Tο καυτό φθινόπωρο των στεγαστικών δανείων

«Ζήσαμε θερμό Αύγουστο και το τελευταίο τετράμηνο του έτους προβλέπεται
καυτό». Έτσι περιγράφει την κατάσταση στη στεγαστική πίστη στέλεχος μεγάλης
τράπεζας που βλέπει τις αιτήσεις για χορήγηση δανείων να γεμίζουν καθημερινά
το γραφείο του.

Από τη μια, η αναταραχή που έχει προκαλέσει στην αγορά η ανακοίνωση για
επιβολή ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα από το 2006 και, από την άλλη, η συνεχιζόμενη
καθυστέρηση στην ανακοίνωση των αντικειμενικών αξιών δημιουργούν συνθήκες
πανικού στην αγορά. Αποτέλεσμα, ουρές υποψηφίων δανειοληπτών μπροστά στον
τραπεζικό γκισέ, υπερκέρδη για τις τράπεζες, αλλά και εκ νέου καμπανάκι για
τον υπερδανεισμό των νοικοκυριών.

Ήδη, τραπεζικά στελέχη κάνουν λόγο για εκτίναξη του ρυθμού αύξησης των
στεγαστικών δανείων κατά 40% το τελευταίο τετράμηνο του 2005 σε σχέση με το
αντίστοιχο διάστημα πέρυσι, ενώ για το 2005 η στεγαστική πίστη ήδη «τρέχει» με
ρυθμούς της τάξης του 25% και πλέον. Δεν είναι λίγοι μάλιστα εκείνοι που τις
τελευταίες μέρες του έτους «βλέπουν» ουρές στις εφορίες αλλά και στα τραπεζικά
γκισέ εφάμιλλες με αυτές του Δεκεμβρίου του 1997, όταν η αύξηση των
αντικειμενικών αξιών είχε προκαλέσει άνευ προηγουμένου πανικό στην αγορά.

Τριπλάσιες αιτήσεις

Ενδεικτικό του κλίματος που επικρατεί είναι πως ακόμα και μέσα στον Αύγουστο
οι υποψήφιοι δανειολήπτες συνέρρεαν στα υποκαταστήματα των τραπεζών για να
υποβάλουν αιτήσεις προκειμένου να εκταμιεύσουν τα χρήματά τους το συντομότερο
δυνατό. Αν και τον Αύγουστο δεν πραγματοποιούνται προσημειώσεις ακινήτων
-διαδικασία απαραίτητη για την εκταμίευση των δανείων ­, τραπεζικά στελέχη
τονίζουν πως οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια ήταν τουλάχιστον τριπλάσιες σε
σχέση με τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι. Με την επιστροφή των εκδρομέων και όσο
πλησιάζουμε προς το τέλος του έτους, η κινητικότητα αναμένεται να ενταθεί,
φτάνοντας σε επίπεδα πανικού όσο το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης κρατά
τις νέες αντικειμενικές τιμές επτασφράγιστο μυστικό.

Οφειλές πάνω από 36,6 δισ. ευρώ

Απόδειξη του «στεγαστικού πυρετού» που επικρατεί στην αγορά είναι πως, σύμφωνα
με τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τον Μάιο του 2005 οι οφειλές
των ελληνικών νοικοκυριών για στεγαστικά δάνεια ξεπέρασαν τα 36,6 δισ. ευρώ,
αυξημένες κατά 25,9% σε σχέση με το πρώτο πεντάμηνο του 2004. Σύμφωνα με τις
προβλέψεις των τραπεζών, μέχρι το τέλος του έτους το ποσό αυτό θα ξεπεράσει τα
40 δισ. ευρώ, σχεδόν δηλαδή το ένα τέταρτο του Ακαθάριστου Εθνικού Προϊόντος.

Πώς δελεάζουν καταναλωτές οι τράπεζες

Εκμεταλλευόμενα τη θετική γι’ αυτά συγκυρία, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα
έχουν αποδυθεί σε κούρσα έντονου ανταγωνισμού, προκειμένου να δελεάσουν τους
δανειολήπτες αλλά και να διευκολύνουν τη λήψη των δανείων. Αυξάνοντας τη
μέγιστη διάρκεια του δανείου, δελεάζουν του ενδιαφερομένους με χαμηλή μηνιαία
δόση, πολλές φορές χαμηλότερη και από το μηνιαίο ενοίκιο για ένα σπίτι
αντίστοιχων τετραγωνικών και αξίας. Όμως με τα σημερινά χαμηλά επιτόκια, η
αποπληρωμή ενός δανείου διάρκειας 40 ετών θα κοστίσει στον δανειολήπτη τα
διπλάσια ακριβώς χρήματα. Με άλλα λόγια, για ένα σπίτι που σήμερα κοστίζει
2.000 ευρώ ανά τ.μ. ο αγοραστεί θα πληρώσει στην πραγματικότητα 4.000 ευρώ ανά
τ.μ. μέχρι να έρθει στην κυριότητά του.

Οι νεαροί δανειολήπτες

Και όμως, όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, τα δάνεια μεγάλης διάρκειας, άνω
δηλαδή των 25 ετών, είναι αυτά που προτιμώνται, κυρίως από τους μικρής ηλικίας
δανειολήπτες. Ο λόγος είναι απλός. Για 150.000 ευρώ με ετήσιο επιτόκιο 4% η
μηνιαία δόση ανέρχεται σε 716,1 ευρώ αν η αποπληρωμή γίνει σε 30 χρόνια.
Δηλαδή, περίπου τα χρήματα που δίνει ένα ζευγάρι για το ενοίκιο ενός ακινήτου
80 – 90 τετραγωνικών μέτρων. Αν η διάρκεια αποπληρωμής όμως μειωθεί στα 15
χρόνια, η δόση εκτινάσσεται στα 1.109,5 ευρώ, πολύ περισσότερο από όσο μπορεί
να αντέξει ένα μέσο νοικοκυριό. Με τις τιμές των ακινήτων να έχουν πάρει ξανά
την ανηφόρα -σε πολλές περιπτώσεις αυξήθηκαν άνω του 10% από την αρχή του
έτους -η χρέωση για μια ζωή είναι στην πραγματικότητα μονόδρομος για όσους
θέλουν να εξοφλήσουν το στεγαστικό δάνειο στηριζόμενοι μόνο στο μηνιαίο τους
εισόδημα.

Ήδη, η Eurobank, η Novabank, το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο και πρόσφατα η ATEBank
δίνουν σε νέους δανειολήπτες -συνήθως μέχρι 35 ετών -τη δυνατότητα να
εξοφλήσουν το στεγαστικό τους δάνειο μέχρι και σε 40 χρόνια, ενώ στον χορό της
αύξησης των ορίων δανειοδότησης αναμένεται να μπουν και οι υπόλοιπες τράπεζες.

H πρόωρη εξόφληση

Φροντίζουν όμως να χρυσώσουν το χάπι, επιτρέποντας στους δανειολήπτες να
εξοφλήσουν πρόωρα μέρος του δανείου με μικρή ή καθόλου επιβάρυνση ή να
αυξήσουν τη μηνιαία τους δόση αν τα οικονομικά τους το επιτρέπουν. H λογική
των τραπεζών είναι απλή: «Πληρώστε σήμερα λιγότερα χρήματα ώστε να μπείτε στο
σπίτι σας το συντομότερο δυνατό και αύριο, όταν τα οικονομικά σας βελτιωθούν,
μειώνετε τη διάρκεια του δανείου και κατά συνέπεια τους τόκους». Πάντως, και
παρά την αβεβαιότητα που επικρατεί για το μέλλον της οικονομίας, οι
δανειολήπτες στρέφονται στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, ενώ προς αυτή την
κατεύθυνση τούς στρέφουν και τα τραπεζικά στελέχη. Με την ψαλίδα ανάμεσα στο
σταθερό επιτόκιο δεκαετίας και το κυμαινόμενο να ξεπερνά σε κάποιες
περιπτώσεις και τις δύο ποσοστιαίες μονάδες, τα κέρδη για όσους είναι
διατεθειμένοι να ρισκάρουν μέσω του κυμαινόμενου επιτοκίου αναμένονται
σημαντικά, τουλάχιστον για την επόμενη διετία. Και αν η κατάσταση αλλάξει, οι
ίδιες οι τράπεζες επιτρέπουν, έναντι βέβαια αντιτίμου, το «κλείδωμα» του
επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό.

Μπαράζ νέων προσφορών

Σε τέτοιο επίπεδο έφτασε μάλιστα φέτος ο ανταγωνισμός που οι τράπεζες μέσα στο
καλοκαίρι μείωσαν και τα έξοδα δανείου προκειμένου να δελεάσουν τους
καταναλωτές. Προσέφεραν δηλαδή στους υποψήφιους δανειολήπτες κέρδη περίπου
1.500 ευρώ όταν την ίδια στιγμή τα περιθώρια κέρδους από τα επιτόκια είναι από
τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Όσο για τους επόμενους μήνες, και με τον ανταγωνισμό να εντείνεται, τραπεζικά
στελέχη εκτιμούν ότι οι τράπεζες θα αποδυθούν σε μπαράζ νέων προσφορών,
προκειμένου να εξασφαλίσουν μεγαλύτερο μερίδιο. Περίοδος χάριτος στην
αποπληρωμή, όπως γίνεται με τα προσωπικά και καταναλωτικά δάνεια, εκπτώσεις
στα έξοδα δανείου και προσημείωσης αλλά και χαμηλό, σταθερό επιτόκιο για
τουλάχιστον μία πενταετία, είναι μερικά από τα σχέδια που βρίσκονται στο
συρτάρι των τραπεζικών στελεχών περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή να
μεταφερθούν στις βιτρίνες των καταστημάτων.

Καμπανάκι από Γκαργκάνα

Καμπανάκι για τα φαινόμενα υπερδανεισμού των νοικοκυριών που αναμένεται να
χτυπήσει ο διοικητής της Τραπέζης της Ελλάδος κ. Νίκος Γκαργκάνας με την
έκθεσή του για τη νομισματική πολιτική την οποία αναμένεται να δώσει στη
δημοσιότητα το πρώτο δεκαπενθήμερο του Οκτωβρίου.

Ο κ. Γκαργκάνας αναμένεται να επιστήσει την προσοχή των νοικοκυριών για τους
ρυθμούς με τους οποίους δανείζονται, προειδοποιώντας για τις δυσάρεστες
εξελίξεις σε αρκετά από αυτά από μια ενδεχόμενη άνοδο των επιτοκίων είτε στην
περίπτωση που αντιμετωπίσουν οικονομικές δυσκολίες. H αναφορά του διοικητή θα
εστιάζεται στα νοικοκυριά με υψηλό βαθμό δανεισμού είτε από στεγαστικά είτε
από καταναλωτικά δάνεια. H Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι οι δανειζόμενοι
αυτοί διατρέχουν κινδύνους στην περίπτωση που στο μέλλον αναγκαστούν να
πληρώσουν υψηλότερη δόση για την εξόφληση των δανείων τους εξαιτίας μιας
πιθανής ανόδου των επιτοκίων είτε αν υπάρξει επιβράδυνση της οικονομίας, οι
επιπτώσεις της οποίας θα φανούν και στα εισοδήματα.

Για παράδειγμα, σήμερα ένα νοικοκυριό που έχει λάβει στεγαστικό δάνειο ύψους
150.000 ευρώ με ετήσιο τελικό επιτόκιο 4% και εξόφληση σε 15 χρόνια πληρώνει
μηνιαία δόση 1.109,5 ευρώ. Αν το επιτόκιο αυξηθεί κατά μία μονάδα στο 5% η
μηνιαία οφειλή θα αυξηθεί αυτόματα στα 1.186.2 ευρώ. Δηλαδή ο οικογενειακός
προϋπολογισμός θα επιβαρυνθεί κατά 76,7 ευρώ τον μήνα ή 920,4 ευρώ τον χρόνο.

H κεντρική τράπεζα της χώρας επισημαίνει ιδιαίτερα τη μεγάλη άνοδο του
δανεισμού των νοικοκυριών σε σχέση με το ΑΕΠ την τελευταία τριετία. Το σύνολο
των χρεών τους από καταναλωτικά και στεγαστικά δάνεια έχει ανέλθει στο 32,3%
του ΑΕΠ από 22,2% το 2002, παρουσιάζοντας πρωτοφανή άνοδο 10 μονάδων σε πολύ
μικρό διάστημα. Οι προειδοποιήσεις του διοικητή της θα αφορούν και τις
τράπεζες προκειμένου να γίνουν πιο προσεκτικές στη χορήγηση των δανείων στα
νοικοκυριά. Όπως επισημαίνεται πάντως από την Τράπεζα της Ελλάδος, ενδεχόμενες
επιπτώσεις από τον υπερδανεισμό των νοικοκυριών δεν αφορούν το τραπεζικό
σύστημα, αφού οι τράπεζες κάνουν ήδη αυξημένες προβλέψεις για τον κίνδυνο των
επισφαλειών και έτσι είναι εξασφαλισμένες από πιθανούς κινδύνους.