Φορολογική… Bαβέλ στην αγορά ακινήτων

Προβληματικές οι αλλαγές στην αγορά ακινήτων, φορομπηχτικές σε μεγάλο
βαθμό, αλλά πρωτίστως πρόχειρες, με τεχνητές υπερπηδήσεις των πραγματικών
εμποδίων, θα προκαλέσουν κατά πάσα βεβαιότητα μεγάλη αναστάτωση στην ευαίσθητη
και με κερδοσκοπικές διαθέσεις αγορά των κατοικιών.

Γ. Αλογοσκούφης. Αντί της επαγγελθείσης απλοποίησης, θα κυριαρχήσουν η πολυπλοκότητα, η συνθετότητα των διαδικασιών και βεβαίως το πρόσθετο κόστος, που θα μετατρέψει την κατοικία σε φορολογικό υποζύγιο

Πλήθος εγγενών αδυναμιών στη βάση εφαρμογής του ΦΠΑ θα μεταφέρουν αναπόφευκτα
πολλαπλές παρενέργειες, οι οποίες ήδη μεταδίδουν την αίσθηση πρόκλησης χάους
στην αγορά των ακινήτων. H νέα, μετά την επέμβαση του κ. Αλογοσκούφη, αγορά
ακινήτων θα παραπέμπει σε σύγχρονη Βαβέλ και θα διακρίνεται για τα πολλά
διαφορετικά καθεστώτα φορολογίας που θα ενσωματώνει. Αντί της επαγγελθείσης
απλοποίησης, θα κυριαρχήσουν η πολυπλοκότητα, η συνθετότητα των διαδικασιών
και βεβαίως το πρόσθετο κόστος, που θα μετατρέψει την κατοικία σε φορολογικό
υποζύγιο.

Ειδικότερα, η αποκληθείσα «μεταρρύθμιση της φορολογίας κεφαλαίου» προκαλεί τις
ακόλουθες παρενέργειες:

1) H εφαρμογή του ΦΠΑ στις κατοικίες που θα αρχίσουν να ανεγείρονται
μετά την 1/1/2006 απαιτεί προσέγγιση της αγοραίας αξίας των πωλούμενων
διαμερισμάτων. Είναι η φύση του φόρου τέτοια που δεν επιτρέπει εκτροπές από
αυτή την αρχή. Στη χώρα μας όμως δεν υπάρχει μηχανισμός προσέγγισης των
κρατουσών κάθε φορά αγοραίων τιμών. H πρώτη παρενέργεια πηγάζει ακριβώς από
αυτή την αδυναμία. Για να εφαρμοστεί ο ΦΠΑ στις νεοαναγειρόμενες οικοδομές
είναι απαραίτητο να αυξηθούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Και μάλιστα
να προσεγγίσουν όσο γίνεται τις αγοραίες τιμές, ώστε να διαμορφώσουν ισχυρή
φορολογική βάση, ικανή να ξεπερνά την έκπτωση που θα εξασφαλίζει ο
κατασκευαστής μέσω του αθροίσματος του ΦΠΑ των εισροών. Για τον λόγο αυτό και
μόνο η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών τιμών θα είναι η υψηλότερη δυνατή.

2) Ενός κακού όμως, μύρια έπονται. Μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών
τιμών θα παρασύρει όλες τις φορολογίες στα ύψη. Μεγάλη θα είναι η επίδραση
στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, όπου τα αφορολόγητα αν μείνουν ως
έχουν, κινδυνεύουν μικροϊδιοκτήτες να χαρακτηριστούν μεγαλοϊδιοκτήτες.

3) Επιπλέον, με την άνοδο των αντικειμενικών θα εκτοξευθεί και η βάση
των αγοραίων τιμών των διαμερισμάτων. Έχει άλλωστε ιστορικά παρατηρηθεί ότι οι
αντικειμενικές τιμές λειτουργούν ως πληθωριστικός μοχλός στην αγορά των
ακινήτων. Έπειτα από κάθε αύξησή τους παρατηρείται κύμα ανόδου των αγοραίων
τιμών. Συνέβη πολλές φορές τα προηγούμενα 20 χρόνια και κάτι ανάλογο θα συμβεί
και τώρα.

4) Επειδή δε η εφαρμογή του ΦΠΑ στηρίζεται στις αντικειμενικές τιμές
και εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ανανέωσή τους, είναι σχεδόν επιβεβλημένη
η σχεδόν συνεχής προσαρμογή τους στα επίπεδα των αγοραίων τιμών. H πρόβλεψη
για ανανέωσή τους ανά διετία θα πρέπει πλέον να τηρηθεί αν οι φορολογικές
αρχές θέλουν πραγματικά την επιβολή του νέου φόρου. Με αποτέλεσμα να είναι
συνεχής η πίεση για άνοδο των τιμών στα ακίνητα. Πρόκειται για
αλληλοτροφοδοτούμενο μηχανισμό, ο οποίος παραπέμπει σε σπειροειδή εξέλιξη
αντικειμενικών και αγοραίων τιμών.

5) H ίδια η φύση του ΦΠΑ δεν επέτρεπε επίσης την ενσωμάτωση στο νέο
καθεστώς της φορολογικής απαλλαγής για την πρώτη κατοικία. Το υπουργείο
Οικονομίας αναγκάστηκε να εξαιρέσει την αγορά της πρώτης κατοικίας από την
εφαρμογή του καθεστώτος του ΦΠΑ, η οποία θα συνεχίσει να βαρύνεται με φόρο
μεταβίβασης 11%. Όμως για να διατηρηθεί ισχυρή και πραγματική η απαλλαγή, θα
πρέπει μετά την αύξηση των αντικειμενικών τιμών να αυξηθούν αναλόγως και τα
αφορολόγητα της πρώτης κατοικίας. Για την ώρα η κυβέρνηση δεν το έχει πράξει,
με αποτέλεσμα να προκαλείται ανησυχία στα νέα ζευγάρια, τα οποία τα τελευταία
χρόνια, μετά και την πτώση των επιτοκίων, συνέβαλαν τα μέγιστα στην ενίσχυση
της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

6) Για τις εκτός καθεστώτος ΦΠΑ μεταβιβάσεις προβλέπεται η επιβολή
φόρου υπεραξίας για τους πωλητές και ενός ειδικού τέλους 1% για τους
αγοραστές. Ο φόρος της υπεραξίας, που σκοπό έχει να ελέγξει και να καταστήσει
ασύμφορες τις κερδοσκοπικές κινήσεις στην αγορά ακινήτων, έχει σοβαρές
αδυναμίες γιατί και πάλι δεν υπάρχει μηχανισμός προσέγγισης αγοραίων τιμών. Θα
στηρίζεται στις αντικειμενικές, θα λαμβάνει υπ’ όψιν συντελεστές παλαιότητας
και για να είναι δίκαιος, την άνοδο του πληθωρισμού. H εμπειρία έχει δείξει
πως θα υπάρξουν πολύ βραχυπρόθεσμες κινήσεις σε χρόνο κατά τον οποίο δεν θα
υπάρχει μεταβολή των αντικειμενικών τιμών, για τις οποίες δεν θα προκύπτει
φόρος υπεραξίας, ενώ αντιθέτως για άλλες μεσοπρόθεσμες που θα συντελούνται
μεταξύ δύο αυξήσεων αντικειμενικών τιμών θα επιβάλλεται και μάλιστα βαρύς.

7) Σ’ αυτές τις περιπτώσεις βεβαίως οι αγοραστές θα βαρύνονται με το
νεοεισαχθέν ειδικό τέλος 1% και βεβαίως πάντα θα αντιμετωπίζουν την μετακύλιση
του φόρου υπεραξίας από τους πωλητές.

8) Αδιευκρίνιστο παραμένει το καθεστώς που θα ισχύσει για όσους
ιδιοκατασκευάζουν κατοικίες σε οικόπεδά τους με τη μέθοδο της αυτεπιστασίας.
Το υπουργείο Οικονομίας ανακοίνωσε χθες ότι έχουν τη δυνατότητα να υπαχθούν σε
καθεστώς ΦΠΑ, χωρίς να διευκρινίζει αν θα αποδίδουν ΦΠΑ και αν ναι βάσει ποιας
αξίας και για ποια μεταβίβαση. Να σημειωθεί ότι το 50% των κατασκευαζόμενων
ακινήτων εμπίπτει στο καθεστώς της αυτεπιστασίας.