Τρεις αλλαγές – ένεση στη δόμηση

Το «ξεπάγωμα» της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, η κατάργηση της
πολεοδομικής άδειας για μερεμέτια και το τέλος στο χτίσιμο τυφλών οικοπέδων
είναι οι τρεις μεγάλες αλλαγές που φέρνουν στη δόμηση οι πρόσφατες υπουργικές
αποφάσεις και εγκύκλιοι του ΥΠΕΧΩΔΕ.

Πρόκειται για τρεις σημαντικές αλλαγές, οι οποίες αφορούν χιλιάδες ιδιοκτησίες
σε ολόκληρη τη χώρα και είτε δίνουν δυνατότητα αξιοποίησης ιδιοκτησιών που δεν
θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν διαφορετικά (μεταφορά συντελεστή δόμησης), είτε
ανακουφίζουν από τα γρανάζια της γραφειοκρατίας χιλιάδες πολίτες που πρέπει να
τρέχουν στις Πολεοδομίες ακόμα και για να φτιάξουν έναν φράχτη, είτε βάζουν
φραγμούς στην ξέφρενη δόμηση τυφλών οικοπέδων. Στην περίπτωση της μεταφοράς
συντελεστή δόμησης έχουν ήδη ξεκινήσει οι διαδικασίες σε δήμους – των οποίων
το επιτρέπει το ρυμοτομικό τους σχέδιο – για τον καθορισμό της περίφημης Ζώνης
Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Όπως έχει ξεκαθαρίσει η υπουργός ΠΕΧΩΔΕ Βάσω
Παπανδρέου, η οποία και παρουσίασε παλαιότερα τις βασικές κατευθύνσεις του
νόμου «άδεια δόμησης, πολεοδομικές και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ A’ 308), η
μεταφορά του συντελεστή «δεν θα γίνεται παντού, αλλά μόνο σε καθορισμένες
Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή». Το μέτρο μεταφοράς του συντελεστή προβλέπει ότι
ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου ή παραδοσιακού κτιρίου που παραχωρείται για να
δημιουργηθούν κοινόχρηστοι χώροι, αποκτά το δικαίωμα να «πουλήσει» τα
τετραγωνικά που χάνει σε κάποιον τρίτο. Το δικαίωμα αυτό μπορεί να παραχωρηθεί
όχι μόνο σε έναν, αλλά σε περισσότερους ενδιαφερομένους. Ο ιδιοκτήτης που θα
παραχωρήσει την ιδιοκτησία του (μόνο για διατηρητέα και παραδοσιακά) για να
γίνει κοινόχρηστος χώρος, έχει επίσης τη δυνατότητα να πουλήσει τα τετραγωνικά
που αναλογούν σε ιδιοκτήτη που έχει μετατρέψει παράνομα πιλοτές και
ημιυπαίθριους χώρους σε κατοικία ή επαγγελματικό χώρο.

TA MEPEMETIA

Πιο απλές οι διαδικασίες

Ράμπες για άτομα με ειδικές ανάγκες, φράχτες, πέργκολες, ηλιακοί
θερμοσίφωνες, γκρέμισμα εσωτερικών τοίχων, ακόμα και κλιματιστικά μηχανήματα
είναι ορισμένες από τις εργασίες για τις οποίες σήμερα απαιτείται άδεια από
την Πολεοδομία – με ό,τι αυτό συνεπάγεται από πλευράς γραφειοκρατίας. Μάλιστα
όποιος φτιάχνει π.χ. μια πέργκολα στο μπαλκόνι χωρίς άδεια, κινδυνεύει κάθε
στιγμή να βρεθεί «κατηγορούμενος» για αυθαίρετο! Με τη νέα διάταξη του
ΥΠΕΧΩΔΕ, η Έγκριση Εργασιών θα αντικαταστήσει την Άδεια Δόμησης και όλα αυτά
που έως σήμερα θα χαρακτηρίζονταν «αυθαίρετα» μετονομάζονται σε «εργασίες
μικρής κλίμακας».

Την Έγκριση Εργασιών θα εκδίδουν πάλι οι αρμόδιες Πολεοδομίες, αλλά με
απλούστερη διαδικασία: με την υποβολή μιας απλής αίτησης και μια βεβαίωση ή
αντίγραφο δήλωσης Κτηματολογίου ή αντίγραφο τοπογραφικού ή άλλου σχεδίου (μόνο
εφόσον δεν προσδιορίζεται η θέση του ακινήτου με τη διεύθυνση). Στην αίτηση
του ενδιαφερομένου θα αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία, τα στοιχεία του ακινήτου
και θα περιγράφονται οι εργασίες. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε αρχαιολογικό χώρο
ή δασική περιοχή, τότε κατά περίπτωση χρειάζεται και σχετική βεβαίωση από την
Αρχαιολογία, Δασαρχείο, ΕΠΑΕ, υπουργείο Πολιτισμού κ.λπ. Σε περίπτωση που έχει
εκδοθεί για το ακίνητο οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης η οποία βρίσκεται σε
ισχύ και δεν έχει ολοκληρωθεί, δεν απαιτείται Έγκριση Εργασιών αλλά ενημέρωση
της ισχύουσας άδειας. H αίτηση για παροχή Έγκρισης Εργασιών έχει εξάμηνη ισχύ.

TA ΤΥΦΛΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

Μπλόκο στους ιδιωτικούς δρόμους

Κλείνει το «παραθυράκι» των ιδιωτικών δρόμων οι οποίοι στην ουσία
οδηγούν σε τυφλά οικόπεδα.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο που υπογράφει ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΧΩΔΕ κ.
Σταύρος Καμπέλης, για να χτίσει κανείς σε περιοχές εκτός σχεδίου θα πρέπει το
οικόπεδό του να έχει «ελάχιστο πρόσωπο» 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο. Οι
περιορισμοί αφορούν όσα οικόπεδα έχουν προκύψει με κατάτμηση μετά τις
31/12/2003, ενώ… γλιτώνουν τα οικόπεδα που υφίστανται πριν από αυτή την
ημερομηνία και έχουν τις προϋποθέσεις κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση αρτιότητας
που έβαζε ο προηγούμενος νόμος για την περιοχή του ακινήτου.

Ως δρόμοι που χαρακτηρίζονται κοινόχρηστοι ορίζονται η εθνική και επαρχιακή
οδός, οι αγροτικοί δρόμοι που υφίστανται προ του 1923, οι δρόμοι που ενώνουν
οικισμούς μεταξύ τους ή με διεθνείς, ή εθνικές, ή επαρχιακές οδούς και
αναγνωρίζονται ως κύριοι ή μοναδικοί με απόφαση νομάρχη, οι οριακοί δρόμοι
εγκεκριμένου σχεδίου που καθορίζονται με αυτό και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση,
και οι δρόμοι που επιτρέπουν πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους,
σημαντικά δημόσια έργα, καθώς και δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με
οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο.

Από τη διάταξη αποκλείονται οι ιδιωτικοί δρόμοι. Αν κάποιος δηλαδή έχει στην
κατοχή του έκταση εκτός σχεδίου που μπορεί να κοπεί σε διάφορα οικόπεδα, θα
μπορεί να χτίσει μόνο σε όσα «βλέπουν» σε δρόμο, ο οποίος περιγράφεται στην
εγκύκλιο του ΥΠΕΧΩΔΕ. Με την ίδια εγκύκλιο ορίζεται ακόμα πως όταν το κτίσμα
βρίσκεται σε οικόπεδο με κλίση μεγαλύτερη του 35%, περιορίζεται το εμβαδόν του
υπογείου το οποίο προσμετράται στον συντελεστή δόμησης και ορίζεται στο 20%
της επιτρεπόμενης δόμησης. Το ύψος του υπογείου δεν θα πρέπει να είναι
μεγαλύτερο από 0,80μ. από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος.

Άδεια μόνο στα εκτός σχεδίου που δεν είναι σε δασική έκταση

Απαγορεύεται η έκδοση αδειών οικοδομής για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα
που γειτνιάζουν με τα εντός του εγκεκριμένου οικοδομικού σχεδίου ρυμοτομικά
τετράγωνα, αν δεν έχει προηγουμένως εξασφαλιστεί βεβαίωση των αρμοδίων
υπηρεσιών ότι η έκταση δεν είναι δασική.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε οικοδομική άδεια του 1994 που είχε
εκδοθεί από το Πολεοδομικό Γραφείο Καπανδριτίου της Νομαρχίας Ανατολικής
Αττικής, με την οποία είχε επιτραπεί η ανέγερση διώροφης κατοικίας στην
περιοχή Νέα Αιολίδα Διονύσου και η κοπή δέκα δένδρων. H αίτηση ακύρωσης, την
οποία είχε υποβάλει ο Περιβαλλοντικός και Φυσιολατρικός Σύλλογος Διονύσου,
έγινε δεκτή ακριβώς επειδή η συγκεκριμένη άδεια εκδόθηκε χωρίς να προηγηθεί ο
έλεγχος που διενεργείται σε οποιοδήποτε εκτός σχεδίου οικόπεδο βάσει της
δασικής νομοθεσίας.

Σύμφωνα με την εν λόγω απόφαση, τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που γειτνιάζουν με
τα εντός σχεδίου οικοδομικά τετράγωνα, επιτρέπεται μεν να οικοδομηθούν, αλλά
δεν εξομοιώνονται από κάθε άποψη με αυτά. Έτσι, δεν θεωρούνται ως μη
εμπίπτοντα στο πεδίο εφαρμογής των περί προστασίας των δασικών εκτάσεων
διατάξεων και, προκειμένου να εκδοθεί άδεια οικοδομής βάσει του άρθρου 29 του
ΓΟΚ, η αρμόδια αρχή οφείλει να ελέγξει – όπως θα έκανε για οποιοδήποτε εκτός
σχεδίου ακίνητο – αν αυτό ανήκει σε δάσος ή δασική έκταση.