Οι 4 ρυθμίσεις για τον συντελεστή δόμησης

Ξεπαγώνει και πάλι – έπειτα από έξι ολόκληρα χρόνια – το μέτρο της
μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, με το σχέδιο νόμου που ετοίμασε το ΥΠΕΧΩΔΕ
και συζητείται αυτές τις ημέρες στη Βουλή.

Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα μπορεί να εφαρμοστεί μόνο σε ειδικά οριοθετημένες ζώνες κάθε δήμου και μόνον εντός των ορίων του ίδιου δήμου

«ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν σήμερα το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που συνοδεύει το
νομοσχέδιο αυτό και περιγράφει αναλυτικά όλα τα ζητήματα τα οποία σχετίζονται
με λεπτομέρειες τεχνικού χαρακτήρα, δηλαδή πώς θα υπολογίζονται οι δομήσιμες
επιφάνειες στα ωφελούμενα ακίνητα, πώς θα βγαίνουν και θα ακυρώνονται οι
τίτλοι και πώς θα εκτιμάται η αξία των ακινήτων.

Υπενθυμίζεται ότι παλιός νόμος για τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης τυπικά
και ουσιαστικά παραμένει ανενεργός εδώ και έξι χρόνια (από το 1996), όταν
εκδόθηκαν σχετικές ακυρωτικές πράξεις από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Έπειτα από τις πράξεις αυτές, όπως εκτιμούν οι αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΕΧΩΔΕ,
έχουν δημιουργηθεί προβλήματα σε περισσότερους από 50.000 πολίτες σε ολόκληρη
τη χώρα, τα οποία συνδέονται αμέσως ή εμμέσως με το θέμα της μεταφοράς του
συντελεστή δόμησης.

Ειδικότερα, με τις νέες ρυθμίσεις ανοίγει ο δρόμος για την προώθηση χιλιάδων
οικοδομικών αδειών, των οποίων η έκδοση στηρίζεται στο μέτρο της μεταφοράς
συντελεστή δόμησης, και θα αντιμετωπιστούν όλες οι εκκρεμότητες που υπάρχουν
με τους ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων ακινήτων.

ΟΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ

Περιορισμοί και απαγορεύσεις

Σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, δεν επιτρέπεται η μεταφορά
συντελεστή στα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα που εφάπτονται με παραλίες ή
παραλίμνιες ζώνες, στις οποίες απαγορεύεται η οικιστική αξιοποίηση, καθώς και
σε αρχαιολογικούς χώρους, σε δασικές-αναδασωτέες εκτάσεις και σε άλλες
προστατευόμενες περιοχές.

Με το Προεδρικό Διάταγμα που συνοδεύει το νομοσχέδιο και αναφέρει λεπτομερώς
πώς θα αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης των ωφελούμενων ακινήτων, μπαίνουν οι
εξής περιορισμοί:

1) Σε περιοχές αμιγούς κατοικίας, ο μεταφερόμενος συντελεστής
δόμησης σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο δεν πρέπει να υπερβαίνει το 20% του
ισχύοντος στην περιοχή συντελεστή δόμησης, όταν αυτός είναι μέχρι 0,8, το 15%
για το τμήμα του συντελεστή δόμησης από 0,8 έως και 1,2 και το 10% για το
τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 1,2. Σε περιοχές παραθεριστικής
κατοικίας ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10%
του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου.

2) Σε περιοχές γενικής κατοικίας ή περιοχές εντός σχεδίου, στις
οποίες δεν έχουν καθοριστεί χρήσεις με ειδικό κανονισμό, ο μεταφερόμενος
συντελεστής δόμησης σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει
το 30% του ισχύοντος στην περιοχή συντελεστή δόμησης, όταν αυτός είναι μέχρι
0,8, το 25% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης από 0,8 μέχρι και 1,2 και το
20% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 1,2. Σε περιοχές
παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προβλέπεται η αντίστοιχη χρήση, ο
μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του
ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου.

3) Σε περιοχές με χρήση πολεοδομικού κέντρου, ο μεταφερόμενος
συντελεστής δόμησης σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει
το 30% του ισχύοντος στην περιοχή συντελεστή δόμησης, όταν αυτός είναι μέχρι
0,8, το 25% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης από 0,8 μέχρι και 1,2 και το
20% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 1,2, όταν πρόκειται για
κτίρια κατοικίας, και το 40%, το 35% και το 30%, αντίστοιχα, όταν πρόκειται
για ειδικά κτίρια. Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προβλέπεται η
χρήση πολεοδομικού κέντρου, ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να
υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου για
κτίρια κατοικίας και το 30% για ειδικά κτίρια.

4) Σε περιοχές με ειδικές χρήσεις, ο μεταφερόμενος συντελεστής
δόμησης σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20% του
ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου.

Για όλες αυτές τις περιπτώσεις:

Το ποσοστό κάλυψης του ωφελούμενου οικοπέδου μετά την πραγματοποίηση της
μεταφοράς συντελεστή δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ισχύον για την
περιοχή, όπως αυτό καθορίζεται από τις γενικές και τις ειδικές διατάξεις.

Δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ανώτατου για την περιοχή ύψους, είτε αυτό
καθορίζεται με ειδικό πολεοδομικό κανονισμό είτε προκύπτει από τις διατάξεις
του άρθρου 9 του νόμου 1577/1985 για τον συντελεστή δόμησης, που ισχύει για το
ωφελούμενο ακίνητο πριν από τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης.

Επιβάλλεται να τηρείται η απόσταση Δ, που καθορίζεται από τις διατάξεις του
άρθρου 9 του νόμου 1577/1985 και προκύπτει σύμφωνα με το τελικό ύψος της
οικοδομής μετά τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης.

Επιβάλλεται να εξασφαλίζονται οι επιπλέον θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, οι
οποίες απαιτούνται λόγω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Οι θέσεις στάθμευσης
δεν επιτρέπεται να τοποθετούνται στο προκήπιο, εκτός εάν η απαιτούμενη θέση
είναι μία.

Το ωφελούμενο οικόπεδο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, είτε κατά
κανόνα είτα κατά παρέκκλιση.

Με το ίδιο Π.Δ. καθορίζονται, ακόμη, ο τρόπος έκδοσης και ακύρωσης των τίτλων
μεταφοράς συντελεστή δόμησης (δικαιολογητικά), πώς θα γίνεται η μεταφορά και
πώς θα εκτιμάται η αξία των ακινήτων.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, μόνο τα διατηρετέα και τα ρυμοτομούμενα θεωρούνται
πλέον βαρυνόμενα ακίνητα, για τα οποία θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή
δόμησης. Ο θεσμός θα μπορεί να εφαρμοστεί μόνον μέσα σε ειδικά οριοθετημένες
ζώνες κάθε δήμου και μόνον εντός των ορίων του ίδιου δήμου.

Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης θα γίνεται σε συγκεκριμένες περιοχές, οι
οποίες θα ονομάζονται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και θα καθορίζονται έπειτα από
πολεοδομικές μελέτες. Με τις μελέτες θα πρέπει να τεκμηριώνεται ότι το ποσοστό
αύξησης του συντελεστή στις ζώνες αυτές δικαιολογείται από χωροταξικά και
πολεοδομικά δεδομένα και τους αναπτυξιακούς στόχους της περιοχής. Θα
λαμβάνονται υπόψη τα περιθώρια επιβάρυνσης της περιοχής, η θέση της, η
φυσιογνωμία και οι ιδιαιτερότητές της, τα δίκτυα υποδομής και ο κοινωνικός
εξοπλισμός.

Στις ζώνες υποδοχής συντελεστή, οι οποίες θα καθοριστούν σε κάθε δήμο, θα
επιτρέπεται να γίνεται μεταφορά συντελεστή μόνον από ρυμοτομούμενα ακίνητα του
ίδιου δήμου και από διατηρητέα της ίδιας περιφέρειας. Η διαφορετική πολιτική
που ακολουθείται ως προς τα διατηρητέα έγκειται στο γεγονός ότι υπάρχουν δήμοι
(όπως π.χ. ο Δήμος Αθηναίων) στους οποίους υπάρχουν πολλά διατηρητέα.