Τα «μυστικά» για γρήγορες μεταβιβάσεις

Με υψηλές ταχύτητες κινούνται οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην αγορά, παρά τις αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές αξίας από την 1η Ιανουαρίου 2022. Τα στοιχεία δείχνουν ότι σε καθημερινή βάση υποβάλλονται 500 ηλεκτρονικές δηλώσεις για αγορές, γονικές παροχές ή δωρεές ακινήτων μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ, αριθμός που ανεβαίνει ακόμη περισσότερο αν ληφθούν υπόψη και οι χειρόγραφες που υποβάλλονται στις Εφορίες. Οι γονικές παροχές πρωταγωνιστούν λόγω του υψηλού αφορολογήτου ορίου των 800.000 ευρώ. Χιλιάδες ακίνητα αλλά και οικογενειακές επιχειρήσεις αλλάζουν χέρια μέσα σε μια ημέρα ενώ γονείς, παππούδες και γιαγιάδες δωρίζουν χρήματα στα παιδιά ή τα εγγόνια τους για να αποκτήσουν μια κατοικία, ένα οικόπεδο, ένα αυτοκίνητο ή άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Η κίνηση στα συμβολαιογραφικά γραφεία παραμένει αυξημένη με τους φορολογούμενους που έχουν ήδη υποβάλει δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2021 να σπεύδουν για την υπογραφή των συμβολαίων με βάση τις παλαιές αντικειμενικές αξίες. Με την προθεσμία να εκπνέει στις 31 Μαρτίου 2022, οι Εφορίες «τρέχουν» και αναμένεται να έχουν ολοκληρώσει έως τέλη του μήνα την εκκαθάριση των χειρόγραφων δηλώσεων μεταβίβασης ακινήτων που υποβλήθηκαν πέρυσι ώστε να μπορέσουν οι φορολογούμενοι να υπογράψουν τα συμβόλαια.

Την ίδια ώρα, η ΑΑΔΕ, για να διευκολύνει τους φορολογούμενους στις συναλλαγές τους, έδωσε τη δυνατότητα άμεσης πληρωμής του φόρου μέσω IRIS χωρίς την καθυστέρηση έως 4 ημερών που ισχύει όταν η πληρωμή γίνεται μέσω web banking, ενώ παράλληλα δρομολογούνται νέα μέτρα που θα βάλουν τέλος στην ταλαιπωρία των φορολογούμενων όπως:

n η κατάργηση της βεβαίωσης ΤΑΠ για τις μεταβιβάσεις ακινήτων,

n η ηλεκτρονική υποβολή όλων των δηλώσεων μεταβιβάσεων και κληρονομιών και

n η ενεργοποίηση του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτων, ο οποίος καταργεί τη «χαρτούρα» στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Επίσης, για τη στήριξη της οικοδομής το οικονομικό επιτελείο εξετάζει να παρατείνει:

το «πάγωμα» του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές και μετά το τέλος του 2022, που εκπνέει η προθεσμία και

την έκπτωσης φόρου που κερδίζουν όσοι προχωρούν στην ανακαίνιση των ακινήτων τους.

Οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να αποκτήσουν ακίνητα ή να γράψουν τη περιουσία τους στα παιδιά ή τα εγγόνια τους θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

Αγοραπωλησία ακινήτου: Η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Ο φόρος ανέρχεται σε 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και εξοφλείται εφάπαξ.

Πρώτη κατοικία

Για την αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει αφορολόγητο όριο το οποίο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο, αυξάνεται στις 250.000 ευρώ για τον έγγαμο και προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.

Οικόπεδο. Επίσης, σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί πρώτη κατοικία προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το όριο προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

Μεταβιβάσεις ακινήτων με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες: Οι φορολογούμενοι που είχαν υποβάλει δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς ακινήτων μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2021 έχουν χρονικό περιθώριο έως 31 Μαρτίου 2022 για να υπογράψουν συμβόλαια με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες.

«Φθηνές» μεταβιβάσεις ακινήτων: Από την Πρωτοχρονιά που ενεργοποιήθηκαν οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι μεταβιβάσεις ακινήτων έχουν γίνει «φθηνότερες» σε 2.860 περιοχές λόγω μείωσης των τιμών ζώνης ενώ σε 3.314 περιοχές οι αξίες παρέμειναν αμετάβλητες. Για παράδειγμα, διαμέρισμα 120 τετραγωνικών στην Πεντέλη όπου η κατώτερη τιμή μειώθηκε κατά 20% από τα 1.750 ευρώ στα 1.400 ευρώ το τετραγωνικό ο φόρος μεταβίβασης από 6.300 ευρώ που ήταν το 2021 μειώθηκε σε 5.040 ευρώ. Ετσι, ο φορολογούμενος κερδίζει 1.260 ευρώ.

Γονικές παροχές ακινήτων: Εφαρμόζεται αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ προς τα πρόσωπα που υπάγονται στην Α’ κατηγορία (σύζυγοι, παιδιά, εγγόνια, παππούδες, γιαγιάδες). Για το τμήμα της περιουσίας που υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής 10%.

Χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές. Από την 1η Οκτωβρίου 2021 καταργήθηκε η υποχρέωση καταβολής φόρου 10% για οποιαδήποτε γονική παροχή ή για οποιαδήποτε δωρεά χρηματικού ποσού μεταξύ συζύγων ή από παππού – γιαγιά σε εγγόνι, εφόσον σε κάθε περίπτωση το δωριζόμενο ποσό δεν υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ. Αν το δωριζόμενο ποσό υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ, τότε φορολογείται με 10% μόνο το τμήμα του πάνω από τις 800.000 ευρώ (π.χ. σε γονική παροχή 900.000 ευρώ θα οφείλεται φόρος 10.000 ευρώ που αντιστοιχεί στο 10% του υπερβάλλοντος ποσού των 100.000 ευρώ). Γονική παροχή ή δωρεά χρηματικών ποσών προς συγγενείς πρώτης κατηγορίας διενεργείται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Δηλαδή τα χρήματα θα πρέπει να είναι κατατεθειμένα σε τραπεζικό λογαριασμό. Δεν υπάρχει απαλλαγή και φορολογούνται με συντελεστή 10% από το πρώτο ευρώ οι γονικές παροχές μετρητών (χρήματα που βρίσκονται… σε στρώμα, σεντούκι κ.λπ.).

Μεταβίβαση μετοχών: Κατακόρυφη άνοδο στις μεταβιβάσεις μετοχών οικογενειακών επιχειρήσεων έφερε η αύξηση του αφορολόγητου ορίων των γονικών παροχών στις 800.000 ευρώ. Εκατοντάδες μικρές και μεσαίες οικογενειακές επιχειρήσεις άλλαξαν χέρια με τις μετοχές να περνούν από τους γονείς στα παιδιά ή από τους παππούδες και γιαγιάδες στα εγγόνια. Σύμφωνα με πληροφορίες, μεγάλα πακέτα μετοχών μικρομεσαίων επιχειρήσεων μεταβιβάστηκαν με γονική παροχή σε παιδιά ή εγγόνια χωρίς οι δωρεοδόχοι να πληρώσουν ούτε ένα ευρώ φόρο στην Εφορία.  Το αφορολόγητο ποσό των 800.000 ευρώ που ισχύει για κάθε γονέα μπορεί να διπλασιαστεί ή ακόμη και να τριπλασιαστεί. Για παράδειγμα στην περίπτωση μιας οικογενειακής επιχείρησης όπου μέτοχοι είναι ο πατέρας και η μητέρα μπορούν να μεταβιβαστούν στο παιδί τους μετοχές συνολικής αξίας 1,6 εκατ. ευρώ χωρίς καμία φορολογική επιβάρυνση (800.000 ευρώ από τον πατέρα και 800.000 ευρώ από τη μητέρα).