Στροφή στα σταθερά φέρνει η άνοδος των επιτοκίων

Το ρίσκο της ανόδου των κυμαινόμενων επιτοκίων δίνει πόντους στα σταθερά.
Έτσι, όλο και περισσότεροι δανειολήπτες στρέφονται σε στεγαστικά δάνεια με
σταθερό επιτόκιο και «κλειδώνουν» τη δόση τους για τρία ή πέντε χρόνια, ενώ
και οι τραπεζίτες συνιστούν στροφή στα σταθερά επιτόκια ή στα δάνεια με οροφή.
«TA NEA» παρουσιάζουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της κάθε επιλογής,
δηλαδή δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, με σταθερό επιτόκιο ή με προστασία
επιτοκίου (οροφή) τόσο για παλιούς όσο και για νέους δανειολήπτες.

1. Δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια

ΤΑ KYMAINOMENA επιτόκια ήταν μέχρι πρότινος «μονόδρομος» μια και αυτά ήταν
με διαφορά χαμηλότερα από τα σταθερά. Μέχρι το τέλος του 2005, η αναλογία
κυμαινομένων – σταθερών ήταν 90 προς 10. Πλέον, οι αλλεπάλληλες αυξήσεις στο
κόστος δανεισμού από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχουν κάνει τα κυμαινόμενα
επιτόκια αρκετά ακριβότερα, ενώ και νέες αυξήσεις αναμένονται μέσα στο 2006.

Σήμερα, με το επιτόκιο της EKT στο 2,5%, ένα μέσο στεγαστικό δάνειο
κυμαινόμενου επιτοκίου επιβαρύνεται με τόκους 4% επί του κεφαλαίου κάθε χρόνο.
Δηλαδή, για ένα δάνειο 150.000 ευρώ για 20 χρόνια η μηνιαία δόση ανέρχεται σε
908,97 ευρώ. Αν όμως μέχρι το τέλος του χρόνου η EKT αυξήσει τα επιτόκια στο
3% – και με δεδομένο ότι οι τραπεζίτες θα μετακυλίσουν την αύξηση στο κόστος
δανεισμού – η μηνιαία δόση θα αυξηθεί κατά 40 ευρώ, στα 948,97 ευρώ. Με άλλα
λόγια, τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο απευθύνονται σε όσους είναι
διατεθειμένοι να ρισκάρουν, καθώς εκτιμούν είτε πως η κούρσα της ανόδου των
επιτοκίων θα ανακοπεί, είτε πως έπειτα από κάποια χρόνια θα ακολουθήσει
σημαντική μείωση στο κόστος δανεισμού.

2. Δάνεια με σταθερά επιτόκια

ΓΙΑ ΠΟΛΛΑ XPONIA στη «σκιά» των κυμαινόμενων, τα στεγαστικά δάνεια με
σταθερό επιτόκιο επανέρχονται στο προσκήνιο, λόγω της επικείμενης ανόδου. Όπως
αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, η συγκεκριμένη κατηγορία χωρίζεται σε δύο ομάδες,
αυτή της «μικρής» σταθερής διάρκειας (3-5 χρόνια) και αυτή της «μεγάλης» (10
χρόνια και άνω).

Άμεσα ανταγωνιστικά

Στην πρώτη, τα επιτόκια είναι άμεσα ανταγωνιστικά με τα κυμαινόμενα (ξεκινούν
από το 3,85%) και τα δάνεια αυτού του τύπου απευθύνονται σε όσους θέλουν να
«κλειδώσουν» παλιές και νέες οφειλές μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο.
Συγκεκριμένα, σήμερα υπάρχουν στην αγορά δάνεια με σταθερό επιτόκιο 3,85% για
τρία χρόνια και 4,2% για πέντε χρόνια. Δηλαδή, για ένα δάνειο 150.000 ευρώ για
20 χρόνια, η μηνιαία δόση ανέρχεται σε 897,16 ευρώ για σταθερή περίοδο τριών
ετών και σε 924,86 για σταθερή περίοδο πέντε ετών. Δηλαδή, στην περίπτωση της
σταθερής περιόδου των τριών ετών η δόση είναι οριακά χαμηλότερη από αυτή των
κυμαινόμενων και στα δάνεια πενταετίας οριακά υψηλότερη από τα κυμαινόμενα.

Ιδιαίτερα δημοφιλή

Με άλλα λόγια, τα δάνεια αυτού του τύπου – που είναι ιδιαίτερα δημοφιλή το
τελευταίο χρονικό διάστημα – απευθύνονται σε όσους θέλουν να προστατευθούν από
την επικείμενη άνοδο των επιτοκίων, δεν θέλουν όμως να δεθούν για μεγάλο
χρονικό διάστημα. Στον αντίποδα, αν έπειτα από τρία ή πέντε χρόνια τα επιτόκια
βρίσκονται ψηλά, οι δανειολήπτες θα επιβαρυνθούν τότε με το ακριβότερο κόστος
δανεισμού.

Τα σταθερά δάνεια μεγάλης σταθερής διάρκειας είναι ακριβότερα από τα
κυμαινόμενα, απευθύνονται όμως σε όσους θέλουν να έχουν το κεφάλι τους ήσυχο
για μεγάλο χρονικό διάστημα, καθώς – ό,τι και αν συμβεί – η δόση τους δεν
πρόκειται να αυξηθεί. Για παράδειγμα, ένα μέσο δάνειο σταθερής περιόδου 10
ετών επιβαρύνεται με επιτόκιο 5%, ενώ στα σταθερά 15ετίας το μέσο επιτόκιο
ανέρχεται σε 5,30%. Δηλαδή, για ένα δάνειο 150.000 ευρώ διάρκειας 20 ετών, με
σταθερή περίοδο 10 ετών, η μηνιαία δόση ανέρχεται σε 989,93 ευρώ ενώ αν η
σταθερή περίοδος αυξηθεί στα 15 χρόνια η δόση ανέρχεται σε 1.014,96 ευρώ.

«Κλείδωμα» δόσεων

Δηλαδή, οι δανειολήπτες πληρώνουν έως και 105 ευρώ τον μήνα περισσότερα
χρήματα σε σχέση με τα σημερινά κυμαινόμενα επιτόκια, προκειμένου να
εξασφαλίσουν τη σταθερή δόση. Προκειμένου το «κλείδωμα» του επιτοκίου να
αποδειχθεί συμφέρουσα επιλογή έναντι του κυμαινόμενου, θα πρέπει η EKT να
αυξήσει τα επιτόκια κατά παραπάνω από μία μονάδα και το κόστος δανεισμού να
παραμείνει ψηλά για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Πάντως, όσοι δανειολήπτες σκοπεύουν να «κλειδώσουν» τη δόση τους σε σταθερό
επιτόκιο θα πρέπει να το κάνουν άμεσα, καθώς οι τραπεζίτες έχουν ξεκαθαρίσει
πως θα αναπροσαρμόσουν και αυτά τα επιτόκια παράλληλα με τις αυξήσεις στο
κόστος δανεισμού από την EKT.

3. Δάνεια με «οροφή»

Ο «ΤΡΙΤΟΣ ΔΡΟΜΟΣ» στη στεγαστική πίστη ακούει στο όνομα «δάνεια με
οροφή» και αποτελεί νέα «μόδα», καθώς ολοένα και περισσότερες τράπεζες
εντάσσουν αυτά τα προϊόντα στο χαρτοφυλάκιό τους. Πρόκειται για δάνεια
κυμαινόμενου επιτοκίου, με τη διαφορά ότι ο δανειολήπτης «κλειδώνει» πως ό,τι
και αν συμβεί για μια περίοδο 15 ετών, το επιτόκιό του θα αυξηθεί έως δύο
μονάδες παραπάνω από το αρχικό.

Εντούτοις, κάθε πιθανή μείωση στα επιτόκια μειώνει αυτόματα το κόστος
δανεισμού του.

Ακριβότερα, αλλά…

Για παράδειγμα, σήμερα με επιτόκιο 4,75% (επιτόκιο EKT 2,5% πλέον περιθωρίου
κέρδους 2,5%) η μηνιαία δόση για ένα δάνειο 150.000 ευρώ για 20 χρόνια
ανέρχεται σε 969,34 ευρώ. Ο δανειολήπτης γνωρίζει πως η δόση του δεν πρόκειται
να ξεπεράσει τα 1.140,55 ευρώ. Δηλαδή, τα δάνεια αυτού του τύπου είναι
ακριβότερα τόσο από τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο όσο και από τα σταθερά
μικρής διάρκειας. Εντούτοις, προσφέρουν την «οροφή» έναντι των πρώτων και την
προοπτική μείωσης της δόσης έναντι των δευτέρων.

Προκειμένου δηλαδή να συμφέρουν έναντι των «απλών» κυμαινόμενων θα πρέπει τα
επιτόκια να αυξηθούν παραπάνω από δύο μονάδες (ώστε να ενεργοποιηθεί η
«οροφή), ενώ αν τα επιτόκια πέσουν θα συμφέρουν έναντι των σταθερών.

Επιπλέον, οι τράπεζες προσφέρουν μαζί με τα δάνεια αυτά προνομιακή περίοδο έως
τριών ετών με μειωμένο σταθερό επιτόκιο, ενώ ο δανειολήπτης «κλειδώνει» τη
μέγιστη δόση του με τα σημερινά δεδομένα.

Ποινή προεξόφλησης

Από τα μειονεκτήματα των δανείων αυτών είναι πως το περιθώριο κέρδους που
επιβάλλουν οι τράπεζες σε αυτά τα δάνεια είναι υψηλότερο σε σχέση με τα απλά
κυμαινόμενα, ενώ ο δανειολήπτης επιβαρύνεται και με ποινή πρόωρης αποπληρωμής.

Όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, τα δάνεια της κατηγορίας αυτής απευθύνονται
σε δανειολήπτες που θέλουν να «παίξουν» με την προοπτική της πτώσης των
επιτοκίων στο μέλλον, από την άλλη όμως θέλουν να έχουν «ασπίδα» έναντι της
ανόδου, έστω και αν αυτή κοστίζει σε σχέση με τα κυμαινόμενα επιτόκια.

Δείτε αναλυτικά τους πίνακες με όλα τα επιτόκια από την Τράπεζα της Ελλάδος
στο http: //www.tanea.gr/docs/epitokia0506.xls