Καταλύτης των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων θα είναι η Ολυμπιάδα του 2004, η

οποία θα «σημαδέψει» το real estate στην Ελλάδα και μετά το πέρας της.

Ο γενικός διευθυντής της Alpha Αστικά Ακίνητα κ. Σωτήρης Γαβριήλ στη

συνέντευξή του στην «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» μιλά επίσης για το ενδεχόμενο «φούσκας» στα

ακίνητα αλλά και για κίνδυνο να βρεθεί η αγορά μπροστά σε φαινόμενα

υπερπροσφοράς.

Στην ερώτηση για τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην επόμενη τριετία,

επισημαίνει:

«Αν εξετάσουμε τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων ανά κατηγορία και είδος

ακινήτου μπορούμε να κάνουμε τις ακόλουθες εκτιμήσεις:

Στα οικιστικά ακίνητα προβλέπεται ομαλή εξέλιξη των μεγεθών της αγοράς. Όσον

αφορά στα βιομηχανικά ακίνητα αναμένεται άνοδος των ακινήτων που θα καλύψουν

βιομηχανικές – βιοτεχνικές ανάγκες στις νέες περιοχές που οριοθετούνται οι

αντίστοιχες χρήσεις. Στους χώρους αποθηκών – Logistics, δεδομένου ότι υπάρχει

γενικά ζήτηση τέτοιων χώρων, αναμένεται άνοδος των ακινήτων αυτής της

κατηγορίας, ιδιαίτερα σε περιοχές πλησίον των μεγάλων συγκοινωνιακών έργων της

Αττικής. Επίσης, στα γραφεία, διανύουμε ήδη μια περίοδο ανόδου των ακινήτων

γραφειακών χώρων η οποία όμως εμφανίζει ήδη σημεία κάμψης των ανοδικών τάσεων

ως αποτέλεσμα μιας σχετικής υπερπροσφοράς γραφειακών χώρων που διαφαίνεται με

τα έργα που έχουν ήδη εξαγγελθεί (και δεν έχουν αρχίσει ακόμη να

υλοποιούνται). Τέλος, στα εμπορικά κέντρα και στους χώρους αναψυχής έχουν ήδη

εξαγγελθεί πολλά έργα και διαφαίνεται ότι, αν υλοποιηθούν, θα υπάρξει πρόβλημα

υπερπροσφοράς στο μέλλον».

Πάντως, ο κ. Γαβριήλ προχωρά ένα βήμα περισσότερο και στην ερώτηση για το

ποιες περιοχές προβλέπει να αναπτυχθούν, λέει ότι:

«Αν εξετάσουμε την ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας προβλέπεται να αναπτυχθούν

οι περιοχές επιχειρηματικών πάρκων, βιοτεχνικών – βιομηχανικών χρήσεων και οι

περιοχές που θα δεχθούν επεμβάσεις ανάπλασης. Επίσης οι περιοχές που

γειτνιάζουν με τα μεγάλα συγκοινωνιακά έργα και αφορούν τόσο οικιστικά ακίνητα

(Μετρό, τραμ, οδικά έργα) όσο και επαγγελματικά ακίνητα (Αττική Οδός,

Αεροδρόμιο, Λιμάνια Πειραιά και Λαυρίου)».

Για το θέμα της «φούσκας» στην αγορά ακινήτων όπως λέει:

«Σαφώς υπάρχει κίνδυνος λανθασμένων τοποθετήσεων που βασίζονται σε υπερβολικά

αισιόδοξες ή ανεδαφικές εκτιμήσεις.

Είναι σαφές ότι στο μέλλον δεν θα αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων με τους

ρυθμούς και τον γενικό τρόπο που αυτό συνέβαινε μέχρι πρόσφατα.

Ο μόνος τρόπος αποφυγής λανθασμένων τοποθετήσεων είναι ο προσεκτικός έλεγχος

των ακινήτων στα οποία πρόκειται να επενδύσουμε σε συνδυασμό με τις συνθήκες

που επικρατούν στην ευρύτερη περιοχή τους (π.χ. αποφυγή περιοχών με μη

ξεκαθαρισμένες χρήσεις γης)».

Όταν καλείται μάλιστα να σχεδιάσει μία ενδεχόμενη υπερπροσφορά ακινήτων στα

επόμενα χρόνια, είναι κατηγορηματικός.

«Δεν συμφωνούμε ότι υπάρχει γενικά υπερπροσφορά ακινήτων. Αναμφισβήτητα όμως

συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων (π.χ. γραφεία, εμπορικά κέντρα) μπορεί να

θεωρηθεί ότι κινδυνεύουν να γνωρίσουν υπερπροσφορά σε περίπτωση υλοποίησης των

έργων που έχουν εξαγγελθεί.

Για την αντιμετώπιση των καταστάσεων αυτών θα πρέπει να προηγείται εκτεταμένη

μελέτη των συνθηκών αξιοποίησης κάθε μελετούμενου έργου με βασικό κριτήριο την

ικανότητα της αγοράς να απορροφήσει τους χώρους που θα δημιουργηθούν.

Η Ολυμπιάδα

Στην ερώτηση για το πώς θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων η Ολυμπιάδα του 2004

απαντά ότι τη θεωρεί κλειδί των εξελίξεων:

«Η Ολυμπιάδα του 2004 θα επηρεάσει κατ’ αρχήν θετικά την κτηματαγορά για μια

σειρά λόγων, όπως:

Θα υπάρξει έντονη τουριστική προβολή της Ελλάδας στο εξωτερικό, με προφανή

οφέλη για την ελληνική τουριστική αγορά (ξενοδοχεία, δεύτερη κατοικία).

Θα υλοποιηθούν μεγάλα έργα υποδομής και ανάπλασης χώρων τόσο στην Αθήνα όσο

και στις υπόλοιπες «Ολυμπιακές πόλεις» τα οποία θα δημιουργήσουν άνοδο των

αξιών των ακινήτων.

Μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες αναμένεται, ως συνέπεια των ανωτέρω, αύξηση

κυρίως του τουριστικού ρεύματος προς την Ελλάδα ενώ ως προς τις υπόλοιπες

κατηγορίες ακινήτων η εξέλιξη προβλέπεται αβέβαιη. Είναι σαφές ότι θα πρέπει

να απορροφηθούν οι χώροι που θα καλύψουν τις ανάγκες των Ολυμπιακών Αγώνων και

θα είναι διαθέσιμοι για εκμετάλλευση μετά τους Αγώνες.

Σημαντικό ρόλο θα παίξει στην κατεύθυνση της ελαχιστοποιήσεως των αρνητικών

συνεπειών ο προγραμματισμός και ο σχεδιασμός του κράτους για τα Ολυμπιακά

Έργα.

Οι θεσμικοί

Στην ερώτηση για τις επιπτώσεις στην αγορά από την παρουσία των θεσμικών

επενδυτών τονίζεται:

«Η δραστηριοποίηση των θεσμικών επενδυτών μέσω των εταιρειών επενδύσεων σε

ακίνητα, θα έχει μια σειρά από θετικές επιπτώσεις στην αγορά των ακινήτων.

Ενδεικτικά αναφέρουμε ορισμένες από αυτές:

* Μειώνεται ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών.

* Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα αναμένεται να λειτουργήσουν

εξισορροπητικά σε περιόδους κρίσεων της αγοράς ακινήτων.

* Λόγω αύξησης της ζήτησης ακινήτων για ένταξη στις ιδρυόμενες εταιρείες αλλά

και για την κάλυψη των επενδυτικών αναγκών των ήδη λειτουργούντων αναμένεται

να δοθεί ώθηση στην ανάπτυξη ακινήτων.

* Λόγω του ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων που εντάσσονται ή πωλούνται από τις

εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα θα γίνονται στην πραγματική αγοραία αξία των

ακινήτων θα συμβάλλουν στην διαφάνεια.

* Η καθιέρωση των περιοδικών εκτιμήσεων από το ΣΟΕ των αξιών των ακινήτων θα

βοηθήσει τους ενδιαφερόμενους επενδυτές να έχουν σαφή εικόνα για την

πραγματική αξία των εταιρειών στις οποίες καλούνται να επενδύσουν (σε αντίθεση

με άλλους κλάδους της οικονομίας).

* Εισάγεται η επαγγελματική διαχείριση των ακινήτων.

Όσον αφορά τις αναμενόμενες αποδόσεις των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα,

αυτές εκτιμάται ότι θα κυμανθούν στο 6%-7%.

Τέλος, τα ακίνητα τα οποία θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον αναμένεται να είναι

κυρίως κτίρια γραφείων και επιτυχημένα εμπορικά κέντρα με εξασφαλισμένα

μισθώματα».

Για τα σχέδια της Alpha Αστικά Ακίνητα για την επόμενη τριετία, επισημαίνει:

«Η Alpha Αστικά Ακίνητα ως μέλος του ομίλου της Alpha Bank συμμετέχει πλήρως

σε όλες τις δραστηριότητες του ομίλου στηρίζοντας με την εξειδικευμένη και

μοναδική στον ελληνικό χώρο τεχνογνωσία της τις αντίστοιχες κινήσεις της

Τραπέζης. Στόχος της εταιρείας είναι η καλύτερη δυνατή ανταπόκριση στις

ανάγκες της τράπεζας με παράλληλο άνοιγμα προς την αγορά τρίτων πελατών εκτός

ομίλου, όπου η τεχνογνωσία της της δίνει ένα σοβαρό πλεονέκτημα έναντι των

ανταγωνιστών της».

Ποιος είναι ο Σωτήρης Γαβριήλ

Ο κ. Σωτήρης Γαβριήλ είναι γενικός διευθυντής της εταιρείας Alpha Αστικά

Ακίνητα. Είναι απόφοιτος της Στρατιωτικής Σχολής Ευελπίδων και Διπλωματούχος

Πολιτικός Μηχανικός του ΕΜΠ.

Είναι μέλος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), της Ελληνικής

Εταιρείας Εδαφομηχανικής και Θεμελιώσεων (ΕΕΕΘ), της Πανελλήνιας Ένωσης

Διπλωματούχων Μηχανικών Εργοληπτών Δημοσίων Έργων (ΠΕΔΜΕΔΕ) και του Συλλόγου

Πολιτικών Μηχανικών Ελλάδος (ΣΠΜΕ). Επίσης είναι αντιπρόεδρος της εταιρείας

Δελφίνια Τουριστική Εταιρεία Λέσβου, μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της

εταιρείας Ιονική – Ξενοδοχειακαί Επιχειρήσεις Α.Ε. καθώς και μέλος του

Διοικητικού Συμβουλίου και Δ/νων Σύμβουλος της εταιρείας Ωκεανός Ανώνυμη

Τεχνική, Οικοδομική, Εμπορική Εταιρεία.