Aλαλούμ στην αγορά ακινήτων λόγω ΦΠA

Η εφαρμογή του ΦΠΑ στην οικοδομή συνιστά μια απίστευτη «Βαβέλ», διαμορφώνει
έναν κύκλο υποχρεώσεων για πλήθος ανθρώπων και σίγουρα θα επιβαρύνει την αγορά
των ακινήτων. Για παιχνίδι, με στόχο την επίσπευση των μεταβιβάσεων εντός του
2005 και σκοπό την επαύξηση των φορολογικών εσόδων, μιλάει η αγορά ακινήτων.

H ιστορία επιβολής του ΦΠΑ στα ακίνητα αρχίζει από το 1987, από το πρώτο έτος
εφαρμογής του νέου φόρου επί των συναλλαγών. Υπό το βάρος τεχνικών δυσχερειών
και δυσμενών επιδράσεων στην αγορά των ακινήτων ο τότε υπουργός Οικονομικών,
Δημ. Τσοβόλας, ανέβαλε την εφαρμογή τoυ στις νεοανεγειρόμενες οικοδομές.
Έκτοτε πολλοί υποσχέθηκαν την επιβολή του, αλλά ουδείς την αποτόλμησε μέχρι
τώρα. Από παράταση σε παράταση και από αναβολή σε αναβολή φτάσαμε στο 2005 και
ακόμη να επιβληθεί ο ΦΠΑ στις οικοδομές.

Προσφάτως ο υπουργός Οικονομίας, Γ. Αλογοσκούφης, πολλαπλώς πιεζόμενος από τις
συνθήκες δημοσιονομικής εκτροπής που διαμορφώθηκαν τελευταίως, ανακοίνωσε με
επισημότητα μεγάλη ότι από την αρχή του 2006 θα εφαρμοστεί ο ΦΠΑ στις
οικοδομές, προαναγγέλλοντας ταυτόχρονα σημαντική αύξηση στις αντικειμενικές
τιμές, βάσει των οποίων οι Εφορίες προσδιορίζουν τη φορολογητέα αξία των
ακινήτων.

Απέφυγε όμως μέχρι τώρα να περιγράψει τις λεπτομέρειες επιβολής του ΦΠΑ στην
οικοδομή και παρέπεμψε σε ειδικό φορολογικό νομοσχέδιο που θα κατατεθεί στο
Κοινοβούλιο τον προσεχή Απρίλιο. Επίσης, ουδεμία πρόβλεψη έγινε για το ύψος
αύξησης των αντικειμενικών τιμών. Από το υπουργείο Οικονομικών μεταδόθηκε
κάποια στιγμή ότι θα εφαρμοστούν «ενδιάμεσες τιμές», διαφορετικές προφανώς από
τις αντικειμενικές, για τις ανάγκες επιβολής του ΦΠΑ, αλλά και πάλι δεν
εδόθησαν ασφαλείς εξηγήσεις, σε σημείο που πολλοί να διερωτώνται μήπως η
ανακίνηση του θέματος δεν είναι τίποτε άλλο παρά ένα παιχνίδι, με στόχο την
επίσπευση των μεταβιβάσεων εντός του 2005 και σκοπό την επαύξηση των
φορολογικών εσόδων. Κάτι που ήδη συμβαίνει, όπως μεταδίδεται από τις εμπορικές
τράπεζες, οι οποίες καταγράφουν μεγάλη ζήτηση στεγαστικών δανείων από την αρχή
του νέου χρόνου.

Επιβάρυνση

Πέρα από τη συνωμοσιολογία, πάντως, η εφαρμογή του ΦΠΑ στην οικοδομή συνιστά
μια απίστευτη «Βαβέλ», διαμορφώνει έναν κύκλο υποχρεώσεων για πλήθος ανθρώπων
και σίγουρα θα επιβαρύνει την αγορά των ακινήτων. Κατ’ αρχάς, οφείλουμε
ορισμένες διευκρινίσεις.

Ο ΦΠΑ από τη φύση του είναι ιδιαίτερος φόρος. Επιβάλλεται σε κάθε στάδιο
παραγωγής, αφαιρουμένου του φόρου που αναλογεί σε κάθε προηγούμενο. Δηλαδή στα
ενδιάμεσα στάδια πριν από την πώληση αγαθών και υπηρεσιών εκπίπτει ο φόρος που
αντιστοιχεί σε πρώτες ύλες, πρόσθετες υπηρεσίες κ.λπ. που χρειάζονται για το
επόμενο στάδιο μέχρι το τελικό προϊόν. Το σύνολο του φόρου βαρύνει μόνο τον
τελικό αγοραστή. Έτσι εξηγείται και ο τίτλος του: Φόρος Προστιθέμενης Αξίας.

Στην περίπτωση, τώρα, των ακινήτων υπάρχουν ιδιαιτερότητες. Εκ της φύσεώς του
ο ΦΠΑ δεν μπορεί να επιβληθεί σε όλες τις αγοραπωλησίες. Αφορά αποκλειστικά
τις νεοανεγειρόμενες οικοδομές και μόνο την πρώτη πώληση. Δηλαδή, ΦΠΑ θα
επιβληθεί μόνο στα καινούργια διαμερίσματα ή κατοικίες κατά την πρώτη πώλησή
τους και θα βαρύνει μόνο τον πρώτο αγοραστή. Στη δεύτερη πώληση κ.ο.κ. θα
συνεχίσει προφανώς να υφίσταται, λογικά με μειωμένους συντελεστές, ο
υφιστάμενος φόρος μεταβίβασης ή ένας φόρος υπερτιμήματος – υπεραξίας καλύτερα
– αν τελικώς υιοθετηθεί κάτι τέτοιο.

Όμως η εφαρμογή του ΦΠΑ, λόγω της έκπτωσης του φόρου που αντιστοιχεί στο
πλήθος των εισροών, απαιτεί ακριβή προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του
ακινήτου, δεν μπορεί να στηριχθεί στις αντικειμενικές τιμές, γιατί αυτές
υπολείπονται της πραγματικής αξίας. Αν βάση επιβολής του ΦΠΑ αποτελέσουν οι
αντικειμενικές αξίες της Εφορίας, τότε ο εκπιπτόμενος για τον κατασκευαστή –
πωλητή φόρος των εισροών μπορεί να είναι υψηλότερος του εισπραττόμενου από τον
αγοραστή του ακινήτου.

Πραγματική αξία

Καθίσταται σαφές ότι για να υπάρξει έσοδο ουσιαστικό από την εφαρμογή του ΦΠΑ
στις νεοανεγειρόμενες οικοδομές είναι απαραίτητο ο νέος φόρος να επιβληθεί επί
της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Και εδώ αρχίζουν τα δύσκολα. Τέτοια γνώση
δεν υπάρχει. Κανείς δεν είναι σε θέση στην Ελλάδα να γνωρίζει την πραγματική
τιμή αγοράς, πέραν του πωλητή και του αγοραστή. Όποτε επιχειρήθηκε η
προσέγγισή της από τρίτους, π.χ. με συγκριτικά στοιχεία, το σύστημα διολίσθησε
σταδιακά στη συναλλαγή και στη διαφθορά. Αυτά τα στοιχεία, άλλωστε, επέβαλαν
και τον μηχανισμό των αντικειμενικών τιμών.

H κυβέρνηση, προφανώς υπό το βάρος αυτών ακριβώς των προβλημάτων, έκανε λόγο
για ενδεικτικές τιμές χωρίς να προσδιορίσει περί τίνος πρόκειται. Θα είναι,
άραγε, οι νέες αυξημένες αντικειμενικές τιμές ή κάτι πολύ πάνω από αυτές; Και,
αν είναι κάτι διαφορετικό, μήπως πλέον θα αναπτυχθεί ένας ακόμη πιο επιθετικός
μηχανισμός επηρεασμού των τιμών των ακινήτων; Ή στην έσχατη περίπτωση θα
αναθέσει το έργο προσδιορισμού της αξίας στους εφόρους, με ό,τι αυτό
συνεπάγεται;

Απαλλαγή

Πέραν αυτού του προβλήματος, η εισαγωγή του ΦΠΑ στις οικοδομές περιπλέκει, για
να μην πούμε αποκλείει, τη διατηρούμενη επί δεκαετίες φοροαπαλλαγή της πρώτης
κατοικίας. Έκπτωση επί της φορολογητέας αξίας του δεν μπορεί να υπάρξει, γιατί
δεν θα προκύπτει ΦΠΑ. Έκπτωση από τον φόρο, από τον ΦΠΑ στην προκειμένη
περίπτωση, αντίκειται στις ευρωπαϊκές αρχές που διέπουν τον συγκεκριμένο φόρο.
Τι θα γίνει κυρίως με τα νέα ζευγάρια, που μέχρι τώρα απολάμβαναν σημαντική
φορολογική απαλλαγή κατά την αγορά πρώτης κατοικίας;

Εκεί όμως που τα προβλήματα του νέου φόρου φαίνονται αξεπέραστα είναι στις
περιπτώσεις κατασκευής με αυτεπιστασία από ιδιώτες κατόχους οικοπέδων. Σχεδόν
το 50% των νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατασκευάζεται με αυτεπιστασία. Στην
περίπτωση αυτή, ποιος και πότε θα πληρώσει τον ΦΠΑ; Και, βεβαίως, σε κάθε
περίπτωση όσοι επιχειρήσουν να κατασκευάσουν σπίτι μόνοι τους θα πρέπει να
εγκαταστήσουν ταυτοχρόνως και ένα λογιστήριο στην οικοδομή τους, να
παρακολουθούν τις εισροές και να συλλέγουν τιμολόγια για υλικό που
χρησιμοποιούν και κάθε εργασία που πραγματοποιούν. Παλαιότερα είχε προταθεί να
επιβληθεί ειδικός φόρος 5% επί της αξίας των κατασκευαζόμενων με αυτεπιστασία
κατοικιών, αλλά και αυτή η επιλογή απεκλείσθη λόγω των αντιδράσεων που θα
προκαλούσε από την πλευρά των ιδιοκατασκευαστών.

Σημαντική αύξηση στις αντικειμενικές τιμές προανήγγειλε ο Αλογοσκούφης

Ο ΥΠΟΥΡΓΟΣ Οικονομίας και Οικονομικών, Γιώργος Αλογοσκούφης, ανακοίνωσε
ότι από την αρχή του 2006 θα εφαρμοστεί ο ΦΠΑ στις οικοδομές. H εφαρμογή του
όμως στις νεοανεγειρόμενες οικοδομές τελεί υπό αμφισβήτηση, εξαιτίας των
σχεδόν αξεπέραστων πρακτικών προβλημάτων. Γεγονός που κάνει πολλούς να
πιστεύουν ότι η επιβολή του θα οδηγήσει σε περιπλοκές, θα προκαλέσει απίστευτη
διαταραχή στην αγορά των ακινήτων και μεσοπρόθεσμα θα οδηγήσει σε κάμψη την
ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, η οποία ως γνωστόν μαζί με τα δημόσια έργα
καλύπτει το 25% της ετήσιας μεγέθυνσης, επηρεάζοντας κατά τρόπο ευθύ τις
συνθήκες ανάπτυξης.