Yπερτιμημένα ακίνητα

Υπερτιμημένη θεωρεί την αγορά ακινήτων σε έρευνά της η ICAP και βλέπει
«πίεση» στις τιμές των κατοικιών μετά το τέλος των Ολυμπιακών Αγώνων, λόγω
πτώσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Οι τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων είναι σταθεροποιητικές και σε
ορισμένες περιπτώσεις πτωτικές αυτή την περίοδο (σύμφωνα με την έρευνα της
ICAP), γεγονός που προκύπτει και από τη μείωση στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά
και την επιβράδυνση της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Στην τελευταία της
μελέτη για την αγορά ακινήτων, η ICAP αναφέρει ότι «τελευταίως είναι πολύ
συχνές οι αναφορές στην ύπαρξη φαινομένου φούσκας στα ακίνητα, δηλαδή
υπερβάλλουσας τιμής που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία των ακινήτων».

«Λαμβάνοντας υπόψη», συνεχίζει, «τους παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά και
την κατάσταση του υφιστάμενου αποθέματος, οι περισσότερες γνώμες συγκλίνουν
στην άποψη ότι οι τιμές των ακινήτων σε κάποιες περιοχές διαμορφώθηκαν σε
υπερτιμημένα επίπεδα και οι καθοδικές τάσεις που παρατηρήθηκαν τελευταία
αποτελούν διόρθωση των τιμών».

Εκτιμήσεις ειδικών

H έρευνα που διεξήγαγε η ICAP, έγινε ανάμεσα στα στελέχη 151 εταιρειών
διαχείρισης και κατασκευής ακινήτων, με σκοπό την εκτίμηση της μελλοντικής
πορείας της αγοράς. Από τις απαντήσεις τους προκύπτει ότι το 43% πιστεύει ότι
η ελληνική αγορά διέρχεται μια σταθεροποιητική περίοδο, ενώ το 40% θεωρεί ότι
η περίοδος που διανύουμε είναι πτωτική. Οι απόψεις αυτές επιβεβαιώνονται και
από τα στοιχεία για την πορεία της κτηματαγοράς το 2003, σύμφωνα με τα οποία
μία στις τρεις περιοχές της Αττικής είδε πέρυσι τις τιμές των κατοικιών να
υποχωρούν σε σχέση με το 2002.

Στο σύνολο των 57 περιοχών της Αττικής που εξετάζονται στη μελέτη της ICAP, σε
30 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν, σε 11 παρέμειναν σταθερές και σε 16
περιοχές υποχώρησαν. Στην κούρσα της πτώσης, για πρώτη φορά έπειτα από συνεχή
χρόνια ανόδου, πρωταγωνίστησαν τα βόρεια προάστια (-20% στη Φιλοθέη), τα νότια
προάστια (-9,5% στη Γλυφάδα) και το κέντρο της Αθήνας (-6,5% στο Κολωνάκι).
Στον αντίποδα βρέθηκαν ο Πειραιάς, οι γύρω δήμοι και τα δυτικά προάστια, όπου
οι τιμές των νέων κατοικιών αυξήθηκαν έως και 28% (στην Αγία Βαρβάρα) και τα
ανατολικά προάστια, με αυξήσεις έως 9,5% (στον Βύρωνα).

Τα βόρεια και τα νότια προάστια

Αντίθετα, στα βόρεια και τα νότια προάστια παρατηρήθηκε συγκράτηση της
οικοδομικής δραστηριότητας, λόγω της αισθητής μείωσης στη ζήτηση για αγορά
κατοικίας. Δεν είναι τυχαίο ότι η προσφορά κατοικιών στα βόρεια μειώθηκε κατά
μέσον όρο 6,6% σε σχέση με το 2002 και 5% στα νότια. Παρ’ όλα αυτά, η πτώση
των τιμών ήταν πιο έντονη στα βόρεια και μικρότερη στα νότια, λόγω κυρίως της
επικείμενης αναβάθμισης του παραλιακού μετώπου. Ας σημειωθεί ότι ανάμεσα στις
10 περιοχές με τη μεγαλύτερη πτώση των τιμών των κατοικιών το 2003, οι 6 είναι
των βορείων προαστίων και μία των νοτίων. Εξαίρεση στις πτωτικές τάσεις των
βορείων προαστίων αποτέλεσε η Κάτω Κηφισιά, όπου, παρά τη γενικότερη τάση
επιβράδυνσης, οι τιμές των νέων κατοικιών διατήρησαν τη δυναμική τους,
σημειώνοντας αύξηση 16%. Το ίδιο συνέβη και με τα Μελίσσια, όπου οι τιμές
αυξήθηκαν κατά 10%. Στα νότια προάστια τη μεγαλύτερη πτώση είχε η Γλυφάδα
(-10%) και τη μεγαλύτερη άνοδο ο Άγιος Δημήτριος (7%). Σταθερές με μικρή άνοδο
ήταν οι τιμές σε Αργυρούπολη, Βούλα, Παλαιό Φάληρο και Καλλιθέα, ενώ μικρή
πτώση σημείωσαν σε Ελληνικό και Νέα Σμύρνη.

Κέντρο Αθήνας και ανατολικά

Από τις εξεταζόμενες περιοχές του κέντρου και της ανατολικής Αθήνας, τη
μεγαλύτερη άνοδο σημείωσαν οι τιμές των κατοικιών στον Βύρωνα (9,5%), λόγω της
εύκολης πρόσβασης στην περιφερειακή Υμηττού, και στον Νέο Κόσμο (6%), λόγω
κυρίως της λειτουργίας του Μετρό. Σε όλες οι υπόλοιπες περιοχές, οι τιμές είτε
παρέμειναν σταθερές (π.χ. Γαλάτσι, Κυψέλη, Καισαριανή, Ζωγράφου), είτε
υποχώρησαν, με τη μεγαλύτερη πτώση στο Κολωνάκι (-6,5%).

Στα δυτικά οι μεγαλύτερες αυξήσεις

Αν και οι τιμές των κατοικιών στις φθηνότερες περιοχές των δυτικών
προαστίων κυμαίνονται ακόμη στα επίπεδα των 1.500 -1.700 ευρώ το τετραγωνικό
μέτρο, πρωταγωνίστησαν στις αυξήσεις πέρυσι. Εκτός από την Αγία Βαρβάρα,
ανάμεσα στις δέκα πρώτες περιοχές με τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών για το 2003
συμπεριλαμβάνονται το Χαϊδάρι με αύξηση 18%, το Καματερό (13%), τα Σεπόλια και
το Περιστέρι (12%) και το Ίλιον με τη Νίκαια (10%).

Τα πολλά ακόμη διαθέσιμα οικόπεδα, σε συνδυασμό με την εκτέλεση μιας σειράς
έργων ανάπλασης και αναβάθμισης των περιοχών αυτών, ενίσχυσαν τη ζήτηση για
συγκεκριμένες και δημιούργησαν ζήτηση για άλλες. Ενδεικτικό είναι ότι μόνο το
πρώτο εξάμηνο του 2003 η προσφορά κατοικιών σε 9 περιοχές των δυτικών
προαστίων (Άγιοι Ανάργυροι, Αγία Βαρβάρα, Αιγάλεω, Καματερό, Ίλιον, Περιστέρι,
Πετρούπολη, Ζεφύρι, Χαϊδάρι) παρουσίασε αύξηση κατά 906% σε σχέση με το
αντίστοιχο διάστημα πέρυσι.

Ανάλογα συμπεράσματα προκύπτουν και για τους δήμους γύρω από τον Πειραιά, με
τις τιμές κατοικιών στη Νίκαια να αυξάνονται κατά 10%, στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη
9%, στον Κορυδαλλό και τη Δραπετσώνα 8% και στο Κερατσίνι 6,5%.