας, το
οποίο δίνει στον δανειολήπτη τη δυνατότητα καταβολής μόνο τόκων για τα πρώτα
πέντε χρόνια του δανείου. Έτσι, για παράδειγμα, για δάνειο 100.000 ευρώ και
ονομαστικό επιτόκιο 3,72% η μηνιαία δόση ανέρχεται σε 320 ευρώ. Περίοδο
χάριτος με πληρωμή μόνο τόκων προσφέρουν επίσης μεταξύ άλλων η Τράπεζα
Πειραιώς, η ATEBank και η Geniki Bank, ενώ η Τράπεζα Αττικής επιτρέπει στους
δανειολήπτες να ξεκινήσουν την αποπληρωμή του δανείου τους μέχρι και δύο
χρόνια μετά την έγκρισή του.

Την ίδια στιγμή, προκειμένου να επιτρέψουν στους δανειολήπτες να κρατήσουν
σταθερή τη δόση του δανείου ανεξάρτητα από την πορεία των επιτοκίων, οι
τράπεζες προωθούν είτε προϊόντα με σταθερό επιτόκιο, σταθερή δόση και
κυμαινόμενη διάρκεια, αλλά και δάνεια με προστασία επιτοκίου, δηλαδή με
«πλαφόν» στην αύξηση της δόσης.

Στην πρώτη περίπτωση, η μία μετά την άλλη οι τράπεζες «ρίχνουν» τα σταθερά
επιτόκια των στεγαστικών δανείων, ώστε αυτά να πλησιάσουν τα δεδομένα των
κυμαινόμενων. Για παράδειγμα, μεταξύ άλλων η Τράπεζα Αττικής, η Ελληνική
Τράπεζα και η First Business Bank μείωσαν τα σταθερά επιτόκια των δανείων τους
κατά έως και 0,5%, ενώ το χαμηλότερο ονομαστικό σταθερό επιτόκιο για τον πρώτο
χρόνο ανέρχεται στο 2,45% και προσφέρεται από τη UCI.

Τα δάνεια προστατευόμενου επιτοκίου είναι, τέλος, η νέα απάντηση των τραπεζών
στα σενάρια για αύξηση του κόστους δανεισμού. Πρόκειται για δάνεια
κυμαινόμενου επιτοκίου, που όμως δεν μπορούν να αυξηθούν κατά περισσότερο από
περίπου 2% σε σύγκριση με τα σημερινά δεδομένα. Δηλαδή, ένα δάνειο τέτοιου
τύπου, που σήμερα επιβαρύνεται με επιτόκιο 4% δεν μπορεί να ξεπεράσει σε
επιτόκιο το 6% όσο και αν ανέβουν τα επιτόκια του ευρώ. Είναι δηλαδή πιο
συμφέρον από ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 10ετίας που επιβαρύνεται κατά μέσο
όρο με επιτόκιο 6% από την πρώτη κιόλας στιγμή.

Κυμαινόμενο ή σταθερό επιτόκιο

Σε γρίφο για δυνατούς λύτες έχει μετατραπεί η επιλογή ανάμεσα σε σταθερό και
κυμαινόμενο επιτόκιο, μετά τις τελευταίες εκτιμήσεις για άνοδο στο κόστος
δανεισμού μέσα στο 2006. Σήμερα, η «ψαλίδα» ανάμεσα στα κυμαινόμενα επιτόκια
και τα σταθερά διάρκειας 10 ετών είναι της τάξης του περίπου 2% με 2,5%,
ανάλογα με την τράπεζα. Γι’ αυτό και σήμερα το 70% με 80% των νέων δανείων
συνάπτεται με κυμαινόμενο επιτόκιο, καθώς τα κέρδη είναι υψηλότερα από το
ρίσκο. Αν όμως επαληθευθούν τα σενάρια για άνοδο των επιτοκίων, τα σταθερά
επιτόκια θα επανέλθουν στο προσκήνιο. Μάλιστα, μετά τις νέες μειώσεις των
σταθερών επιτοκίων έως και 0,5%, το κόστος της σιγουριάς που προσφέρουν τα
σταθερά επιτόκια είναι σημαντικά χαμηλότερο. Πάντως, τραπεζικά στελέχη
συμβουλεύουν τους δανειολήπτες που σχεδιάζουν να «κλειδώσουν» τις οφειλές τους
να περιμένουν μέχρι και την τελευταία στιγμή, ώστε να απολαύσουν τα προνόμια
του χαμηλότερου, κυμαινόμενου επιτοκίου για όσο το δυνατόν μεγαλύτερο χρονικό
διάστημα.

Οι παγίδες των χαμηλών επιτοκίων

ΜΕΙΩΜΕΝΑ επιτόκια, περίοδος χάριτος και χαμηλή δόση δεν σημαίνουν
απαραίτητα και χαμηλότερο κόστος για το στεγαστικό δάνεια. Αντίθετα, συχνά
κρύβουν παγίδες που επιβαρύνουν σημαντικά τους δανειολήπτες. Έτσι:

* Τα δάνεια με περίοδο χάριτος κοστίζουν τελικά περισσότερα χρήματα,
καθώς για τα πρώτα χρόνια δεν αποπληρώνεται κανένα τμήμα της οφειλής παρά μόνο
οι τόκοι.

* H μεγάλη διάρκεια σημαίνει και περισσότερους τόκους. Ένα δάνειο 40
ετών με μέσο ετήσιο επιτόκιο 4% θα κοστίσει στον δανειολήπτη συνολικά τα
διπλάσια χρήματα από την αρχική του αξία.

* Τα χαμηλά κυμαινόμενα επιτόκια δεν προσφέρουν καμία εγγύηση για το
μέλλον. Αν το κόστος δανεισμού αυξηθεί, μπορούν να γίνουν «ακριβότερα» από
αυτά του σταθερού επιτοκίου.

* Το κέρδος από τα μηδενικά έξοδα δανεισμού, αν και σημαντικό, είναι
χαμηλότερο από μια πιθανή διαφορά στο επιτόκιο. Στην πορεία, φθηνότερο
αποδεικνύεται το δάνειο με τη χαμηλότερη μηνιαία δόση.