Kαρδιοχτύπια στα δάνεια και νέες προσφορές από τις τράπεζες

Σε γρίφο για δυνατούς λύτες έχει μετατραπεί η στεγαστική πίστη. Από τη μια, οι
υποψήφιοι δανειολήπτες δυσκολεύονται να κάνουν τη σωστή επιλογή (σταθερό ή
κυμαινόμενο επιτόκιο;) και, από την άλλη, όσοι έχουν πάρει δάνειο ανησυχούν
για το κόστος εξυπηρέτησής του, από την προοπτική ανόδου των επιτοκίων.

Ρεκόρ ανόδου

H άνοδος στις τιμές των ακινήτων, αλλά και το αβέβαιο τοπίο ως προς τη
φορολόγησή τους και τις αντικειμενικές αξίες ωθούν τους δανειολήπτες στο
τραπεζικό γκισέ. H στεγαστική πίστη «τρέχει» από την αρχή του χρόνου με
ρυθμούς άνω του 20%, ενώ το τελευταίο τετράμηνο του 2005 αναμένεται να κάνει
ρεκόρ ανόδου, φτάνοντας το 40% σε σχέση με πέρυσι.

Οι τράπεζες, από την πλευρά τους, έχουν επιδοθεί σε μπαράζ προσφορών
«ρίχνοντας» τα επιτόκια και μειώνοντας τα έξοδα προκειμένου να προσελκύσουν
όσο το δυνατόν περισσότερους δανειολήπτες ή να «κλέψουν» μερίδια από τον
ανταγωνισμό. Παράλληλα, προετοιμάζουν τα προϊόντα «της επόμενης ημέρας», που
θα έρθουν στο προσκήνιο μόλις αρχίσει η άνοδος των επιτοκίων.

Δέκα «καυτά» ερωτήματα

Την ίδια στιγμή, πληθαίνουν οι δηλώσεις -μεταξύ των οποίων και αυτή του
προέδρου της Τραπέζης της Ελλάδος Νίκου Γκαργκάνα -που αφήνουν να εννοηθεί ότι
ανοίγει νέος κύκλος ανόδου των επιτοκίων. Σε αυτό περιβάλλον, η «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» σε
συνεργασία με τραπεζίτες και ειδικούς της αγοράς απαντά σε δέκα «καυτά»
ερωτήματα υποψηφίων και ήδη δανειοληπτών, τόσο στεγαστικών όσο και
καταναλωτικών δανείων.

1. Σκοπεύω να πάρω στεγαστικό δάνειο το επόμενο διάστημα. Να επιλέξω
κυμαινόμενο ή σταθερό επιτόκιο;

Σύμφωνα με τους τραπεζίτες, η διαφορά ανάμεσα στα σταθερά και τα κυμαινόμενα
επιτόκια είναι τέτοια ώστε το κέρδος από το κυμαινόμενο υποσκελίζει το ρίσκο
της επιλογής. Εξάλλου, 70%-80% των νέων δανείων είναι κυμαινόμενου επιτοκίου,
γεγονός που επιβεβαιώνει την προτίμηση των δανειοληπτών αλλά και την
κατεύθυνση που δίνουν οι τράπεζες. Εναλλακτικά, πάντως, υπάρχει η επιλογή του
σταθερού επιτοκίου μικρής διάρκειας, συνήθως από ένα έως τρία χρόνια, με
κόστος «ανταγωνιστικό» με αυτό του κυμαινομένου.

2. Έχω στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο. Να το «κλειδώσω»
σε σταθερό ή να περιμένω;

Σε αυτή την περίπτωση, οι τραπεζίτες συμβουλεύουν παραμονή στο κυμαινόμενο
μέχρι την τελευταία στιγμή. Συμφέρει, δηλαδή, τους δανειολήπτες να
απολαμβάνουν τη χαμηλότερη μηνιαία δόση τουλάχιστον μέχρι το τέλος του έτους,
καθώς δεν αναμένονται ραγδαίες εξελίξεις το επόμενο τρίμηνο. Στη συνέχεια και
ανάλογα με τις διεθνείς εξελίξεις που καθορίζουν την πορεία των επιτοκίων,
μπορούν να «κλειδώσουν» το επιτόκιο σε σταθερό όποια στιγμή επιθυμούν.

3. Έχω λάβει στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο ορισμένης διάρκειας.
Με συμφέρει να κάνω κάποια κίνηση προτού λήξει η περίοδος αυτή;

Σε αυτή την περίπτωση, η καλύτερη λύση είναι η αναμονή. Αν δεν ξεκαθαρίσει η
εικόνα στη στεγαστική πίστη, οποιαδήποτε επιλογή είναι τουλάχιστον πρόωρη. Με
άλλα λόγια, οι τραπεζίτες συμβουλεύουν απραξία μέχρις ότου λήξει η περίοδος
του σταθερού επιτοκίου και στη συνέχεια -ανάλογα με το αν υπάρχει αύξηση στο
κόστος δανεισμού ή όχι -εκ νέου «κλείδωμα» σε σταθερό, συνήθως μικρής
διάρκειας. Και αυτό, γιατί τα βραχυπρόθεσμα δάνεια σταθερού επιτοκίου
επιβαρύνονται με χαμηλότερους τόκους και ταυτόχρονα επιτρέπουν μεγαλύτερη
ευελιξία.

4. Μπορώ να προστατευθώ από ακραία άνοδο των επιτοκίων τα επόμενα
χρόνια;

Ναι, και αυτό είναι το «όπλο» των τραπεζών για το επόμενο διάστημα. Πρόκειται
για τα δάνεια προστασίας επιτοκίου, όπως ονομάζονται, που από το 2006 θα
βρεθούν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των δανειοληπτών. Στην πραγματικότητα,
είναι στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, με τη διαφορά ότι έχουν
πλαφόν στην άνοδο ή την πτώση των επιτοκίων. Για παράδειγμα, σε ένα δάνειο
προστασίας επιτοκίου δύο μονάδων, ακόμα και αν τα επιτόκια ανέβουν κατά 3% ή
4%, ο δανειολήπτης θα πληρώσει μόνο 2% περισσότερο σε σχέση με το σημερινό
κυμαινόμενο επιτόκιο. Τα δάνεια αυτά συμφέρουν σε σχέση με τα μακροχρόνια
σταθερά, γιατί αρχίζουν σαν κανονικά κυμαινόμενα, προσφέροντας το όφελος της
χαμηλής αρχικής δόσης. Στη συνέχεια, ακόμα και αν τα δεδομένα αλλάξουν, η
μηνιαία επιβάρυνση δεν θα ξεπεράσει αυτή ενός σταθερού επιτοκίου για 10
χρόνια.

5. Εκτός από το επιτόκιο, τι άλλο να προσέξω όταν επιλέγω στεγαστικό
δάνειο;

Αν και το επιτόκιο -κυμαινόμενο ή σταθερό -είναι το βασικό κριτήριο επιλογής,
υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που πρέπει να λάβει υπ’ όψιν ο δανειολήπτης.
Όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, το κόστος ασφάλισης του ακινήτου είναι
σημαντικός παράγων και γι’ αυτό οι δανειολήπτες πρέπει να κρίνουν με βάση την
τελική δόση, όπως προκύπτει μαζί με όλα τα έξοδα. Επιπλέον, η ύπαρξη ποινής
αποπληρωμής ή όχι, η δυνατότητα μερικής πρόωρης εξόφλησης αλλά και άλλες
ευελιξίες, μπορεί να κάνουν τη διαφορά από τράπεζα σε τράπεζα, ειδικά αν οι
μηνιαίες δόσεις δεν διαφέρουν πολύ.

6. Τον τελευταίο καιρό οι τράπεζες έχουν αποδυθεί σε μπαράζ προσφορών.
Τελικά, πόσο σημαντικές είναι αυτές στην επιλογή του δανείου;

Ένα όφελος άνω των 2.000 ευρώ, το οποίο προκύπτει από τα μηδενικά έξοδα
έγκρισης, δικηγόρου και μηχανικού που προσφέρουν οι τράπεζες, δεν είναι διόλου
αμελητέο. Ειδικά στην αρχή, όταν τα έξοδα είναι πολλά, κάθε τέτοιου είδους
όφελος «μετράει». Ωστόσο, σε ένα δάνειο π.χ. 150.000 ευρώ, το κέρδος από τα
μηδενικά έξοδα είναι κατά πολύ υποδεέστερο σε σχέση με διαφορά 0,25% στο
επιτόκιο δανεισμού.

7. Ποια είναι η ιδανική διάρκεια για το δάνειό μου; Μπορώ να την
αλλάξω στην πορεία;

H αύξηση των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει τους
δανειολήπτες σε δάνεια μεγαλύτερης διάρκειας. Σύμφωνα με τα στοιχεία των
τραπεζών, η μέση διάρκεια ενός νέου στεγαστικού δανείου είναι τα 25 χρόνια,
έναντι 15 χρόνων πριν από περίπου μία πενταετία. Δεν είναι τυχαίο, εξάλλου,
ότι ολοένα και περισσότερες τράπεζες «ρίχνουν» στην αγορά δάνεια διάρκειας έως
και 40 ετών για νέους δανειολήπτες. Από την άλλη, όσο μικρότερη είναι η
διάρκεια τόσο χαμηλότερη είναι η επιβάρυνση από τόκους. Ο «χρυσός κανόνας»,
πάντως, είναι ότι η μηνιαία δόση του δανείου δεν πρέπει να ξεπερνά το 30% του
συνολικού καθαρού εισοδήματος.

8. Μπορώ να αποπληρώσω μέρος του δανείου μου αν έχω επιπλέον
χρήματα; Αν ναι, με ποιο κόστος;

Οι περισσότερες τράπεζες δεν επιβαρύνουν τους δανειολήπτες των στεγαστικών
δανείων με ποινή προεξόφλησης, υπό την προϋπόθεση ότι οι οφειλές επιβαρύνονται
με κυμαινόμενο επιτόκιο. Αυτό σημαίνει πως όποια στιγμή θέλει, ο δανειολήπτης
μπορεί να εξοφλήσει, είτε μερικά είτε ολικά, το δάνειό του χωρίς επιπλέον
κόστος. H δυνατότητα αυτή, σε συνδυασμό με μεγάλη διάρκεια, μπορεί να σημαίνει
μικρή μηνιαία δόση και χαμηλό τελικό κόστος.

9. Με συμφέρει να μεταφέρω τις οφειλές μου σε άλλη τράπεζα, ώστε να
κερδίσω από χαμηλότερα επιτόκια;

Στο πλαίσιο του ανταγωνισμού, το τελευταίο διάστημα οι τράπεζες προσφέρουν
δελεαστικά προγράμματα μεταφοράς υπολοίπου, τόσο στα στεγαστικά όσο και στα
καταναλωτικά δάνεια. Μάλιστα, φτάνουν να πληρώνουν μέρος ή και όλα τα έξοδα
μεταφοράς, ενώ επιβραβεύουν τους «άπιστους» με περίοδο χάριτος. Και σε αυτή
την περίπτωση, πάντως, το κριτήριο πρέπει να είναι το τελικό κόστος, αφού
ληφθούν υπ’ όψιν τα επιπλέον έξοδα και οι όποιες ποινές. Εναλλακτικά,
αναχρηματοδότηση των οφειλών, και μάλιστα χωρίς επιπλέον έξοδα, μπορεί να
γίνει από την ίδια τράπεζα, καθώς προκειμένου να μη χάσουν τους πελάτες τους
τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα συχνά είναι διατεθειμένα να διαπραγματευθούν τους
όρους δανεισμού.

10. Αν ανέβουν τα επιτόκια, θα επηρεαστούν και τα καταναλωτικά
δάνεια; Αν ναι, σε ποιο βαθμό;

Αν και μικρότερα σε ύψος και διάρκεια, τα καταναλωτικά επιτόκια δεν θα μείνουν
ανεπηρέαστα από μια πιθανή άνοδο των επιτοκίων. Και αυτό γιατί, όπως αναφέρουν
τραπεζίτες, λόγω των υψηλών επισφαλειών η άνοδος στο κόστος δανεισμού θα είναι
πολλαπλάσια. Προκειμένου να προστατευθούν, οι δανειολήπτες μπορούν -έναντι,
βέβαια, υψηλότερου κόστους -να «κλειδώσουν» το επιτόκιο και στα καταναλωτικά
δάνεια, και μάλιστα για όλη τη διάρκειά τους.