Έρχεται ΦΠA 18% στα νέα ακίνητα

Έρχονται οι νέες, υψηλότερες αντικειμενικές τιμές των ακινήτων, καθώς το
υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών βρίσκεται στην τελική ευθεία για την
επιβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στα νέα ακίνητα. H σχετική επεξεργασία
έχει ξεκινήσει και αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του φθινοπώρου. Πιθανότερη
ημερομηνία επιβολής του ΦΠΑ είναι η 1η Ιανουαρίου 2005.

«Καρδιά» του νέου συστήματος θα είναι μια νέα βάση δεδομένων με τις τιμές των
ακινήτων, πάνω στις οποίες θα επιβάλλεται ο ΦΠΑ, να προσεγγίζουν τις
πραγματικές τιμές. H επιβολή του ΦΠΑ με την αύξηση των αντικειμενικών τιμών
αναμένεται να επιβαρύνει σημαντικά, σε σχέση με το υφιστάμενο καθεστώς
φορολόγησης της αγοράς νέας κατοικίας, όσους προχωρήσουν στην αγορά νεόδμητης
κατοικίας. Κατ’ αρχήν, ο συντελεστής του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας αναμένεται
να είναι 18%, ενώ σήμερα ισχύει φόρος μεταβίβασης που κυμαίνεται μεταξύ 9% και
11%, αλλά και υπάρχει και ειδικό αφορολόγητο καθεστώς για όσους αγοράζουν
πρώτη κατοικία.

Κίνδυνος αύξησης τιμών

Παράλληλα, η επιβολή του ΦΠΑ ενέχει τον κίνδυνο να αντιδράσει η αγορά με άνοδο
των τιμών των ακινήτων, όπως άλλωστε έγινε σε όλες τις περιπτώσεις στο
παρελθόν, όταν αυξήθηκαν οι αντικειμενικές τιμές. Αυτή τη φορά ο κίνδυνος για
αύξηση των τιμών θα είναι μεγαλύτερος, καθώς όχι μόνο θα επιβληθεί υψηλότερος
φορολογικός συντελεστής στην αγορά νέου ακινήτου, αλλά και θα αυξηθούν
σημαντικά οι αντικειμενικές τιμές, οι οποίες σήμερα είναι έως και 70%
χαμηλότερες από τις πραγματικές.

Όπως επισημαίνουν στελέχη του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών,
απαραίτητη προϋπόθεση για την ομαλή και αποδοτική εφαρμογή του Φόρου
Προστιθέμενης Αξίας στα νεόδμητα ακίνητα είναι η δημιουργία μιας αξιόπιστης
βάσης δεδομένων με τις αξίες των ακινήτων να προσεγγίζουν τις πραγματικές
τιμές.

Τη δημιουργία αυτής της υποδομής έχει αναλάβει, σύμφωνα με πληροφορίες, η
Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του υπουργείου Οικονομίας και
Οικονομικών, ενώ μέρος του κόστους για τη δημιουργία της βάσης δεδομένων θα
καλυφθεί από το πρόγραμμα «Κοινωνία της Πληροφορίας». Στη βάση αυτή θα
περιληφθούν οι τιμές των ακινήτων, όπως προκύπτουν από τα δεδομένα της αγοράς
– αγοραπωλησίες, αγγελίες για ακίνητα. Οι τιμές αυτές θα είναι, ουσιαστικά, οι
νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες θα αποτελούν τη φορολογητέα
αξία για την επιβολή του ΦΠΑ αλλά και του φόρου μεταβίβασης στα παλαιότερα
ακίνητα.

«Αγκάθι» το αφορολόγητο της πρώτης κατοικίας

Πονοκέφαλο προκαλεί στο υπουργείο Οικονομικών η φορολογική μεταχείριση της
πρώτης κατοικίας στην εποχή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στα νεόδμητα
ακίνητα. H ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση της πρώτης κατοικίας για κοινωνικούς
λόγους αποτελεί, άλλωστε, συνταγματική επιταγή. Προκειμένου να ξεπεραστεί
αυτός ο σκόπελος, το επιτελείο της οδού Καραγιώργη Σερβίας εξετάζει, σύμφωνα
με πληροφορίες, διάφορες λύσεις.

Μία από αυτές είναι η επιβολή χαμηλότερου συντελεστή ΦΠΑ όταν ο φορολογούμενος
αγοράζει νεόδμητο ακίνητο που προορίζεται για πρώτη κατοικία. Ειδικότερα,
εξετάζεται η επιβολή συντελεστή 8%, αντί του 18% που θα ισχύει για τη δεύτερη
κατοικία. Το παράθυρο αυτό έχει ανοίξει, άλλωστε, και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η
οποία εξετάζει το ενδεχόμενο να επιτρέψει στα κράτη μέλη την επιβολή
χαμηλότερου συντελεστή στις κατοικίες κοινωνικού χαρακτήρα. Ωστόσο, αυτή η
λύση έχει το μειονέκτημα ότι θα επιβαρυνθούν σημαντικά σε σχέση με το
υφιστάμενο καθεστώς όσοι αγοράζουν πρώτη κατοικία, αφού η συντριπτική
πλειοψηφία πληρώνει μηδενικό φόρο μεταβίβασης.

Δεύτερο σενάριο

H δεύτερη λύση που εξετάζεται στο υπουργείο Οικονομικών, είναι η καταβολή του
Φόρου Προστιθέμενης Αξίας από τον φορολογούμενο που αγοράζει πρώτη κατοικία
και, στη συνέχεια, η επιστροφή του σχετικού ποσού από το ασφαλιστικό ταμείο
του φορολογούμενου ή με τη μορφή πίστωσης φόρου στη φορολογία εισοδήματος.

H προεργασία για την εφαρμογή του ΦΠΑ αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί έως τον
ερχόμενο Οκτώβριο, τόσο στα θεσμικά ζητήματα όσο και στα ζητήματα τεχνολογικής
υποδομής για τον υπολογισμό των τιμών των ακινήτων. Στη συνέχεια, τον λόγο θα
έχει η κυβέρνηση. Εφόσον αποφασίσει την εφαρμογή του ΦΠΑ από την 1-1-2005, θα
υπάρξει σχετική πρόβλεψη εσόδων στον νέο προϋπολογισμό που αναμένεται να
κατατεθεί στη Βουλή τον ερχόμενο Νοέμβριο.

Χτύπημα στην αντιπαροχή

Τα πάνω κάτω στην αντιπαροχή θα φέρει η επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα. Θα είναι
τόσο μεγάλη η φορολογική επιβάρυνση που θα προκύπτει κατά τη μεταβίβαση των
ποσοστών επί του οικοπέδου από τον ιδιοκτήτη στον εργολάβο, ώστε εκφράζονται
φόβοι ότι η μέθοδος αυτή θα πάψει πλέον να είναι επωφελής και για τα δύο μέρη,
εκτιμούν φορείς της κτηματαγοράς.

Από τη μία πλευρά ο ιδιοκτήτης, όταν θα δίνει το οικόπεδό του για αντιπαροχή,
θα υποχρεούται να πληρώνει ΦΠΑ επί της αντικειμενικής αξίας των διαμερισμάτων
που θα πάρει, όταν μέχρι σήμερα δεν είχε την παραμικρή επιβάρυνση. Ο
κατασκευαστής, από την άλλη, αν αρνηθεί ενδεχομένως ο οικοπεδούχος να
επιβαρυνθεί με τον επιπλέον φόρο, θα αναγκάζεται ο ίδιος να πληρώσει τον ΦΠΑ,
μειώνοντας, όμως, εν συνεχεία το ποσοστό αντιπαροχής που θα του δώσει. Τι
σημαίνουν όλα αυτά; Ότι όποιο και από τα δύο μέρη επιβαρυνθεί με την πληρωμή
του ΦΠΑ, θα την προσθέτει στη τελική αξία του ακινήτου.

Ένα παράδειγμα

Ας δούμε, όμως, στην πράξη τι σημαίνει η επιβολή ΦΠΑ για την αντιπαροχή, τη
μέθοδο βάσει της οποίας χτίστηκε η Ελλάδα κατά τα τελευταία 50 χρόνια, και
ποιες επιβαρύνσεις θα προκύψουν.

Έστω ότι οικοπεδούχος αναθέτει σε εργολάβο την ανέγερση πολυκατοικίας στο
Γαλάτσι σε οικόπεδο 300 τ.μ. με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Ο συντελεστής
δόμησης στην περιοχή είναι 2,6, άρα στο οικόπεδο χτίζεται οικοδομή 780 τ.μ. Το
ποσοστό αντιπαροχής στο Γαλάτσι είναι 38%, επομένως ο ιδιοκτήτης θα πάρει
διαμερίσματα επιφάνειας 296 τ.μ. H τιμή ζώνης είναι 969 ευρώ/ τ.μ, άρα η
αντικειμενική αξία των ακινήτων του οικοπεδούχου θα ανέλθει σε 286.824 ευρώ.

Αν υποθέσουμε ότι ο συντελεστής με τον οποίο θα επιβληθεί ο ΦΠΑ θα είναι 18%
(υπάρχουν σκέψεις και για 8%), τότε ο κάτοχος του οικοπέδου θα επιβαρυνθεί με
φόρο 51.628 ευρώ. Υποθέτουμε ότι δέχεται να πληρώσει τον φόρο και ότι εν
συνεχεία αποφασίζει να πουλήσει τα διαμερίσματα που πήρε από την αντιπαροχή. H
μέση τιμή πώλησης των νεόδμητων κατοικιών στο Γαλάτσι σήμερα είναι 1.907 ευρώ/
τ.μ. Άρα, τα 296 τ.μ. έχουν συνολική αξία 565.000 ευρώ. Το πιθανότερο όμως
είναι ότι ο ιδιοκτήτης αυτός θα μετακυλίσει τον φόρο που κατέβαλε στην τελική
τιμή. Επομένως θα πουλήσει προς 616.628 ή προς 2.083 ευρώ/ τ.μ. Δηλαδή σε
υψηλότερη κατά 9% τιμή από τη μέση τιμή πώλησης στο Γαλάτσι, που είναι 1.907
ευρώ /τ.μ.

Ανάλογη συμπεριφορά θα ακολουθήσει και ο εργολάβος. Φυσικά αυτό δεν σημαίνει
ότι τόσο ο ένας όσο και ο άλλος θα βρουν ανταπόκριση στην τιμή που θα
ζητήσουν, ειδικά σε μια περίοδο με χαμηλή ζήτηση.