Στεγαστικά με νέα κριτήρια

Η διαρκής πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων έχει κάνει τα τελευταία
χρόνια αρκετά συμφέρουσα για τους καταναλωτές αυτή τη μορφή δανεισμού. Και
αυτό, όχι μόνο γιατί τα επιτόκια έχουν μειωθεί σημαντικά σε σχέση με την
προηγούμενη διετία αλλά και γιατί αρκετές τράπεζες χορηγούν ποσά που
πλησιάζουν κατά πολύ την εμπορική αξία των ακινήτων.

Αρκετές εμπορικές τράπεζες, αναπροσαρμόζοντας την πολιτική τους με βάση τις
συνθήκες της αγοράς, κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι είναι σκόπιμο να ξεπεράσουν
την αυστηρή πολιτική που ήθελε ως κριτήριο για τον προσδιορισμό του ύψους του
δανείου την αντικειμενική αξία του ακινήτου και έθεσαν νέα κριτήρια, όπως
είναι το εισόδημα του δανειολήπτη και η εμπορική αξία των ακινήτων. Μάλιστα τα
τελευταία χρόνια, και με την αύξηση των αγοραίων τιμών των ακινήτων, η διαφορά
ανάμεσα στην εμπορική και την αντικειμενική αξία ήταν τόσο μεγάλη, που δεν
επέτρεπε σε αρκετούς ενδιαφερόμενους να προχωρήσουν στην αγορά ενός ακινήτου
με δανεισμό που κάλυπτε μόνο ένα μικρό ποσοστό της αξίας του.

Μπορούν να δανειοδοτηθούν με ποσά τα οποία, είτε καλύπτουν το σύνολο της τιμής
του ακινήτου, όπως αυτή εγγράφεται στα συμβόλαια αγοράς (ακόμα και σε ποσοστό
100%), είτε πλησιάζουν στο 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Άλλες
τράπεζες όμως επιμένουν στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και άλλες
ακολουθούν διαφορετική πολιτική ­ ως προς το ποσοστό της χρηματοδότησης ­ στις
περιπτώσεις που το δάνειο αφορά την αγορά έτοιμης κατοικίας και διαφορετική
όταν πρόκειται για χρηματοδότηση ανέγερσης κατοικίας.

Με ή χωρίς προσημείωση

Το υπό δανειοδότηση ακίνητο (όταν πρόκειται για έτοιμο ακίνητο) θα πρέπει να
είναι νόμιμα οικοδομημένο και οι τίτλοι του να βρίσκονται σε νομική τάξη. Η
τράπεζα, με σκοπό την εξασφάλισή της, εγγράφει προσημείωση σε ακίνητο που
ανήκει στον δανειζόμενο ή σε τρίτο, αρκεί όλοι οι ιδιοκτήτες να συμπεριληφθούν
στο δάνειο. Συνήθως η προσημείωση αφορά στο ακίνητο για το οποίο δίδεται το
δάνειο. Όμως υπάρχει η δυνατότητα προσημείωσης άλλου ακινήτου, εφόσον
επιτευχθεί συμφωνία με την τράπεζα. Η προσημείωση του ακινήτου γίνεται για
ποσό ίσο με το 120% του χορηγούμενου δανείου. Υπάρχουν όμως και τράπεζες που
ζητούν μεγαλύτερο ποσό προσημείωσης, το οποίο μπορεί να φτάσει ακόμα και το
140%. Επίσης, ο δανειολήπτης επιβαρύνεται με 0,8% επί του ποσού του δανείου
για τα έξοδα της προσημείωσης στο υποθηκοφυλακείο. Στην περίπτωση που κάποιος
θέλει να μην προσημειωθεί το ακίνητό του, έχει τη δυνατότητα να πάρει
στεγαστικό δάνειο και με Cash Collateral, δηλαδή δεσμεύοντας μετρητά ή τίτλους
που έχει στην κατοχή του. Και σε αυτές τις περιπτώσεις η δέσμευση αφορά το
120% του ποσού του δανείου, σε μετρητά, αμοιβαία κεφάλαια, ομολόγα, έντοκα
γραμμάτια του Δημοσίου και επενδυτικούς λογαριασμούς. Υπάρχει και η δυνατότητα
δέσμευσης μετοχών, όμως το ποσοστό της δέσμευσης μπορεί να ξεπερνά και το
150%.

Το ύψος και η διάρκεια

Το ύψος του δανείου είναι πάντα συνάρτηση του εισοδήματος του δανειοδοτούμενου
και της εκτιμηθείσας αξίας του προσημειωμένου ακινήτου. Κριτήριο όμως για τη
διάρκεια ενός στεγαστικού δανείου είναι, εκτός από την επιθυμία του ίδιου του
δανειολήπτη, η ηλικία του.

Οι δανειολήπτες έχουν τη δυνατότητα να επιλέξουν ανάμεσα σε στεγαστικά δάνεια
με κυμαινόμενο επιτόκιο και με σταθερό επιτόκιο για τρία ή για πέντε χρόνια. Η
επιλογή ενός δανείου με σταθερό επιτόκιο σημαίνει για τον δανειολήπτη ένα
σταθερό ποσό μηνιαίας δόσης, μέχρι τη λήξη της σταθερής περιόδου, που τον
βοηθά να υπολογίζει με ακρίβεια τα έξοδά του. Με τη λήξη της σταθερής περιόδου
μπορεί να επαναδιαπραγματευτεί και να επιλέξει κυμαινόμενο επιτόκιο.

Η επιλογή κυμαινόμενου επιτοκίου σημαίνει μεταβλητή δόση ανάλογα με την πτώση
ή την αύξηση του επιτοκίου. Όμως, με την αναμενόμενη πτώση των επιτοκίων έως
τον Απρίλιο του 2001, η επιλογή του κυμαινόμενου επιτοκίου κρίνεται από
πολλούς ως συμφέρουσα περίπτωση.

Η εξόφληση ενός στεγαστικού δανείου έχει ως μικρότερο χρόνο αποπληρωμής τα
πέντε έτη και μπορεί να φτάσει, ανάλογα με την τράπεζα, τα 30. Οι περισσότερες
τράπεζες όμως προσφέρουν τη δυνατότητα της προεξόφλησης του δανείου πριν από
τη λήξη του, με την καταβολή ποινής (συνήθως 2%) επί του πρόωρα εξοφλούμενου
ποσού.

Τέλος, επιβάλλεται η ασφάλιση του ακινήτου αλλά και του πιστούχου. Όσον αφορά
το ακίνητο, γίνεται ασφάλεια πυρός και σεισμού και όσον αφορά τον πιστούχο,
ασφάλεια ζωής και μόνιμης ολικής ανικανότητας από ατύχημα ή ασθένεια. Συνήθως
το κόστος της ασφάλισης επιβαρύνει τον δανειολήπτη, αν και ορισμένες τράπεζες,
το τελευταίο διάστημα, έχουν ξεκινήσει προγράμματα στα οποία αναλαμβάνουν
εκείνες το κόστος της ασφάλισης.

Τα στάδια της διαδικασίας για τη λήψη του δανείου

1. Αρχικά ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να κάνει ­ στην τράπεζα που έχει
επιλέξει ­ αίτηση για τη λήψη στεγαστικού δανείου. Στην τράπεζα θα πρέπει να
προσκομίσει τη φωτοτυπία της ταυτότητάς του, εκκαθαριστικά Εφορίας των τριών
τελευταίων ετών, με τα οποία θα πιστοποιεί τα εισοδήματά του και, εφόσον
πρόκειται για μισθωτούς, βεβαίωση αποδοχών από τον εργοδότη και αν πρόκειται
για ελεύθερο επαγγελματία, αντίγραφα του έντυπου Ε3.

2. Ακολουθεί η ενημέρωση από την τράπεζα για την προέγκριση του
δανείου. Η προέγκριση, σχεδόν σε όλες τις τράπεζες, γίνεται σε διάστημα λίγων
μόνο ημερών.

3. Στη συνέχεια η τράπεζα αποστέλλει μηχανικό της για την εκτίμηση του
ακινήτου και προσκομίζονται στην τράπεζα τα έγγραφα (τίτλοι κτήσεως, σύσταση
οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα, βεβαίωση του
Κτηματολογίου) που αφορούν το ακίνητο, για τον σχετικό έλεγχο από τις νομικές
υπηρεσίες της Τράπεζας.

4. Υπογράφεται η σύμβαση του δανείου και οι δανειολήπτες, μαζί με τον
δικηγόρο της τράπεζας, πραγματοποιούν τη δικαστική πράξη της προσημείωσης του
ακινήτου. Ακολουθεί η διαδικασία εγγραφής της προσημείωσης του ακινήτου στο
Υποθηκοφυλακείο.

5. Τέλος εκταμιεύεται το δάνειο και τα χρήματα είναι στη διάθεση του
δανειολήπτη σε τραπεζικό λογαριασμό. Εκτός των δικαιολογητικών που
αναφέρθηκαν, υπάρχει περίπτωση η τράπεζα να ζητήσει και άλλα στοιχεία που θα
αποδεικνύουν την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη.