|
|
Πληθαίνει ο αριθμός των καινούργιων απούλητων σπιτιών στην αγορά. H εκτίναξη
των τιμών των κατοικιών έως και 100% στην Αττική την τελευταία πενταετία, που
έκανε εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση την αγορά κατοικίας, σε συνδυασμό με την
έντονη ανοικοδόμηση πολλών περιοχών της Αττικής, δημιούργησαν συνθήκες
υπερπροσφοράς. Αποτέλεσμα είναι να πληθαίνουν τα νέα διαμερίσματα που
παραμένουν απούλητα, αν και έχουν ολοκληρωθεί περισσότερο από έναν χρόνο.
Πρόκειται για ακόμη ένα στοιχείο της ύφεσης στην οποία βρίσκεται η κτηματαγορά
την τελευταία διετία, η οποία εκφράζεται είτε με σταθεροποίηση των τιμών είτε
με πτωτικές τάσεις σε αρκετές περιοχές.
Πού βρίσκονται
Τα απούλητα ακίνητα δεν βρίσκονται μόνο σε περιοχές ακριβού κόστους (π.χ.
Κηφισιά, Μελίσσια, Χαλάνδρι, Γλυφάδα, Βούλα). Συναντώνται και σε περιοχές που
μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν φθηνές (π.χ. Παγκράτι, Δάσος Χαϊδαρίου,
Γαλάτσι, Κάτω Πατήσια), αλλά πλέον έχουν προσεγγίσει επίπεδα τιμών περιοχών
μεσαίου ή και ακριβού κόστους. Επιπλέον, πολλές περιοχές στις οποίες υπάρχει
πλήθος καινούργιων αδιάθετων διαμερισμάτων, είναι από εκείνες που ευνοήθηκαν
πολύ από τα μεγάλα έργα που ολοκληρώθηκαν στην Αττική την τελευταία διετία
(π.χ. Μεσόγεια), τα οποία οδήγησαν σε οικοδομική έκρηξη στις συγκεκριμένες
περιοχές. Υπάρχουν, για παράδειγμα, καινούργια διαμερίσματα σε κεντρικά σημεία
της Παλλήνης και του Γέρακα, τα οποία παραμένουν αδιάθετα ακόμη και για
περισσότερο από έναν χρόνο, καθώς οι ιδιοκτήτες τους κατασκευαστές δεν
βρίσκουν ανταπόκριση στις υψηλές τιμές που ζητούν.
Οι τιμές, στο ύψος τους
Και όμως, παρά τη μειωμένη ζήτηση, οι τιμές διατηρούνται στο ύψος τους. Είναι
τέτοια τα κέρδη που αποκόμισαν πολλοί κατασκευαστές ακινήτων τη «χρυσή»
τριετία 1999-2001, ώστε προτιμούν να κρατούν τα διαμερίσματά τους αδιάθετα,
ελπίζοντας ότι αργά ή γρήγορα θα τα πουλήσουν στην τιμή που επιδιώκουν. Είναι
ενδεικτικό ότι οικοδομή στο Χαλάνδρι έχει τελειώσει εδώ και ένα χρόνο, αλλά
δεν έχει πουληθεί ούτε ένα διαμέρισμα, καθώς οι τιμές πώλησης (για τον πρώτον
όροφο) αρχίζουν από 2.780 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και κρίνονται υπερβολικές.
H απάντηση του κατασκευαστή – ότι «δεν έχω ανάγκη ρευστότητας, μπορώ να
περιμένω όσο χρειαστεί μέχρι να πιάσω τις τιμές που ζητάω» – είναι
χαρακτηριστική της κατάστασης που επικρατεί στην αγορά.
Οι μεσίτες
Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών, ο αριθμός των απούλητων διαμερισμάτων στο
κέντρο και τις συνοικίες της Αθήνας έχει αυξηθεί κατά 10% σε σχέση με πέρυσι,
ενώ στα βόρεια και τα νότια προάστια η αύξηση είναι μεγαλύτερη και φθάνει το
15%. Αντίθετα, η ζήτηση παραμένει σταθερή σε περιοχές κοντά σε στάσεις του
Μετρό και του Ηλεκτρικού.
Στα Μεσόγεια
Εκεί, όμως, που το πρόβλημα των αδιάθετων σπιτιών έχει πάρει διαστάσεις είναι
τα Μεσόγεια, όπου η απότομη άνοδος των τιμών την τελευταία τριετία (άνω του
100%), σε συνδυασμό με τη μαζική ανοικοδόμηση στην ευρύτερη περιοχή, είχαν
αποτέλεσμα, έπειτα από περίοδο μεγάλης άνθησης, η αγορά να «καθήσει» απότομα.
«Το αποτέλεσμα είναι ο αριθμός των αδιάθετων σπιτιών στα Μεσόγεια να έχει
αυξηθεί έως και 20% σε σχέση με πέρυσι, γεγονός που έχει οδηγήσει σε μείωση
των τιμών αγοράς κατά 10%-15% σε σχέση με πέρυσι», αναφέρει ο μεσίτης κ.
Βασίλης Ξυδιάς.
Χαρακτηριστικό είναι ότι πέρυσι τον Ιανουάριο, σε κεντρικό σημείο της Παλλήνης
κατασκευαστής πωλούσε διαμερίσματα σε πολυκατοικία που μόλις είχε
αποπερατώσει, προς 2.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο για τον πρώτο όροφο συν 147
ευρώ (το τετραγωνικό μέτρο) για κάθε όροφο. Ύστερα από έναν χρόνο τα
περισσότερα από τα διαμερίσματα αυτά παραμένουν απούλητα και ο συγκεκριμένος
κατασκευαστής ζητάει 1.900 ευρώ για τον πρώτο όροφο, δηλαδή 15% λιγότερα.
Το φαινόμενο της μειωμένης ζήτησης δεν περιορίζεται στα Μεσόγεια. «H αγορά
είναι τόσο πεσμένη ώστε υπάρχουν περιπτώσεις διαμερισμάτων στα Μελίσσια, το
Μαρούσι ή το Χαλάνδρι, τα οποία παραμένουν αδιάθετα περισσότερο από έναν
χρόνο», σημειώνει η κυρία Μίνα Χαρμαπλή, ταμίας του Συλλόγου Μεσιτών Αθήνας.
Το 2005
H εικόνα αυτή αναμένεται να αλλάξει από το 2005, καθώς εκτιμάται ότι οι
αγοραστές ακινήτων θα σπεύσουν μαζικά στις εφορίες, για να αποφύγουν τη
φορολογική επιβάρυνση που θα προκαλέσουν η επικείμενη επιβολή ΦΠΑ στις νέες
οικοδομές και η αύξηση των αντικειμενικών τιμών ακινήτων από το 2006.
Τι να προσέξετε στην αγορά ακινήτου
Τα κριτήρια για την αγορά ενός ακινήτου δεν περιορίζονται στο τίμημα της
συναλλαγής. H ποιότητα της κατασκευής, οι επιπλέον χρεώσεις και μια σειρά από
«λεπτομέρειες» θα πρέπει να συνυπολογιστούν πριν από την τελική επιλογή:
* Μπορεί τα «τελειώματα», δηλαδή η εξωτερική εικόνα ενός διαμερίσματος, να
προκαλούν την καλή ή την κακή εντύπωση, όμως τελικά αυτό που μετρά είναι η
γενικότερη ποιότητα της κατασκευής. Με τη συνδρομή κάποιου ειδικού – π.χ.
αρχιτέκτονα, πολιτικού μηχανικού ή κατασκευαστή – οι αγοραστές θα πρέπει να
ελέγξουν διεξοδικά την οικοδομή προτού καταλήξουν σε συμφωνία. H διαδικασία
αυτή είναι πολύ πιο εύκολη στα διαμερίσματα που αγοράζονται από τα σχέδια,
καθώς πολλά σημεία της κατασκευής είναι ακόμη εμφανή.
* Κρυφό «καπέλο» σε ορισμένα διαμερίσματα μπορούν να αποτελέσουν τα μηνιαία
κοινόχρηστα. Όσοι αγοράζουν μεταχειρισμένο ακίνητο, καλό είναι να ζητήσουν
τους λογαριασμούς του προηγούμενου έτους, προκειμένου να υπολογίσουν αυτά τα
έξοδα, ενώ στην περίπτωση νεόδμητων ακινήτων χρήσιμες πληροφορίες μπορεί να
προσφέρει η θερμοδυναμική μελέτη που έχει εκπονηθεί για τις ανάγκες της
πολυκατοικίας.
* H ύπαρξη πλήθους ελεύθερων διαμερισμάτων στην περιοχή αποτελεί ένδειξη πως η
τιμή αγοράς πιθανόν να «σηκώνει παζάρια», λόγω της αυξημένης προσφοράς.
Αντίθετα, σε μια περιοχή που τα ελεύθερα οικόπεδα σπανίζουν, είναι πολύ πιο
δύσκολο οι πωλητές να «ρίξουν» τις απαιτήσεις τους. H συμβουλή αυτή δεν ισχύει
σε αγοραπωλησίες που χαρακτηρίζονται ως «ευκαιρίες». Εκεί, τυχόν παζάρια
μπορεί να φέρουν αρνητικό αποτέλεσμα, δηλαδή την ακύρωση της συναλλαγής.
* Στην περίπτωση αγοράς ακινήτου από τα σχέδια, οι αγοραστές θα πρέπει να
εξασφαλιστούν για την ομαλή πορεία των εργασιών με ρήτρες που θα επιβάλουν
στον κατασκευαστή για το ενδεχόμενο αργοπορίας. Επίσης, η καταβολή του
τιμήματος θα πρέπει να γίνεται παράλληλα με την πορεία των εργασιών, με τα
ποσά να δίνονται με την ολοκλήρωση συγκεκριμένων σταδίων.
* Οι παροχές ρεύματος και νερού αποτελούν επιπλέον επιβάρυνση στα νεόδμητα
διαμερίσματα. Αγοραστής και πωλητής/κατασκευαστής θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν
εξαρχής ποιος θα επιβαρυνθεί γι’ αυτές, προκειμένου να αποφευχθούν τυχόν διενέξεις.
