Μειώσεις τιμών κατοικιών σε κορεσμένες περιοχές

Μειώσεις τιμών σε περιοχές με μεγάλη προσφορά ακινήτων καταγράφονται πλέον στην κτηματαγορά, ενώ επανέρχονται… τα γραμμάτια, σε μια προσπάθεια των κατασκευαστών να αναζωπυρώσουν τη ζήτηση και να προσελκύσουν πελάτες.

Η μεγαλύτερη προσφορά ακινήτων στην Αττική, όπως και οι μεγαλύτερες ευκαιρίες λόγω της μείωσης των τιμών, εμφανίζονται στα ανατολικά και τα δυτικά προάστια όπου τα τελευταία χρόνια κτίστηκαν εκατοντάδες πολυκατοικίες, χωρίς ωστόσο η ζήτηση να επαληθεύσει τις προσδοκίες των κατασκευαστών.

Σε Μαρκόπουλο, Κορωπί, Γλυκά Νερά, Σπάτα, Παλλήνη, αλλά και σε Περιστέρι, Μενίδι, Αγίους Αναργύρους και Θρακομακεδόνες παρατηρείται η μεγαλύτερη διαθεσιμότητα καινούργιων κατοικιών, οι τιμές των οποίων καταγράφουν πτώση 5%-10% από την αρχή του έτους και σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνει έως το 15%.

Ατυχείς επιλογές
Η κρίση στις περιοχές αυτές άρχισε από τα τέλη του 2005, όταν οι κατασκευαστές εν όψει της επιβολής ΦΠΑ από τον Ιανουάριο του 2006 έσπευσαν να αγοράσουν οικόπεδα, πληρώνοντας πολύ υψηλές αντιπαροχές χωρίς να έχουν κάνει έρευνα αγοράς, κατά πόσον η προσφορά τόσο πολλών οικοδομών ανταποκρίνεται στη ζήτηση. Αυτές οι ατυχείς επιχειρηματικές επιλογές σε συνδυασμό με τη χρηματοπιστωτική κρίση που ξέσπασε από τον Σεπτέμβριο του 2008 και μετά, προκάλεσαν στις εν λόγω περιοχές τη δημιουργία «αποθέματος» από χιλιάδες καινούργια διαμερίσματα και μεζονέτες και όπως ήταν φυσικό επιδεινώθηκε η κατάσταση. Την επιβαρημένη εικόνα επιβεβαιώνει και ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος Δημήτρης Καψιμάλης.

Η περίπτωση της Ανατολικής Αττικής
Χαρακτηριστική είναι η κατάσταση στην Ανατολική Αττική, όπου το 2004 αμέσως μετά την ένταξη χιλιάδων στρεμμάτων στο σχέδιο πόλεως άρχισε έντονη ανοικοδόμηση, σε μια περίοδο όμως κατά την οποία είχαν αρχίσει ήδη να καταγράφονται οι πρώτες ενδείξεις κόπωσης στην κτηματαγορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της κτηματομεσιτικής εταιρείας Αspis Real Εstate, το τελευταίο 11μηνο ο μέσος όρος τιμής των προς πώληση σπιτιών στο Κορωπί έχει πέσει από 2.350 ευρώ/τ.μ. σε 2.000 ευρώ (-15%). Στα Σπάτα και το Μαρκόπουλο, η πτώση είναι γύρω στο 9%, στον Γέρακα 6% και στο Πόρτο Ράφτη 5,5%. Επίσης σημαντική καταγράφεται η μείωση των τιμών σε αρκετά δυτικά προάστια, όπως οι Θρακομακεδόνες (9%), το Μενίδι (7%), το Ίλιον, το Περιστέρι και η Ανθούπολη (5%) και η Πετρούπολη (4%).

«Πράγματι, η μεγαλύτερη προσφορά απούλητων σπιτιών παρατηρείται σε αυτές τις περιοχές, όπου έχουμε και μικρή πτώση τιμών», επισημαίνει ο επικεφαλής της Αspis Real Εstate Μίλτος Επιθυμιάδης, ο οποίος προσθέτει ότι «σε μεμονωμένες περιπτώσεις κατασκευαστών, μείωση τιμών παρατηρείται και αλλού όπως σε οικοδομές της Αγίας Παρασκευής, του Χαλανδρίου κ.α.».

Επιστροφή στα γραμμάτια
Γι΄ αυτούς τους λόγους και υπό την πίεση των 120.000 απούλητων σπιτιών, αρκετοί κατασκευαστές αρχίζουν να καταφεύγουν στις άτοκες δόσεις, εφόσον πλέον οι τράπεζες έχουν κλείσει τη στρόφιγγα του δανεισμού και δεν χρηματοδοτούν παρά μόνο για μέρος της αξίας του ακινήτου, αντί για ολόκληρο το ποσό όπως παλαιότερα. Αρκετές τεχνικές εταιρείες προσφέρονται να μεσολαβήσουν για την αποπληρωμή μέχρι και του 30% της τελικής αξίας μιας κατοικίας, μέσω της σύναψης ιδιωτικών συμφωνητικών- με συναλλαγματικέςόπως ακριβώς συνέβαινε τις δεκαετίες του ΄70 και του ΄80!
Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής

Ο ΚΛΑΔΟΣ των κατασκευών εμφανίζει την πρότασή του ως ευκαιρία, η πρακτική αυτή ωστόσο των συναλλαγματικών με άτοκες δόσεις, έχει και μειονεκτήματα. Το πρώτο που πρέπει να προσέξει ο υποψήφιος αγοραστής είναι ότι το διάστημα των άτοκων δόσεων δεν θα υπερβαίνει- σύμφωνα με τον κ. Καψιμάλη- την πενταετία. Γεγονός που σημαίνει ότι το ποσό που πρέπει να καταβάλεται ως δόση- παρ΄ ότι άτοκη- δεν παύει να είναι υψηλό.

Το δεύτερο αφορά τις άτοκες δόσεις για τις οποίες μιλούν οι κατασκευαστές. Κατά πόσον είναι άτοκες, ουδείς μπορεί να το γνωρίζει. Και αυτό διότι ο κατασκευαστής έχει πάντοτε τη δυνατότητα να αυξήσει την τελική τιμή του ακινήτου, ενσωματώνοντας σε αυτή το κόστος της σχετικής «εξυπηρέτησης».

Διπλή προσημείωση
Το γεγονός πάντως ότι το συνολικό ποσό των άτοκων δόσεων δεν θα υπερβαίνει το 30% της αξίας του σπιτιού, σημαίνει πως ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει εξασφαλίσει το υπόλοιπο 70%, είτε με τραπεζικό δανεισμό είτε με ίδια κεφάλαια. Με τη σειρά του αυτό συνεπάγεται ότι το ακίνητο θα προσημειωθεί δύο φορές, μία από την τράπεζα και μία από τον κατασκευαστή. Επιπλέον, λοιπόν, έξοδα για τον αγοραστή.

Πριν από το σφράγισμα
Άλλο «πονηρό» σημείο αφορά το γεγονός ότι οι συναλλαγματικές δεν είναι καθόλου βέβαιο πως θα παραμείνουν στα χέρια του κατασκευαστή, όταν αυτός τις παραλάβει από τον αγοραστή. Διότι εκείνος μπορεί να τις μεταβιβάσει σε οποιονδήποτε προκειμένου να αποπληρώσει οφειλές του. Γι΄ αυτό και όταν κάποιος εκδίδει μια συναλλαγματική, πρέπει ανά πάσα στιγμή να γνωρίζει σε ποιον οφείλει να την αποπληρώσει ώστε όταν λήξει η προθεσμία αποπληρωμής της να μπορεί να την εξοφλήσει, να την παραλάβει και να την ακυρώσει. Επομένως, για να αποφύγει τυχόν σφράγισμα της συναλλαγματικής του (εφόσον δεν ειδοποιηθεί εγκαίρως από την τράπεζα που υπεδείχθη), πρέπει λίγες ημέρες πριν από τη λήξη της να την αναζητήσει στο γραφείο του κατασκευαστή.

Τέλος, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι για το ποσό της αγοράς μέσω συναλλαγματικής δεν δικαιούνται τη φοροαπαλλαγή από τους τόκους, όπως ισχύει για ένα στεγαστικό δάνειο.