Μόδα που δεν φορέθηκε τα εμπορικά κέντρα

Πλατεία Κολωνακίου: Οι πλατείες συνήθως είναι εμπορικές πιάτσες!

Μόνο ένα στα έξι εμπορικά κέντρα της Αθήνας είναι 100% νοικιασμένο και
θεωρείται επιτυχημένο. Σύμφωνα με υπολογισμούς κτηματομεσιτικών γραφείων,
υπάρχουν αυτήν τη στιγμή περίπου 300 εμπορικά κέντρα στην Αθήνα και τους
άλλους δήμους, από τα οποία χαρακτηρίζονται επιτυχημένα μόνον τα 50.ΤΟ
ΣΤΟΙΧΕΙΟ αυτό επιβεβαιώνεται και από μελέτη της ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ (θυγατρικής της
Κτηματικής Τράπεζας), σύμφωνα με την οποία «τα Εμπορικά Κέντρα πλήττονται από
κρίση και δεν κατάφεραν να δημιουργήσουν εμπορικό πυρήνα». Επιχειρηματίες και
κτηματομεσίτες συμφωνούν: «Η αγορά τρέχει με τρεις διαφορετικές ταχύτητες».

Όταν οι άνθρωποι της αγοράς μιλούν για τρεις ταχύτητες εννοούν ότι υπάρχουν οι
«καλές πιάτσες» στο κέντρο ή την περιφέρεια, με κίνηση, πελατεία και τζίρο, οι
«δύσκολες πιάτσες», όπου ο τζίρος είναι μικρός και τέλος τα εμπορικά κέντρα.
Από αυτά λίγα πέτυχαν, κάποια απέτυχαν τελείως, ενώ τα περισσότερα μένουν
ξενοίκιαστα μετά τον πρώτο όροφο ή αλλάζουν χρήση. Και ας βρίσκονται σε «καλές
πιάτσες», πάνω σε εμπορικούς δρόμους. Κι ας έχουν χώρο για παρκάρισμα… Οι
πελάτες δεν φαίνεται να συγκινούνται.

Οι διαφορετικές «ταχύτητες» διαμορφώνουν και τα υψηλά ή χαμηλά ενοίκια και τις
τιμές για την αξία της γης. Καθιερώνουν επίσης πρακτικές στον χώρο του
εμπορίου. «Υπάρχουν αυτοί που πληρώνουν μέχρι και 6 ενοίκια εγγύηση και άλλοι
που μπαίνουν στο μαγαζί με “δώρο” τους τρεις πρώτους μήνες. Υπάρχουν εκείνοι
που πληρώνουν “αέρα” (υπεραξία) και άλλοι που παίρνουν το μαγαζί… τσάμπα,
για να φύγουν και να το αφήσουν σε άλλον μετά τρεις μήνες».

Οι περισσότεροι, έμποροι και ιδιοκτήτες, μεσίτες και αρχιτέκτονες, ρίχνουν το
μεγαλύτερο βάρος της ευθύνης στους κατασκευαστές, όταν αναφέρονται στην
αποτυχία ενός εμπορικού κέντρου. «Τους ενδιέφερε μόνο να πουλήσουν. Δεν
διάλεξαν σωστά τον χώρο. Δεν έκαναν καμία μελέτη. Δεν διαμόρφωσαν σωστά τους
χώρους», είναι οι συνηθέστερες απόψεις που διατυπώνονται σε αυτές τις περιπτώσεις.

Από την άλλη, όμως, είναι και δύσκολο πράγμα η… πιάτσα, λένε οι έμποροι.
Δυσκολεύονται να εξηγήσουν τι είναι αυτό, ας πούμε, που κάνει το δεξιό
πεζοδρόμιο της Σταδίου εμπορικότερο από το άλλο. Τι είναι αυτό που μαζεύει ­
επίσης στο δεξιό ­ πεζοδρόμιο της Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη σχεδόν το διπλάσιο
κόσμο από το απέναντι. Κι ας είναι και οι δύο δρόμοι «φιλέτα» με καλά μαγαζιά.
Κι ας δουλεύουν όλοι. «Κάποιοι που πιάνουν το καλό στέκι, το καλό πέρασμα, θα
δουλεύουν περισσότερο», πιστεύουν οι άνθρωποι της αγοράς.

ΤΑ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ

Στις αρχές της δεκαετίας του 1980 έγιναν πολύ της μόδας τα εμπορικά κέντρα.
Σήμερα, όπως λέει ο αρχιτέκτων-πολεοδόμος κ. Σπύρος Τσαγκαράτος, «κτίζονται
πλέον μόνο στη λεωφόρο Κηφισίας και τη Μεσογείων. Αλλά προορίζονται κατά κύριο
λόγο για γραφεία που θα εξυπηρετήσουν τις επιχειρήσεις, οι οποίες θέλουν
πρόσβαση κοντά στο νέο αεροδρόμιο των Σπάτων και τους νέους οδικούς άξονες».

Ο ίδιος προσθέτει ότι με την ίδια λογική «γέμισε κτίσματα πριν από μερικά
χρόνια και η λεωφόρος Συγγρού». Θεωρεί ότι η λογική της ανάπτυξης κατά μήκος
του οδικού άξονα είναι λάθος.

Τα εμπορικά κέντρα πρέπει να κτίζονται, «αφού ληφθούν υπόψη και οι συνήθειες
του καταναλωτικού κοινού της περιοχής», προσθέτει ο πρόεδρος της Εθνικής
Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου κ. Χρήστος Φώλιας. «Αν συνηθίζουν άνδρες και
γυναίκες να κατεβαίνουν για ψώνια στο κέντρο της περιοχής, σημαίνει ότι θέλουν
να συνδυάσουν τα ψώνια τους, με μία βόλτα, με κοινωνικές συναναστροφές, με
έναν καφέ ή άλλες δουλειές. Δεν θα πετύχει έτσι ένα εμπορικό κέντρο… εκτός κέντρου».

Ο ίδιος θυμάται την περίπτωση ενός εμπορικού κέντρου που έγινε στην περιφέρεια
της Θεσσαλονίκης, αλλά είχε πολύ σχετική επιτυχία, καθώς «ο κόσμος
εξακολουθούσε να κατεβαίνει στο κέντρο». Ακόμα και τα 100 μέτρα απόσταση
μπορεί να παίξουν ρόλο, κατά τη γνώμη του. «Στην Τσιμισκή δουλεύουν όλοι, αλλά
από τη δεξιά πλευρά η εμπορική κίνηση είναι μεγαλύτερη», επισημαίνει.

Το ίδιο φαινόμενο έχει παρατηρήσει και ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου
Αθηνών κ. Αλέξανδρος Δρακάτος. «Θυμάμαι, όταν ακόμα το κατάστημά μας ήταν στην
οδό Σταδίου, ενώ όλος ο δρόμος είναι εμπορικός, παρατηρούσα ότι η δεξιά πλευρά
είχε περισσότερη κίνηση. Μπορεί να είναι το φαρδύτερο πεζοδρόμιο, μπορεί να
υπάρχουν και άλλοι λόγοι. Πάντως συμβαίνει», λέει.

Ο ίδιος τονίζει ότι στα εμπορικά κέντρα, «δουλεύει καλύτερα το ισόγειο και
σπάνια είναι γεμάτα μετά τον πρώτο όροφο. Μόνο στην Κηφισιά βλέπω να δουλεύουν
και στους ορόφους», προσθέτει. «Είναι η βιτρίνα που κάνει το ισόγειο
ελκυστικότερο», συμπληρώνει ο κ. Φώλιας.

Βέβαια, υπάρχουν και αλλού επιτυχημένα εμπορικά κέντρα. «Στη Γλυφάδα επί της
Μεταξά, υπάρχει εμπορικό κέντρο που όλοι οι χώροι του και στον επάνω όροφο
είναι πάντα γεμάτοι και τα ενοίκια υψηλά», λέει ο κτηματομεσίτης κ. Ηλίας
Σπαράγκης. Στα επιτυχημένα εμπορικά κέντρα συγκαταλέγει και αυτά που
βρίσκονται στην οδό Τσακάλωφ και γενικά στην Πλατεία Κολωνακίου.

Στις ίδιες όμως περιοχές υπήρξαν και εμπορικά κέντρα που δεν είχαν ιδιαίτερη
επιτυχία. «Λίγο έξω από τη Γλυφάδα ή και επί της οδού Μεταξά, αλλά μακρύτερα
από το εμπορικό κέντρο, ή και στο Κολωνάκι μακριά από την Πλατεία». Ο
κτηματομεσίτης κ. Κώστας Παλπάνης παρατηρεί ότι, αν και το Χαλάνδρι είναι
εμπορική περιοχή, υπάρχουν εμπορικά κέντρα που λειτουργούν με σχετική
επιτυχία. Αντίθετα «λειτουργεί με μεγάλη επιτυχία το εμπορικό κέντρο στη Ν.
Ιωνία και ας είναι πιο περιφερειακή αγορά».

ΤΑ ΜΥΣΤΙΚΑ ΤΗΣ ΕΠΙΤΥΧΙΑΣ

Έμποροι, μεσίτες και αρχιτέκτονες βλέπουν κάτω από διαφορετικό πρίσμα τις
προϋποθέσεις που πρέπει να συμπληρώνει ένα εμπορικό κέντρο για να πετύχει.
Όμως οι απόψεις που διατυπώνουν είναι συμπληρωματικές. Ο κτηματομεσίτης κ.
Κώστας Παλπάνης πιστεύει ότι πρέπει να υπάρχει όλη η γκάμα των εμπορικών
δραστηριοτήτων σε ένα εμπορικό κέντρο. «Να μπορεί κάποιος να ψωνίσει ρούχα
παπούτσια και δίσκους μουσικής. Να μπορεί να φάει ή να πιει καφέ, να υπάρχει
πάρκινγκ για να αφήσει το αυτοκίνητό του, ακόμα και παιδική χαρά για να
παίξουν και να απασχοληθούν ευχάριστα τα παιδιά».

Ο ίδιος τονίζει ότι «πρέπει το εμπορικό κέντρο να είναι μέσα στην πιάτσα για
να πετύχει, όπως ένα νέο εμπορικό κέντρο στο Περιστέρι που έγινε ακριβώς μέσα
στην αγορά της περιοχής»..

Πρέπει να υπάρχουν γύρω γύρω και άλλα μαγαζιά και άλλες δραστηριότητες, λέει ο
πρόεδρος της Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου κ. Χρήστος Φώλιας. «Να έχει
μεγάλη επιφάνεια για να μην ανεβοκατεβαίνουν συνέχεια τις σκάλες οι πελάτες.
Να είναι σωστή η χωροταξική κατανομή των καταστημάτων και να βρίσκεται σε
επίκαιρη θέση».

Αντίθετος με τη γραμμική αντίληψη, δηλώνει ο αρχιτέκτων-πολεοδόμος κ. Σπύρος
Τσαγκαράτος. «Στην Ελλάδα τα εμπορικά κέντρα γίνονται πάνω στους οδικούς
άξονες. Είναι λάθος. Η επιτυχία ενός κέντρου εξαρτάται από τον ζωτικό χώρο
δραστηριοτήτων γύρω από το κτίσμα με συμπληρωματικές χρήσεις. Η επιτυχία του
κέντρου εξαρτάται και από το δίκτυο πρόσβασης, το πάρκινγκ και άλλα στοιχεία.
Τα πιο επιτυχημένα είναι αυτά της Κηφισιάς, επειδή βρίσκονται μέσα στην
Κηφησιά και όχι στη λεωφόρο. Τα εμπορικά κέντρα πρέπει να βρίσκονται μέσα στην
“κυψέλη” των δραστηριοτήτων. Οι ευκαιρίες τώρα είναι για περιοχές κοντά στους
σταθμούς του Μετρό».

Μέσα στο εμπορικό κέντρο, τα μικρά μαγαζιά πρέπει να συνδέονται με τα μεγάλα,
λέει ο κτηματομεσίτης διευθύνων της «Α-Ω» κ. Ηλίας Σπαράγκης. «Να κερδίζουν τα
μικρά μαγαζιά που θα είναι γύρω-γύρω, από την κίνηση των μεγάλων καταστημάτων
και παράλληλα να τα συμπληρώνουν. Πρέπει να μπορούν να εξελιχθούν μακροχρόνια,
καλύπτοντας ανάγκες όπως του γυμναστηρίου, του σινεμά κ.λπ., όπως τώρα στην Κηφισίας».

ΑΛΛΑΖΟΥΝ ΧΡΗΣΗ

Τα περισσότερα εμπορικά κέντρα, στα οποία οι επάνω όροφοι δεν αξιοποιήθηκαν,
τώρα δίνονται για γραφεία. Ακόμα και το εμπορικό κέντρο «COSMOS» της
ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ, θυγατρικής της Κτηματικής Τράπεζας, για το οποίο είχε και πρότυπη
μελέτη και κατασκευή και είναι σε καλό σημείο, επί της Κηφισίας στο ύψος του
«Φλόκα», τώρα αλλάζει χρήση.

«Μετατρέπουμε σε γραφεία τούς ανεκμετάλλευτους χώρους», λέει η διευθύνουσα
σύμβουλος της ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ, αρχιτέκτων-πολεοδόμος κ. Κορίνα Δαγκλή. «Ήδη
πουλήθηκε ένα μέρος των χώρων και έχει δημιουργηθεί κλίμα ζήτησης και για τους
υπόλοιπους», λέει.

Στη μελέτη της ΕΚΤΕΝΕΠΟΛ για τα εμπορικά κέντρα αναλύονται και οι λόγοι της
μερικής αποτυχίας τους. Αναφέρεται ότι πλήττονται:

* Από την κρίση των ίδιων των εμπορικών κέντρων που με ελάχιστες εξαιρέσεις
δεν κατάφεραν να δημιουργήσουν εμπορικό πυρήνα, διαψεύδοντας έτσι τις
προσδοκίες των εμπόρων – χρηστών τους.

* Από την κρίση της κτηματαγοράς την περίοδο του 1990 και ύστερα από μία
έξαρση μεταβιβάσεων, που άρχισε να εμφανίζει το 1996 τις πρώτες αχνές
ενδείξεις ανάκαμψης.

* Από την κρίση του λιανικού εμπορίου, ιδιαίτερα των μικρών μονάδων, που
πωλούν είδη ένδυσης και υπόδησης.

Σύμφωνα με τον συντάκτη της μελέτης, «ο συνδυασμός αυτών των παραγόντων είχε
ως αποτέλεσμα», κατά την περίοδο της έρευνας, «να έχουν τους ορόφους τους
κενούς ή να τους έχουν μετατρέψει σε χώρους γραφείων. Οι τιμές πώλησης ή
μίσθωσης, τόσο των ισογείων όσο και των ορόφων στα εμπορικά κέντρα βρίσκονται
σε χαμηλότερα επίπεδα από τις αντίστοιχες τιμές κτιρίων που δεν είναι εμπορικά
κέντρα».

Επίσης η μελέτη συμπεραίνει ότι εκείνη την περίοδο (1996), οι «πράξεις είναι
ελάχιστες και μικρή κινητικότητα εμφάνιζαν μόνο οι μισθώσεις γραφείων».

Η τιμολογιακή πολιτική που ακολουθούν οι ιδιοκτήτες, σύμφωνα με την ίδια
μελέτη, είναι: «Διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα, παρά το γεγονός ότι δεν
επιτυγχάνουν πράξεις ή μείωση των τιμών στα όρια σχεδόν της κερδοσκοπικής
ζήτησης». Δεκαοκτώ μήνες αργότερα, έμποροι και μεσίτες συμφωνούν ότι δεν
αλλάζουν ιδιαίτερα τα πράγματα ως προς την πολιτική τιμών.

Οι εμπορικοί δρόμοι δεν είναι μόνο στο κέντρο της Αθήνας αλλά και στην
περιφέρεια. Είτε πρόκειται για περιοχές όπως της Κηφισιάς και της Γλυφάδας,
είτε για άλλες περιφερειακές αγορές στη Δυτική Αθήνα, που αναπτύσσονται
τελευταία και ανεβαίνει και η αξία των ακινήτων.

Ο κτηματομεσίτης κ. Κ. Παλπάνης βλέπει ότι «τώρα αναπτύσσεται πολύ η περιοχή
γύρω από την κεντρική πλατεία του Κορυδαλλού αλλά και του Περιστερίου.

Επίσης, καλή πιάτσα αποδεικνύεται η Ν. Ιωνία, το Αιγάλεω, το Χαϊδάρι και το
Περιστέρι, αλλά πάντα παίζει ρόλο το συγκεκριμένο σημείο». Εμπορικά είναι καλή
«και η περιοχή του Φαλήρου, του Αμαρουσίου, της Αγίας Παρασκευής και του
Χαλανδρίου, κοντά στις κεντρικές πλατείας και τους σταθμούς του μετρό»,
συμπληρώνει ο κ. Σπαράγκης.

Σε άλλα σημεία οι δρόμοι είναι πιο εμπορικοί και σε άλλα όχι συμφωνούν όλοι οι
συνομιλητές. «Για παράδειγμα στο κέντρο, πιάτσα είναι η Ερμού, από το Σύνταγμα
μέχρι τα μαγαζιά γύρω από την πλατεία Καπνικαρέας. Γενικά, η πλατεία
Συντάγματος και η Φιλελλήνων. Η Σταδίου όσο το δυνατόν ψηλότερα. Εμπορικός
δρόμος είναι η Πατησίων από την Κοδριγκτώνος μέχρι την Αγίου Μελετίου. Η
Φωκίωνος Νέγρη, κυρώς μεταξύ Δροσοπούλου και Σκύρου. Η πλατεία στο Κολωνάκι, η
Τσακάλωφ και η Π. Ιωακείμ, αλλά η Σκουφά από την πλατεία μέχρι περίπου και τη
Λυκαβηττού, η Κανάρη και μέρος της Κουμπάρη και της Καψάλη», λέει ο κ. Παλπάνης.

Για τους εμπορικούς δρόμους ζητούνται υψηλά ενοίκια στα ισόγεια καταστήματα,
ανεξάρτητα αν βρίσκονται σε εμπορικό κέντρο. Στην πλατεία Κολωνακίου ή στην
Ερμού, μπορούν να φθάσουν μέχρι και 4-5 εκατομμύρια δρχ. τον μήνα για ισόγεια
150-200 τετραγωνικών μέτρων. Για τα ίδια ακίνητα οι «αέρηδες» (υπεραξία) που
ζητούνται… φυσούν με ποσά των 70-100 εκατομμυρίων ανάλογα με την περίπτωση,
σύμφωνα με στοιχεία των κτηματομεσιτών. Οι τιμές διαφοροποιούνται ελαφρά στη
Γλυφάδα. Για αντίστοιχα μαγαζιά το ενοίκιο κυμαίνεται μεταξύ 2-2,5
εκατομμυρίων δρχ. τον μήνα. Ο «αέρας» πέφτει στα 50 εκατομμύρια δρχ. αν
πρόκειται για ισόγειο. Όμως, σε κάθε περίπτωση ζητούνται και εγγυήσεις με τη
μορφή ενοικίων, που μένουν στον ιδιοκτήτη. Η εγγύηση ανάλογα με την
εμπορικότητα του δρόμου, ξεκινά από 1 και φθάνει μέχρι και τα 8 ενοίκια. Η
πρακτική είναι συνήθως τα 5-6 εκατομμύρια. Σε αποτυχημένα εμπορικά κέντρα ή σε
δρόμους χωρίς κίνηση, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για καλές περιοχές οι
τιμές πέφτουν. «Τα ενοίκια φθάνουν τις 4.000 – 5.000 δρχ. το τετραγωνικό. Δεν
ζητείται αέρας». Αντίθετα, χαρίζονται και τα πρώτα ενοίκια. Μπορεί να
χαρισθούν από ένα μέχρι και τέσσερα ενοίκια. Ο έμπορος συνήθως εγκαταλείπει το
μαγαζί ύστερα από τρεις μήνες. Δεν του κόστισε τίποτα αλλά δεν είχε και
επιτυχία. Ο ιδιοκτήτης υπομένει την κατάσταση», λέει ο κ. Σπαράγκης.

Σε κεντρικά σημεία της Ν. Ιωνίας, του Περιστερίου, του Κορυδαλλού, της
Καλλιθέας και του Χαϊδαρίου, τα ενοίκια σιγά σιγά ανεβαίνουν, λέει ο κ.
Σπαράγκης. Ζητούνται ενοίκια που, κατά περίπτωση, ξεκινούν από 7.000 δρχ. το
τετραγωνικό μέτρο και φθάνουν τις 15.000 δρχ. το τ.μ. Σύμφωνα με
κτηματομεσίτες και εμπόρους, υπάρχει και «αέρας» που μπορεί να ξεκινήσει από
τα 8 εκατομμύρια και να φθάσει, ανάλογα με την περίπτωση, ακόμα και τα 20
εκατομμύρια δρχ. για καταστήματα 80-150 τ.μ.