HΠA: έκρηξη στις τιμές κατοικιών

Τους τελευταίους έξι μήνες η προσοχή και η ανησυχία έχει στραφεί από το

τεράστιο εμπορικό έλλειμμα των ΗΠΑ στη φούσκα των τιμών των ακινήτων. Δύο

τουλάχιστον από τους λόγους για τις υψηλές τιμές – που συνεχώς αυξάνονται –

στις κατοικίες στις ΗΠΑ είναι κατανοητοί. Το ερώτημα όμως είναι εάν μία αγορά

ακινήτων που είναι προφανές ότι έχει «υπερθερμανθεί» μπορεί να «προσγειωθεί»

ομαλά, χωρίς η Αμερική και οι χώρες με τις οποίες έχει στενές σχέσεις σε

θέματα εμπορίου σε όλο τον κόσμο να αντιμετωπίσουν οικονομικά προβλήματα.

H έκρηξη στις τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ οφείλεται πρώτον στα χαμηλά

επιτόκια, που σημαίνει ότι μεγάλα ποσά στεγαστικών δανείων μπορούν να

λαμβάνονται με προσιτές μηνιαίες δόσεις για την αποπληρωμή τους. Τα χαμηλά

επιτόκια κάνουν πιο εύκολη την αποπληρωμή των δανείων και επομένως αυξάνουν τη

ζήτηση. Και καθώς η ζήτηση είναι υψηλή και ο αριθμός των υπαρχόντων κατοικιών

συγκεκριμένος – τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα – οι τιμές αυξάνονται.

Δεύτερον, η περίοδος που διήρκεσε 70 χρόνια και ξεκίνησε με τη μεγάλη εξάπλωση

του αυτοκινήτου – όπου μπορούσε ο καθένας να πάει οπουδήποτε μέσα σε μια

μητροπολιτική περιοχή σε μισή ώρα ή λιγότερο – τελείωσε. Πριν να εξαπλωθούν

τόσο πολύ τα αυτοκίνητα οι τιμές της γης εξαρτιόταν από την τοποθεσία και το

πόσο κοντά η γη αυτή βρισκόταν στο κέντρο της πόλης ή κοντά στον σιδηροδρομικό

σταθμό.

Στροφή στα προάστια

Τώρα, καθώς τα μποτιλιαρίσματα είναι καθημερινό φαινόμενο στις μεγάλες πόλεις,

η κούρσα των τιμών των κατοικιών είναι και πάλι έντονη.

Τα φτηνά στεγαστικά δάνεια και το γεγονός ότι η χρήση των αυτοκινήτων κάνει

όλες τις περιοχές προσβάσιμες (με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν περιοχές

«προνομιούχες» λόγω εγγύτητας στο κέντρο π.χ./) εξηγούν σε σημαντικό βαθμό την

έκρηξη στις τιμές των κατοικιών την τελευταία δεκαετία. Όμως αυτή δεν είναι η

μόνη εξήγηση.

Πάνω απ’ όλα η άνοδος των τιμών των ακινήτων είναι αποτέλεσμα φούσκας. H

φούσκα αυτή έχει δημιουργηθεί από ανθρώπους με ισχυρή οικονομική κατάσταση που

αγοράζουν κατοικίες επειδή πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα

εξακολουθήσουν να αυξάνονται. H φούσκα έχει δημιουργηθεί επίσης από ανθρώπους

χωρίς χρήματα που αγοράζουν με δάνεια σπίτια αξίας 400.000 δολαρίων σε

λιγότερο καλές συνοικίες με μηδέν προκαταβολή και κυμαινόμενο επιτόκιο.

H ζήτηση και από τις δύο αυτές κατηγορίες είναι εφήμερη. Όταν η πρώτη ομάδα

ανακαλύψει ότι οι τιμές των κατοικιών δεν θα κινούνται για πάντα ανοδικά θα

προσπαθήσουν να πουλήσουν τις κατοικίες τους. Και όταν η δεύτερη ομάδα

ανακαλύψει ότι τα επιτόκια δεν θα μένουν χαμηλά για πάντα, πολλοί από αυτούς

δεν θα μπορέσουν να εξυπηρετούν τα δάνεια που έχουν πάρει και ενδεχομένως να

προσπαθήσουν κι αυτοί να πουλήσουν τις κατοικίες τους.

Λανθασμένο μοντέλο

H φούσκα αυτή στις αμερικανικές κατοικίες μπορεί όμως τελικά να μην έχει

άσχημη εξέλιξη. Εάν έχει όμως, τότε μάλλον αυτό θα οφείλεται στη μεγάλη αύξηση

των επιτοκίων. Αυτό θα μπορούσε να συμβεί για δύο λόγους.

Πρώτον, καθώς οι επενδυτές θα αναγνωρίσουν ότι το δολάριο είναι υπερτιμημένο

και ότι πιθανότατα θα έχουν μεγάλες απώλειες όταν θα υποτιμηθεί για να φτάσει

στην κανονική του αξία, τότε θα αρχίσουν να πουλάνε τα ομόλογά τους και άλλες

κινητές αξίες που έχουν στην κατοχή τους. Καθώς οι τιμές αυτές θα υποχωρούν οι

αποδόσεις τους θα αυξάνονται. Κάποια στιγμή οι αποδόσεις των ομολόγων και των

δανείων θα είναι αρκετά υψηλές που η θέληση των επενδυτών να κερδίσουν από

αυτές θα τους βοηθήσει να ξεπεράσουν τους φόβους τους από τυχόν συναλλαγματική

υποτίμηση.

Στους διαδρόμους γύρω από το γραφείο μου, όλοι οι οικονομολόγοι συμφωνούν ότι

ο παράγοντας αυτός θα έπρεπε να έχει οδηγήσει σε υψηλότερα επίπεδα τα

αμερικανικά επιτόκια πριν από τρία χρόνια. Όμως μέχρι στιγμής αυτό δεν έχει

συμβεί. Μπορεί αυτό να σημαίνει ότι ένας τυφώνας θα μπορούσε να πλήξει τις

αγορές ανά πάσα στιγμή; H απάντηση είναι ναι. Θα μπορούσε να σημαίνει ότι το

βασικό μοντέλο των οικονομολόγων για τη διεθνή οικονομία είναι απλά

λανθασμένο.

H FED και τα επιτόκια

Ο δεύτερος παράγοντας που θα μπορούσε να οδηγήσει σε μεγάλη αύξηση τα

αμερικανικά επιτόκια δεν είναι ο φόβος μιας υποχώρησης στην μελλοντική αξία

του δολαρίου, αλλά ο εξής: Οι εισαγωγές των ΗΠΑ φτάνουν το 16% του ΑΕΠ της

χώρας. Μια υποχώρηση της αξίας του δολαρίου 40% δημιουργεί συνολική αύξηση

3,2% στις τιμές. H Κεντρική Τράπεζα των ΗΠΑ που θα είναι αποφασισμένη να

διατηρήσει τη σταθερότητα των τιμών, πιθανότατα θα αυξήσει τα επιτόκια αντί να

επιτρέψει τον πληθωρισμό να εκτοξευτεί από 3% σε 6%.

Εάν υπάρξει σημαντική αύξηση στα επιτόκια – που θα δημιουργηθεί είτε από

εκροές κεφαλαίων λόγω του φόβου υποτίμησης του δολαρίου ή από τη σκληρή

νομισματική πολιτική που θα εφαρμοστεί σαν αντίδραση της υποχώρησης του

δολαρίου – τότε θα δούμε πόσο καλή είναι πραγματικά η FED. Κι αν τα επιτόκια

αυξηθούν πολύ γρήγορα τότε η κατάρρευση στην αξία των κατοικιών θα οδηγήσει σε

κατάρρευση των καταναλωτικών δαπανών.

Αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει ύφεση όχι μόνο στις ΗΠΑ αλλά και στην Ασία

και πιθανότατα στην Ευρώπη. Κι αυτό επειδή οι ΗΠΑ μπορούν να παραμείνουν η

χώρα που πραγματοποιεί τις μεγαλύτερες εισαγωγές στον κόσμο και η χώρα που

εγγυάται τη διατηρησιμότητα της παγκόσμιας ζήτησης μόνο όσο η εσωτερική

κατανάλωση παραμένει ισχυρή. Όμως εάν τα επιτόκια δεν αυξηθούν αρκετά, η αξία

του δολαρίου θα πάρει τον κατήφορο και ο αμερικανικός πληθωρισμός θα

εκτοξευτεί στα ύψη όπως έγινε στη δεκαετία του ’70.

Υπό τις συνθήκες αυτές η Κεντρική Τράπεζα των ΗΠΑ θα πρέπει να αντιμετωπίσει

μια πολύ δύσκολη κατάσταση.

Project Syndicate, 2005, www.project-syndicate.org

Ο J. Bradford DeLong είναι καθηγητής Οικονομικών στο Πανεπιστήμιο

Μπέρκλεϊ της Καλιφόρνιας και πρώην βοηθός του υπουργού Οικονομίας των ΗΠΑ επί

προεδρίας Κλίντον

ΕΠΙΜΕΛΕΙΑ: ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΑΝΕΛΛΟΠΟΥΛΟΣ