Aυξήσεις έως 10% «βλέπει» η αγορά λόγω ΦΠA

H επιβολή ΦΠΑ 19% στην αγορά νέων ακινήτων και η άνοδος των αντικειμενικών
αξιών θα οδηγήσουν σε αύξηση των τιμών τους κατά 4% έως 5% στις μεσαίας αξίας
περιοχές και κατά 9% έως 10% στις ακριβότερες, όπου το κόστος κατασκευής είναι
υψηλότερο. Αυτό προκύπτει από αναλύσεις κατασκευαστικών εταιρειών, ενώ σε
ανάλογα συμπεράσματα καταλήγει και έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου
Αθηνών, σύμφωνα με την οποία η επιβολή ΦΠΑ θα φέρει αύξηση γύρω στο 10% στις
τιμές των νέων κατοικιών.

Το πρώτο «χτύπημα» που θα επιφέρει ο ΦΠΑ θα αφορά τα καινούργια διαμερίσματα,
τα οποία από το 2006 θα γίνουν ακριβότερα. Μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες
εκτιμούν ότι οι εργολάβοι θα ενσωματώσουν στην τελική τιμή των ακινήτων μέρος
της διαφοράς του φόρου που θα προκύψει από την αντικατάσταση του φόρου
μεταβίβασης (11% σήμερα) με τον ΦΠΑ (19%), ο οποίος, μάλιστα, θα υπολογίζεται
επί υψηλότερων αντικειμενικών αξιών. Πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομικών
αναφέρουν ότι η άνοδος των αντικειμενικών αξιών θα ανέλθει σε 30% – 50% κατά
μέσον όρο, ενώ υπάρχουν και σκέψεις η αύξηση να γίνει κλιμακωτά, το 2006 και
το 2007.

Το κόστος της οικοδομής

Στελέχη της αγοράς εξηγούν ότι όσο περισσότερο αυξηθούν οι αντικειμενικές
αξίες τόσο πιο πολλά έσοδα θα εμφανίζουν στα βιβλία τους οι κατασκευαστές.
Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να αυξηθεί η φορολογητέα βάση και άρα ο φόρος που
καταβάλλουν. Επομένως, θα μειωθούν τα κέρδη τους. Για να καλύψουν, λοιπόν, την
«ψαλίδα» αυτή, θα αναγκαστούν να πιέσουν τους υπεργολάβους να τους «κόβουν»
περισσότερα τιμολόγια. Οι τελευταίοι θα υποχρεωθούν, με τη σειρά τους, να
ανεβάσουν και αυτοί το κόστος τους. Το κράτος θα ωφεληθεί, αφού θα εισπράττει
περισσότερο ΦΠΑ, αλλά θα αυξηθεί το κόστος της οικοδομής συνολικά και θα
επιβαρυνθεί, ως έναν βαθμό, η τελική τιμή της κατοικίας.

Θα το «περάσει» στην τιμή

Ένας δεύτερος λόγος για τον οποίο ενδέχεται να αυξηθούν οι τιμές, έχει να
κάνει με την απαλλαγή από ΦΠΑ της πρώτης κατοικίας σε μια πολυκατοικία που
ορισμένα διαμερίσματα πωλούνται ως πρώτη κατοικία και άλλα όχι. Τα
διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται ως δεύτερη κατοικία θα υπόκεινται σε ΦΠΑ 19%
και αυτά που είναι πρώτη κατοικία, όχι. Ο κατασκευαστής, όμως, θα έχει
πληρώσει ΦΠΑ στους προμηθευτές του για το σύνολο των διαμερισμάτων της
πολυκατοικίας και όχι για τα μισά. Όταν, λοιπόν, θα πουλάει διαμερίσματα χωρίς
ΦΠΑ, δεν θα μπορεί να συμψηφίσει μέρος του ΦΠΑ που κατέβαλε. Το πιθανότερο
είναι, λοιπόν, αυτό το ποσό να το «περνάει» στο κόστος του. Επομένως, είτε θα
αναγκαστεί να μειώσει τα κέρδη του, είτε να το μετακυλίσει στην τελική τιμή.

Κραδασμοί

Οι αλλαγές αυτές αναμένεται να επιφέρουν κραδασμούς και ύφεση στην
κτηματαγορά, τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του 2006, όπως υποστηρίζει ο κ.
Άκης Κυρατζής, διευθύνων σύμβουλος της Cybarco Hellas, ο οποίος εκτιμά ότι από
του χρόνου θα υπάρξουν αυξήσεις στην οικοδομή. Σύμφωνα, μάλιστα, με τους
υπολογισμούς του, οι αυξήσεις θα κυμανθούν από 4% έως 10% στα νεόδμητα
ακίνητα. Ένα επιπλέον «χτύπημα» θα αφορά τα μεταχειρισμένα ακίνητα, τα οποία
επίσης θα γίνουν ακριβότερα. Αιτία, η άνοδος των αντικειμενικών τιμών, που θα
αυξήσει τη φορολογία τους. Το γεγονός, επίσης, ότι τα νέα μέτρα θα κάνουν τις
τιμές των νεόδμητων κατοικιών υψηλότερες, αναμένεται να στρέψει μερίδα
αγοραστών σε σπίτια παλαιότερης κατασκευής, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών
τους. Σήμερα, οι τιμές των παλαιών κατοικιών είναι 20% – 30% χαμηλότερες από
αυτές των καινούργιων.

Άρχισε η κερδοσκοπία

Ήδη, πάντως, οι τιμές των ακινήτων έχουν πάρει την… ανηφόρα. Στο όνομα της
αναμενόμενης αύξησης της ζήτησης που θα προκαλέσουν τους επόμενους μήνες οι
αλλαγές στη φορολογία ακινήτων, αρκετοί κατασκευαστές έχουν ήδη «τσιμπήσει»
τις τιμές που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνούν ακόμη και το 15% από την αρχή
του έτους. Επιχειρούν, έτσι, να «βγάλουν τα σπασμένα» της ύφεσης που
καταγράφηκε την τελευταία διετία στην κτηματαγορά, στρώνοντας μάλιστα το…
χαλί για ακόμη μεγαλύτερες ανατιμήσεις το προσεχές διάστημα.

«Τυχεροί…»

«Τυχεροί είναι όσοι αγόρασαν σπίτι στα τέλη του 2004 και στις αρχές του 2005,
στο διάστημα, δηλαδή, που η κτηματαγορά βρισκόταν σε ύφεση και οι
κατασκευαστές δέχονταν να ρίξουν τις τιμές 10% – 15%. Όσοι αγοράσουν σπίτι
φέτος, και πολύ περισσότερο από το 2006, θα επιβαρυνθούν σίγουρα με επιπλέον
κόστος», λέει ο κ. Κυρατζής, και συμπληρώνει ότι τους πρώτους μήνες της
εφαρμογής των νέων μέτρων η ζήτηση στην αγορά θα υποχωρήσει, για δύο λόγους:
Αφενός η φορολογική επιβάρυνση θα γίνει μεγαλύτερη και αφετέρου όσοι
ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο εκτιμάται ότι θα σπεύσουν μαζικά στις
Εφορίες για να τακτοποιήσουν τις υποθέσεις τους μέχρι το τέλος του 2005. Μετά,
όμως, την πάροδο κάποιου διαστήματος, η ζήτηση στην αγορά κατοικίας θα
επανέλθει με ακόμη μεγαλύτερη ένταση και οι τιμές θα αρχίσουν και, πάλι, να
ανεβαίνουν. Αντίθετα με τις αγοραπωλησίες, ο ίδιος εκτιμά ότι από του χρόνου
θα υπάρξει μεγάλη κινητικότητα στις δωρεές, λόγω της αύξησης, από το 2006, του
αφορολόγητου ορίου από τα 20.000 στα 80.000 ευρώ.

Σχετικά με την άνοδο των αντικειμενικών αξιών, παρά τις περί του αντιθέτου
διαβεβαιώσεις του υπουργού Οικονομίας κ. Αλογοσκούφη για ήπια προσαρμογή, ο κ.
Κυρατζής εκτιμά ότι, τελικά, θα προσεγγίσουν τις αγοραίες. «Όπου ίσχυσε ο ΦΠΑ
στο εξωτερικό, εφαρμόστηκε στις πραγματικές και όχι σε πλασματικές τιμές, όπως
είναι οι αντικειμενικές. Αν δεν γίνει το ίδιο και στην Ελλάδα, ο στόχος της
εξυγίανσης του κυκλώματος της οικοδομής δεν θα επιτευχθεί ποτέ και η
φοροδιαφυγή θα συνεχίσει να υφίσταται».

Εξαιρούνται από τον ΦΠΑ στα ακίνητα τα προσύμφωνα αντιπαροχής

Πριν ακόμη εφαρμόσει τον νόμο της για τον ΦΠΑ στα ακίνητα, η κυβέρνηση άρχισε
να τον… ξεδοντιάζει. Με απάλειψη διάταξης της υφιστάμενης νομοθεσίας περί
ΦΠΑ εξαιρούνται από τον φόρο τα προσύμφωνα αντιπαροχής που θα υπογραφούν έως
το τέλος του έτους, ακόμη και αν η άδεια δόμησης εκδοθεί το… 2020! Πρόκειται
για νομοθετική ρύθμιση που ουσιαστικά ανοίγει ένα μεγάλο παράθυρο εξαίρεσης
της αντιπαροχής από τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας.

Ειδικότερα, το άρθρο 15 των διατάξεων για τον ΦΠΑ που έδωσε στη δημοσιότητα
την περασμένη Τρίτη ο υπουργός Οικονομίας και Οικονομικών κ. Γ. Αλογοσκούφης
προβλέπει απάλειψη άλλης διάταξης του υφιστάμενου νόμου περί ΦΠΑ. H διάταξη
που καταργείται προβλέπει τη φορολόγηση με ΦΠΑ των εργολαβικών προσυμφώνων
αντιπαροχής τα οποία θα συνταχθούν έως το τέλος του 2005 και η άδεια δόμησης
θα εκδοθεί μετά την 1-1-2006.

Με την κατάργηση της διάταξης ανοίγει ο δρόμος για τη δημιουργία μιας
«φάμπρικας» υπογραφής προσυμφώνων αντιπαροχής έως το τέλος του έτους. Και αυτό
διότι, εκτός από αυτούς που είχαν προγραμματίσει την εκχώρηση του οικοπέδου
τους με αντιπαροχή εντός του 2005, αναμένεται να εκδηλωθεί φαινόμενο υπογραφής
έως το τέλος του έτους προσυμφώνων ακόμη και από οικοπεδούχους οι οποίοι δεν
είχαν σκοπό να προχωρήσουν άμεσα σε εκχώρηση του οικοπέδου τους. Επίσης, ένα
άλλο πρόβλημα που δημιουργείται με την κατάργηση της διάταξης είναι ότι οι
οικοπεδούχοι έρχονται σε μειονεκτική θέση κατά τη διαπραγμάτευση του ποσοστού
αντιπαροχής με τους εργολάβους.