Oδηγός ΣTEΓAΣTIKA ΔANEIA Tο λεξικό των δανείων

H δόση καταβάλλεται κάθε μήνα ή κάθε έξι μήνες ανάλογα με τη συμφωνία που υπάρχει με την τράπεζα. Το ύψος της δόσης εξαρτάται από το ποσό του δανείου, τη διάρκειά του και το ύψος του επιτοκίου. Όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια του δανείου τόσο μικρότερη είναι η μηνιαία δόση

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν
δυσκολίες στην κατανόηση της σύμβασης και για τον λόγο αυτό θα πρέπει να
γίνεται προσεκτική ανάγνωσή της πριν από την τελική υπογραφή.

Οι βασικότεροι όροι που χρησιμοποιούνται στις συμβάσεις των στεγαστικών
δανείων είναι οι εξής:

* ΑΝΑΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ: Είναι η δυνατότητα που έχει ένας επενδυτής να
αποπληρώσει (ξεχρεώσει) ένα παλαιότερο δάνειο με ένα νέο. Το νέο δάνειο
προφανώς δίνεται με ευνοϊκότερους όρους (π.χ. χαμηλότερο επιτόκιο) και με το
ποσό της εκταμίευσης εξοφλείται το προηγούμενο που είχε συναφθεί με υψηλότερο
επιτόκιο. Συνήθως σε αυτές τις περιπτώσεις οι τράπεζες προβλέπουν «πέναλτι»,
το οποίο είναι οι τόκοι ενός εξαμήνου (του παλιού δανείου). Δηλαδή, ο
επενδυτής αλλάζει τους όρους του δανείου πληρώνοντας έξι δόσεις μηνιαίες άπαξ
με τους όρους του παλιού. Σήμερα αρκετές τράπεζες εξαγοράζουν στεγαστικά
δάνεια άλλων τραπεζών με ευνοϊκότερους όρους για τους δανειολήπτες και για τον
σκοπό αυτό καλό είναι μια έρευνα αγοράς, η οποία μπορεί να αποβεί συμφέρουσα
εάν θεωρείτε ότι το δάνειο που ήδη έχετε είναι με υψηλό επιτόκιο ή με
δυσμενείς όρους.

* ΑΞΙΑ. Μιλούμε για την αντικειμενική ή την εμπορική αξία του ακινήτου.
Συνήθως οι τράπεζες για τη χορήγηση ενός δανείου υπολογίζουν την αντικειμενική
αξία ενός ακινήτου, δηλαδή την αξία που καταγράφει η Εφορία. Όμως επειδή
υπάρχει σημαντική απόκλιση από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου οι
τράπεζες που χορηγούν δάνεια με βάση την αντικειμενική αξία δίνουν μικρότερο
ποσό από αυτό που θα πληρώσει ο αγοραστής για το ακίνητο. Αντίθετα η εμπορική
αξία του ακινήτου, και συγκεκριμένα η πραγματική αξία την οποία υπολογίζει η
τράπεζα ότι έχει το ακίνητο, είναι μία πολύ σημαντική παράμετρος Και αυτό
γιατί οι τράπεζες που χορηγούν δάνεια με βάση την εμπορική αξία συνήθως δίνουν
δάνειο που κυμαίνεται μεταξύ 75% και 100% της αξίας που εκτιμούν ότι έχει το
ακίνητο. Αυτό ισχύει κυρίως στις περιπτώσεις που προσημειώνεται το ίδιο το
ακίνητο για το οποίο λαμβάνεται το δάνειο (π.χ. αγορά ή αποπεράτωση).

* ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗ. H εξόφληση ενός δανείου νωρίτερα από τη λήξη του. H
αποπληρωμή μπορεί να αφορά μέρος του δανείου (μερική αποπληρωμή) ή ολόκληρο το
δάνειο (ολική αποπληρωμή). Συνήθως σε αυτές τις περιπτώσεις οι τράπεζες
προβλέπουν επιβάρυνση 2,5% επί του ποσού που αποπληρώνεται (που έχει
απομείνει). Όμως ύστερα από προσφυγή των καταναλωτικών οργανώσεων το
«πέναλτι», όπως ονομάζεται, τείνει να καταργηθεί.

* ΑΣΦΑΛΕΙΑ. Μαζί με το στεγαστικό δάνειο χορηγούνται και ασφαλιστικές
καλύψεις, τόσο για τον δανειολήπτη (π.χ. ασφάλεια ζωής) όσο και για το ακίνητο
(π.χ. ασφάλεια για σεισμό και φωτιά). H ασφαλιστική κάλυψη είναι υποχρεωτική
για ένα ακίνητο όταν προσημειώνεται και μάλιστα για το ποσό του δανείου που
έχει χορηγηθεί. Συνήθως είναι υποχρεωτική η ασφάλισή του για φωτιά και σεισμό.
Επίσης, συνηθίζεται να ασφαλίζεται ο δανειολήπτης (ασφάλεια ζωής) στο πρώτο
του δάνειο (μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει κι άλλο δάνειο για να τελειώσει το
κτίσιμο ενός σπιτιού, χωρίς να απαιτούνται πάλι ασφαλιστικές καλύψεις). Πολλές
τράπεζες προσφέρουν δωρεάν τις ασφαλιστικές καλύψεις με το «πακέτο» του
στεγαστικού δανείου.

* ΔΙΑΡΚΕΙΑ. Συνήθως τα στεγαστικά δάνεια είναι μακροπρόθεσμης
διάρκειας, δηλαδή μεγαλύτερης των πέντε ετών. H διάρκεια μπορεί να φτάσει
μέχρι 30 έτη.

* ΔΟΣΗ. Το ποσό που καταβάλλει ο δανειολήπτης για την αποπληρωμή του
δανείου σε όλη τη διάρκειά του. Συνήθως, η δόση καταβάλλεται κάθε μήνα ή κάθε
έξι μήνες ανάλογα με τη συμφωνία που υπάρχει με την τράπεζα. Το ύψος της δόσης
εξαρτάται από το ποσό του δανείου, τη διάρκειά του και το ύψος του επιτοκίου.
Όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια του δανείου τόσο μικρότερη είναι η μηνιαία
δόση. Το ποσό της δόσης περιλαμβάνει μέρος του κεφαλαίου, τον τόκο (που
προκύπτει από το επιτόκιο) και τα έξοδα του δανείου. Όσο περνούν τα χρόνια,
στη μηνιαία δόση μειώνεται το κομμάτι των τόκων και προς το τέλος ο
δανειολήπτης ουσιαστικά εξοφλεί μόνο το κεφάλαιο.

* ΕΓΓΥΗΤΗΣ. Όταν το εισόδημα του δανειολήπτη δεν φτάνει, το ύφος της
αξίας του ακινήτου που προορίζεται για προσημείωση δεν είναι αρκετό ή το όριο
ηλικίας του δανειολήπτη είναι μεγάλο (π.χ. άνω των 65) ή κάποια άλλη
προϋπόθεση για τη χορήγηση του δανείου που δεν πληροί ο ενδιαφερόμενος. Τότε η
τράπεζα ζητεί έναν άλλον, ο οποίος θα παίξει τον ρόλο του εγγυητή, σε
περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώσει το δάνειο.

* ΕΙΣΦΟΡΑ. Οι δόσεις (τα επιτόκια) των στεγαστικών δανείων
επιβαρύνονται με την εισφορά του Νόμου 128/75, η οποία ανέρχεται σε 0,12%.

* ΕΚΤΑΜΙΕΥΣΗ. Ο δανειολήπτης ζητεί να του χορηγηθεί ένα ποσό. Εφόσον
αυτό εγκριθεί από την τράπεζα, τότε δίνεται (εκταμιεύεται) στον πελάτη. H
εκταμίευση μπορεί να γίνει άπαξ ή με δόσεις (π.χ. ανάλογα με την πορεία των
εργασιών, όταν πρόκειται για ανέγερση οικοδομής).

* ΕΝΕΧΥΡΟ. Για την εξασφάλιση της πληρωμής του δανείου, και εφόσον δεν
υπάρξει προσημείωση ή υποθήκευση του ακινήτου ο δανειολήπτης δίνει στην
τράπεζα διάφορους τίτλους (κυρίως μετοχές, ομόλογα κ.λπ.) ακόμα και χρήματα.
Οι τίτλοι ή το ποσό των χρημάτων που απαιτούνται δεσμεύονται από την τράπεζα
μέχρι την αποπληρωμή του δανείου.

* ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΗ. Θεωρείται οτιδήποτε απαιτεί η τράπεζα, ώστε να
εξασφαλίζεται ότι το δάνειο που χορήγησε θα πληρωθεί. Εξασφαλίσεις δίνονται
κυρίως με ενέχυρα (π.χ. ρευστά, τίτλοι, όπως μετοχές, ομόλογα κ.λπ.), με
δικαιώματα δέσμευσης μετρητών, με προσημειώσεις και με υποθήκες. H ύπαρξη
εγγυητή, επίσης, αποτελεί μορφή εξασφάλισης.

H περίοδος χάριτος επιμηκύνει τη διάρκεια του δανείου και μπορεί να είναι έντοκη ή να δίνεται ως δώρο από την τράπεζα. Εάν είναι έντοκη μπορεί η περίοδος χάριτος να επιβαρύνεται είτε μόνο με τους τόκους που της αντιστοιχούν είτε με τόκους και κεφάλαιο το οποίο έχει εκταμιευτεί

* ΕΞΟΔΑ. Ο δανειολήπτης επιβαρύνεται, συνήθως άπαξ (στην αρχή), με
διάφορα έξοδα που σχετίζονται με την αίτηση, τον φάκελο και την εκτίμηση της
αξίας του ακινήτου.

* ΕΠΙΔΟΤΟΥΜΕΝΟ. Υπό ορισμένες προϋποθέσεις ένας δανειολήπτης μπορεί να
λάβει επιδοτούμενο δάνειο από τον κρατικό προϋπολογισμό. Τα δάνεια αυτά
χορηγούνται σχεδόν από ορισμένες τράπεζες, το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο, το
Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας. Κύρια
χαρακτηριστικά των δανείων αυτών είναι οι εξαιρετικά ευνοϊκοί όροι, όπως είναι
για παράδειγμα το χαμηλό επιτόκιο, το ποσό της προσημείωσης, το απαιτούμενο
ετήσιο εισόδημα κ.λπ.

* ΕΠΙΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟ. Πρόκειται για μια ειδική κατηγορία στεγαστικών
δανείων, τα οποία χορηγούνται για την επισκευή και τη βελτίωση υπάρχοντος
ακινήτου. Συνήθως χρηματοδοτείται από τις τράπεζες μέχρι το 100% του ποσού που
απαιτείται για επισκευή,. Το επιτόκιο των επισκευαστικών δανείων είναι
υψηλότερο από τα «αμιγώς» στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου και στην
αγορά υπάρχουν επισκευαστικά δάνεια μικρής διάρκειας τα οποία χορηγούνται και
χωρίς προσημειώσεις.

* ΕΠΙΤΟΚΙΟ. Το ποσοστό με το οποίο επιβαρύνεται ο δανειολήπτης για τα
χρήματα που δανείζεται από την τράπεζα

* ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΥΠΕΡΗΜΕΡΙΑΣ. Είναι το επιτόκιο που ζητείται επιπλέον του
συμφωνηθέντος, όταν ο δανειολήπτης δεν πληρώνει τις δόσεις του εγκαίρως αλλά
τις καθυστερεί.

* ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΧΑΡΙΤΟΣ. Είναι το χρονικό διάστημα που προσφέρεται από την
τράπεζα στον δανειολήπτη για να πληρώσει την πρώτη δόση. H περίοδος χάριτος
επιμηκύνει τη διάρκεια του δανείου και μπορεί να είναι έντοκη ή να δίνεται ως
δώρο από την τράπεζα. Εάν είναι έντοκη μπορεί η περίοδος χάριτος να
επιβαρύνεται είτε μόνο με τους τόκους που της αντιστοιχούν είτε με τόκους και
κεφάλαιο το οποίο έχει εκταμιευτεί..

* ΠΙΣΤΟΛΗΠΤΙΚΗ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ. Δηλαδή το πόσο φερέγγυος είναι ο
δανειολήπτης. Όσο υψηλότερη είναι η πιστοληπτική ικανότητα ενός πελάτη τόσο
ευνοϊκότεροι είναι οι όροι του δανείου. H πιστοληπτική ικανότητα ενός
δανειολήπτη εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Κυριότεροι είναι το εισόδημα, η
περιουσία του (συνήθως ακίνητη), το είδος της εργασίας του, το κοινωνικό του
και το γενικότερο οικονομικό του προφίλ.

* ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΑ ΒΑΡΩΝ. Τα έγγραφα αυτά, (π.χ. τα πιστοποιητικά μη
διεκδικήσεως και τα πιστοποιητικά μετεγγραφής και ιδιοκτησίας) είναι όλα όσα
παίρνει ο δανειολήπτης από το Υποθηκοφυλακείο και αποδεικνύουν την καθαρότητα
του ακινήτου. Τα έγγραφα αυτά ζητούνται από τις τράπεζες πριν από την υπογραφή
της σύμβασης, διότι αποδεικνύουν ότι το ακίνητο που πρόκειται να δανειοδοτηθεί
δεν έχει υποθηκευτεί ή δεν διεκδικείται από άλλους κ.λπ.

* ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΗ. Μετά την αίτηση που ο ενδιαφερόμενος κάνει στην τράπεζα
και εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις που τίθενται δίνεται από την τράπεζα μία
κατ’ αρχήν έγκριση στον δανειολήπτη, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει
προσκομίσει. Στη συνέχεια ακολουθούν κι άλλοι έλεγχοι, εκτιμήσεις,
προσημειώσεις κ.λπ. και δίνεται η οριστική έγκριση του δανείου. Μάλιστα είναι
δυνατό η τελική έγκριση να διαφέρει στο ποσό ή σε ορισμένους όρους από την
προέγκριση (π.χ. εγκρίνεται τελικά μικρότερο ποσό δανείου ή ζητείται
μεγαλύτερη προσημείωση ή απαιτείται εγγυητής ή δίνεται το ποσό σε δόσεις και
όχι άπαξ κ.λπ.).

* ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ. H εξασφάλιση ή εγγύηση που προσφέρει ο δανειολήπτης στην
τράπεζα ότι θα πληρώνει κανονικά τις δόσεις του δανείου. Συνήθως η προσημείωση
αφορά ακίνητα. Με την προσημείωση ο δανειολήπτης παραχωρεί το δικαίωμα στην
τράπεζα να χρησιμοποιήσει το ακίνητο εφόσον αδυνατεί να πληρώσει το δάνειο. Με
την προσημείωση δεν παραχωρείται η κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα. H
κυριότητα παραμένει στον δανειολήπτη.

* ΣΥΜΒΑΣΗ. Οι όροι που υπογράφονται από κοινού, από την τράπεζα και τον
δανειολήπτη, σχετικά με το δάνειο.

* ΤΟΚΟΣ. Το ποσό που αντιστοιχεί στο επιτόκιο.

* ΤΟΚΟΧΡΕΟΛΥΣΙΟ. Το ποσό (η δόση) που περιλαμβάνει και τόκο και
κεφάλαιο.

* ΥΠΟΘΗΚΗ. Με την υποθήκη γίνεται έγγραφη δημιουργία δικαιωμάτων επί
της ακίνητης περιουσίας του δανειολήπτη στην τράπεζα. Και σε αυτή την
περίπτωση (όπως και στην προσημείωση) δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα του
ακινήτου, η οποία παραμένει στα χέρια του δανειολήπτη.

* ΧΑΜΗΛΗΣ ΕΚΚΙΝΗΣΗΣ. Είδος στεγαστικού δανείου, το οποίο δίνει τη
δυνατότητα στον πελάτη κατά τα πρώτα χρόνια να πληρώνει μικρότερη δόση με
σταθερό επιτόκιο. Στη συνέχεια η δόση μεγαλώνει και εφαρμόζεται κυμαινόμενο ή
σταθερό επιτόκιο και έτσι η τράπεζα παίρνει πίσω τη διαφορά.

* ΧΡΕΟΛΥΣΙΟ. Το ποσό (η δόση) που περιλαμβάνει μόνο κεφάλαιο.