Διπλή και τριπλή ταρίφα στα ακίνητα

Διαμέρισμα 78 τετραγωνικών μέτρων στον Κορυδαλλό, πωλούνταν τον Απρίλιο προς
145.000 ευρώ. Στο τέλος Αυγούστου η τιμή του είχε φτάσει στα 150.000 ευρώ.
Σήμερα, λίγες εβδομάδες μετά, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ήρθε αντιμέτωπος με
μία ακόμη δυσάρεστη έκπληξη. Ο εργολάβος ζητά 165.000 ευρώ. Δηλαδή 15.000 ευρώ
παραπάνω μέσα σε λίγες εβδομάδες και 20.000 ευρώ συνολικά σε λίγους μήνες!

Οι τιμές στην αγορά ακινήτων έχουν τρελαθεί. H αγορά θυμίζει ημέρες της
xρηματιστηριακής τρέλας του 1999 αφού οι τιμές αυξάνονται πλέον από εβδομάδα
σε εβδομάδα.

Το σκηνικό που έχει στηθεί φέτος στην αγορά με τους φορολογούμενους, να
τρέχουν πανικόβλητοι για να προλάβουν ως το τέλος του έτους να διεκπεραιώσουν
μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και κληρονομιές ακινήτων, ώστε να αποφύγουν τις
φορολογικές επιβαρύνσεις από το 2006, δεν έχει προηγούμενο.

Οι κατασκευαστές εκμεταλλεύονται τη μεγάλη ζήτηση που υπάρχει, την
υπερπροσφορά στεγαστικών δανείων με χαμηλά επιτόκια, σε συνδυασμό με την
ασάφεια των κυβερνητικών εξαγγελιών για το ύος των αντικειμενικών αξιών και
έχουν αυξήσει τις τιμές των κατοικιών ως και 20% από την αρχή του έτους.

Φρενίτιδα με παραδείγματα

Το εντυπωσιακό στοιχείο, που δείχνει το μέγεθος της φρενίττιδας που επικρατεί
στην αγορά, είναι ότι υπάρχει πλήθος περιπτώσεων όπου οι τιμές των ακινήτων
έχουν αυξηθεί όχι μία αλλά δύο φορές από την αρχή του χρόνου, χωρίς να
αποκλείεται και νέα αύξησή τους μέσα στους επόμενους μήνες. Το φαινόμενο είναι
πλέον μαζικό και εκδηλώνεται σε όλες τις περιοχές, φθηνές, μεσαίου κόστους και
ακριβές. Χαρακτηριστικά είναι και τα ακόλουθα παραδείγματα.

* Στη Νεάπολη (οδός Αρματολών & Κλεφτών), τον Μάρτιο, νεόδμητο ρετιρέ 50
τετραγωνικών, πωλούνταν προς 155.000 ευρώ. Τον Αύγουστο ο κατασκευαστής
ζητούσε για το ίδιο ακίνητο 160.000 ευρώ και πριν από λίγες ημέρες έφτασε να
ζητάει 165.000 ευρώ. Δηλαδή 10.000 περισσότερα σε διάστημα 5 μηνών.

* Το ίδιο σκηνικό δεν περιορίζεται στις κατοικίες, αλλά επεκτείνεται και στα
επαγγελματικά ακίνητα. Κτίριο διώροφο γραφείων – καταστημάτων, επί της
λεωφόρου Θηβών στο Περιστέρι, το οποίο τον Δεκέμβριο 2004 πωλούνταν προς
430.000 ευρώ, φέτος τον Φεβρουάριο αυξήθηκε στην τιμή των 455.000 ευρώ, ενώ
σήμερα η ζητούμενη τιμή του έχει φτάσει στα 470.000 ευρώ. Πρόκειται για 40.000
ευρώ επιπλέον!

* Ενδεικτικές είναι και άλλες περιπτώσεις. Μεζονέτα 140 τ.μ. επί της οδού
Κερκύρας στα Βριλήσσια, που έμενε απούλητη από το 2001, από 300.000 ευρώ που
ήταν η τιμή της τον Μάρτιο 2005, πριν από τις εξαγγελίες της κυβέρνησης για
τις φορολογικές αλλαγές, έχει φτάσει σήμερα στα 320.000 ευρώ.

* Ημιτελής οικοδομής επί της οδού Διστόμου στο Χαλάνδρι, από 285.000 ευρώ που
ήταν η τιμή διαμερίσματος 102 τ.μ, στον 1ο όροφο τον Μάιο, έχει φτάσει σήμερα
στα 305.000 ευρώ. Ίδιας επιφάνειας διαμέρισμα στον 2ο όροφο που τον Μάιο
κόστιζε 295.000 ευρώ, σήμερα πωλείται προς 320.000 ευρώ.

*Τέλος, μεζονέτα στην Άνω Φιλοθέη, 200 τ.μ., πουλιόταν τον Μάρτιο προς 900.000
ευρώ. Τον Αύγουστο, λίγες ημέρες μετά τις εξαγγελίες για τον ΦΠΑ, η τιμή της
έφτασε στα 950.000 ευρώ.

Τριετής ομηρεία

Το χειρότερο όμως είναι ότι η αγορά ακινήτων αλλά και οι φορολογούμενοι που
σκοπεύουν να αγοράσουν κατοικία, να μεταβιβάσουν ή να κάνουν γονική παροχή,
τίθενται σε κατάταση ομηρείας και για τα επόμενα τρία χρόνια. Ο υπουργός
Οικονομίας κ. Αλογιοσκούφης, ανακοίνωσε την Τετάρτη ότι οι αυξήσεις των
αντικειμενικών αξιών θα γίνουν σε τρεις δόσεις την επόμενη τριετία. Ο υπουργός
υποστηρίξε ότι στόχος της κυβέρνησης είναι να μην υπάρξουν αναταράξεις στην
αγορά ακινήτων από την εφαρμογή του ΦΠΑ και την αύξηση των αντικειμενικών
αξιών. Όμως, σύμφωνα με τους φορείς της αγοράς (κατασκευαστές και μεσίτες)
κάθε άλλο παρά αυτό θα είναι το αποτέλεσμα της πολιτικής των διαδοχικών
αυξήσεων στις αντικειμενικές αξίες. Οι ίδιες πηγές εκφράζουν φόβους ότι το
τοπίο που εμφανίζει φέτος η αγορά, εν όψει της επιβολής του ΦΠΑ με τους
φορολογούμενους να τρέχουν πανικόβλητοι στις εφορίες για να διεκπαιρεώσουν
μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρέες και κληρονομιές ακινήτων, ώστε να
αποφύγουν την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης, θα επαναληφθεί τόσο το 2006
όσο και το 2007. Και αυτό, καθώς ακόμη και αν η μέση ετήσια αύξηση των
αντικειμενικών τιμών είναι χαμηλή, για παράδειγμα 20%, εκτιμάται ότι μέχρι και
το 2008 η σωρευτική αύξηση θα πλησιάσει το 100%, ώστε οι τιμές αυτές να
προσεγγίσουν τις αγοραίες, όπως άλλωστε έχει δεσμευθεί να κάνει η ηγεσία του
υπουργείου. Ας δούμε όμως τι σημαίνει αυτό στην πράξη: Ένα ακίνητο σημερινής
αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ, με ετήσια αύξηση 20% επί μια τριετία, θα
φτάσει στα 172.800 ευρώ. Θα γίνει δηλαδή ακριβότερο κατά 73%. Αν η μέση ετήσια
αυξήση στο ίδιο ακίνητο είναι 30%, θα φτάσει να έχει αντικειμενική αξία
219.700 ευρώ στο 2008. Υψηλότερη τιμή κατά 120%.

Σε κάθε περίπτωση το υπουργείο Οικονομικών θα βάζει ώς και το 2008 στα ταμεία
του πρόσθετα έσοδα, όπως συνέβη φέτος.

Μεταχειρισμένα διαμερίσματα

Το υψηλό κόστος αγοράς ενός καινούργιου διαμερίσματος ανάγκασε τα τελευταία
χρόνια όλο και περισσότερες οικογένειες που ψάχνουν για καινούργιο σπίτι να
στραφούν στα μεταχειρισμένα, 20 ετών και άνω. Τα μεταχειρισμένα ακίνητα, αυτής
της κατηγορίας είναι κατά κανόνα φθηνότερα 20% με 25% από τα καινούργια. Το
σκηνικό αυτό εν μέρει ανατρέπεται από το 2006, με την έννοια ότι και τα
παλαιάς ηλικίας σπίτια, λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα γίνουν
ακριβότερα. Αν μάλιστα σε μια περιοχή αυξηθούν σημαντικά οι τιμές των
νεόδμητων και κατ’ επέκταση μετατοπιστεί η ζήτηση στα μεταχειρισμένα, δεν
αποκλείεται να υπάρξουν αυξητικές τάσεις στις τιμές και σε αυτής της
κατηγορίας ακίνητα.

«Οι αντικειμενικές σε δόσεις» συντηρούν την ακρίβεια

Οι φορείς της αγοράς αποδίδουν στην κυβέρνηση εισπρακτική λογική πίσω από την
απόφασή της αυτή και προβλέπουν ότι οι τιμές των ακινήτων δεν πρόκειται να
πέσουν τα επόμενα χρόνια. H «τεχνητή» ζήτηση που θα συνεχίσει να συντηρεί ο
φόβος της αύξησης των τιμών στα ακίνητα, η τυχόν διατήρηση των επιτοκίων
δανεισμού στα σημερινά χαμηλά επίπεδα, σε συνδυασμό με τα ολοένα και λιγότερα
διαθέσιμα οικόπεδα και τη συνεχιζόμενη αύξηση των οικοδομικών υλικών, όχι μόνο
απομακρύνει το σενάριο υποχώρησης των τιμών αλλά ενισχύει και σενάρια αύξησής
τους.

Στο μεταξύ, το σύνολο των φορέων της αγοράς εκτιμά ότι από τα νέα μέτρα θα
προκληθεί σημαντική οικονομική επιβάρυνση των αγοραστών και σημαντικές
επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων (πάγωμα στη ζήτηση, τεράστιες αυξήσεις στα
μισθώματα).

Αντιπαροχή

Κατ’ αρχήν εκφράζονται φόβοι ότι η επιβολή ΦΠΑ θα πλήξει την αντιπαροχή. Ο
λόγος που εξηγεί την προθυμία των κατασκευαστών να δίνουν τα υψηλά ποσοστά
αντιπαροχής που τους ζητούν φέτος οι οικοπεδούχοι – έχει φτάσει και το 50% σε
ορισμένες περιπτώσεις – είναι η φορολογική μεταχείριση της αντιπαροχής από τον
Ιανουάριο του 2006.

Από τον νέο χρόνο, κάθε ιδιοκτήτης που θα δίνει το οικόπεδό του για
αντιπαροχή, θα υποχρεούται να πληρώνει ΦΠΑ επί της αντικειμενικής αξίας των
διαμερισμάτων που θα πάρει.

Επειδή όμως είναι αμφίβολο αν ο οικοπεδούχος θα δεχθεί να επιβαρυνθεί με
τέτοιο κόστος, θα είναι ο εργολάβος εκείνος που θα αναγκάζεται να πληρώσει τον
ΦΠΑ.

Εν συνεχεία, είτε θα μειώνει το ποσοστό αντιπαροχής που θα δίνει στον
ιδιοκτήτη είτε θα μετακυλίει μέρος της επιβάρυνσης στα προς πώληση
διαμερίσματα. Σε κάθε περίπτωση, η μέθοδος με την οποία κτίστηκε η Ελλάδα από
το 1960 και μετά, θα πάψει να είναι το ίδιο προσφιλής με σήμερα.

Πάνω τα ενοίκια

Το σενάριο αυτό αν επαληθευτεί, θα φρενάρει το σημερινό ρυθμό κατασκευής
νεόδμητων ακινήτων σύμφωνα με τους κατασκευαστές, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι
όχι μόνο θα γίνει ακριβότερη η κατοικία αλλά θα αυξηθούν και τα ενοίκια. Και
αυτό, διότι όταν ένας οικοπεδούχος δίνει το οικόπεδό του για αντιπαροχή,
συνήθως, κρατάει ένα από τα διαμερίσματα που παίρνει από τον εργολάβο για δική
του χρήση και ενοικιάζει τα υπόλοιπα. Τυχόν πλήγμα στην αντιπαροχή, θα
φρενάρει τη μαζική κατασκευή νεόδμητων ακινήτων που προσφέρονται προς
ενοικίαση. Το γεγονός αυτό, θα φέρει αύξηση τουλάχιστον κατά 50% στα ενοίκια
σε διάστημα μιας πενταετίας σύμφωνα με τους κατασκευαστές.