Έως 117% περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων

Έκρηξη μεταβιβάσεων στα ακίνητα φέρνει η επικείμενη επιβολή ΦΠΑ στις νέες
οικοδομές και η αύξηση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων από το 2006. Ήδη όσοι
ενδιαφέρονται να αγοράσουν κατοικία τρέχουν να προλάβουν στις Εφορίες ώστε να
φορολογηθούν με το ισχύον καθεστώς και να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις που θα
φέρουν οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων. Από στοιχεία μεγάλων Εφοριών της
Αττικής προκύπτει ότι στο πρώτο 9μηνο του έτους οι μεταβιβάσεις ακινήτων
αυξήθηκαν μέχρι και 41% (!) σε σχέση με πέρυσι. Ανάλογες είναι οι τάσεις που
παρατηρούνται και στις γονικές παροχές.

Τον τελευταίο μήνα μάλιστα, λόγω του κλίματος που διαμορφώθηκε στην αγορά για
τις επερχόμενες αλλαγές στη φορολογία ακινήτων ακόμη και εντός του 2005 – που
εκ των υστέρων η κυβέρνηση διέψευσε λέγοντας ότι δεν τίθεται τέτοιο ζήτημα -,
παρατηρήθηκε πραγματική έξαρση μεταβιβάσεων. Είναι χαρακτηριστικό ότι τον
Σεπτέμβριο σε ένα δείγμα μεγάλων ΔΟΥ έχουν πραγματοποιηθεί έως και 117% (!)
περισσότερες μεταβιβάσεις σε σχέση με τον ίδιο μήνα πέρυσι. Την κινητικότητα
στην κτηματαγορά επιβεβαιώνουν επίσης συμβολαιογράφοι και κατασκευαστές
ακινήτων, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι μοχλός της αύξησης είναι η αβεβαιότητα
που έχει επικρατήσει στους φορολογουμένους σχετικά με τις επιπτώσεις από τις
αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που θα ισχύσουν το 2006, όπως προανήγγειλε την
εβδομάδα που πέρασε ο υπουργός Οικονομίας κ. Αλογοσκούφης.

Τι θα φέρουν οι αλλαγές

Και αυτό γιατί η επιβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας από την 1-1-2006
συνεπάγεται την αύξηση των αντικειμενικών τιμών, καθώς ο ΦΠΑ επιβάλλεται,
σύμφωνα με την ευρωπαϊκή νομοθεσία, σε πραγματικές τιμές. Με δεδομένο ότι οι
πραγματικές τιμές των ακινήτων είναι υψηλότερες έως και 180%, η αύξηση των
αντικειμενικών τιμών θα έλθει αργά ή γρήγορα. Ταυτόχρονα, πιθανή αύξηση των
αντικειμενικών θα προκαλέσει σημαντική επιβάρυνση σε όσους αγοράσουν ή
κληρονομήσουν ακίνητο, καθώς και σε όλα τα νοικοκυριά λόγω της επιβάρυνσης από
το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Το μεγάλο ερώτημα, όμως, είναι τι θα γίνει με
τις τιμές των ακινήτων που ήδη σημειώνουν μικρή κάμψη. Τραπεζίτες, μεσίτες και
ειδικοί της αγοράς, σχολιάζοντας την κατάσταση στην κτηματαγορά, υποστηρίζουν
ότι η αυξημένη ζήτηση για αγορά κατοικίας θα «φρενάρει» την πτώση των τιμών με
αποτέλεσμα να αποτραπεί το ενδεχόμενο μιας απότομης βουτιάς τους.

Σε κατήφορο η αντιπαροχή

Την ίδια ώρα η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας στην Αττική και η επιβολή
ΦΠΑ στα ακίνητα οδηγούν σε σημαντική μείωση και των ποσοστών αντιπαροχής. H
τάση στην αγορά είναι τα ποσοστά αντιπαροχής να μην ξεπερνούν το 45%, όταν προ
12 μηνών στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων έπεφταν ποσοστά που άγγιζαν το 60%.
Ταυτόχρονα από το 2006, κάθε ιδιοκτήτης που θα δίνει το οικόπεδό του για
αντιπαροχή θα αναγκάζεται να καταβάλλει ΦΠΑ επί της αντικειμενικής αξίας των
διαμερισμάτων που θα πάρει. Ωστόσο, επειδή είναι αμφίβολο εάν ο οικοπεδούχος
θα δεχθεί να επωμιστεί το επιπλέον αυτό κόστος, θα είναι ο εργολάβος εκείνος
που θα αναγκάζεται να πληρώνει τον ΦΠΑ. Επομένως, είτε θα μειώνει το ποσοστό
αντιπαροχής που θα δίνει στον ιδιοκτήτη, είτε θα μετακυλίει μέρος της
επιβάρυνσης στα προς πώληση διαμερίσματα.

Στασιμότητα στις τιμές

Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία του δείκτη «Propindex» της
Eurobank, ο οποίος καταγράφει την ετήσια μεταβολή τιμών των κατοικιών και
δείχνει για το διάστημα από τον Μάιο 2003 έως τον Μάιο 2004 οριακή αύξηση κατά
0,6% στην Αττική. Από την πλευρά της Τραπέζης της Ελλάδος, τα στοιχεία
δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα υποχώρησαν τον Απρίλιο του 2004
κατά 2,6% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι. Σύμφωνα όμως με μεσίτες και
κατασκευαστές, σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας η μείωση των τιμών φτάνει και
το 15% σε σχέση με πέρυσι.

Φόβος μεγάλης προσφοράς

Ένας άλλος κίνδυνος για ορισμένες περιοχές της Αττικής σχετίζεται με την
υπερπροσφορά νέων κατοικιών. Το γεγονός αυτό εγκυμονεί κινδύνους πίεσης των
τιμών προς τα κάτω, καθώς αμέσως μετά το τέλος των Ολυμπιακών Αγώνων «έπεσαν»
στις περιοχές αυτές περί τις 5.000 νέες κατοικίες. Πρόκειται μεταξύ άλλων για
τα περίπου 3.000 διαμερίσματα που θα διατεθούν σε δικαιούχους του ΟΕΚ στο
Ολυμπιακό Χωριό, τις 202 κατοικίες που κατασκεύασε στην Παλλήνη η Ελληνική
Τεχνοδομική και τα 215 διαμερίσματα στο οικιστικό συγκρότημα «Ήλιδα» που
κατασκευάζει στο Μαρούσι η Lamda Development. H απορρόφηση της μεγάλης
προσφοράς που διαμορφώνεται στην αγορά κατοικίας των συγκεκριμένων περιοχών θα
καθορίσει και τη μετα-Ολυμπιακή τους πορεία. Δεν είναι λοιπόν τυχαίο που τόσο
η διοίκηση του ΟΕΚ όσο και οι ιδιώτες επενδυτές έχουν διαμορφώσει σε
ανταγωνιστικά επίπεδα τις τιμές πώλησης των κατοικιών αυτών.