Όνειρο για λίγους η κατοικία

Άπιαστο όνειρο έγινε πάλι η απόκτηση κατοικίας από τη μεγάλη πλειονότητα
όσων δεν έχουν ιδιόκτητο σπίτι. Η αλματώδης αύξηση των τιμών που έχει
καταγραφεί στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας σε συνδυασμό με τη μεγάλη
φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και την επερχόμενη αύξηση των επιτοκίων
βάζει φρένο στα σχέδια αυτών που θέλουν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.

Ο φρενήρης ρυθμός αύξησης των τιμών των ακινήτων που ξεκίνησε από το 1999 έχει
τινάξει τις τιμές των ακινήτων στα ύψη. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, το 1999
οι τιμές των κατοικιών στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν 12,5% και στην επαρχία 5,4%,
το 2000 τα αντίστοιχα ποσοστά έφτασαν στο 15,9% στην Αθήνα και στο 7,9% στην
επαρχία, και το 2001 σε 15,1% στην περιοχή της πρωτεύουσας και σε 10,8% στην
επαρχία. Η δυναμική αυτή δεν φαίνεται να υποχωρεί και τους πρώτους μήνες του
2002. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι στα νησιά με μεγάλη τουριστική κίνηση οι
τιμές το τελευταίο 12μηνο εμφανίζουν άνοδο έως και 16% σε σύγκριση με τον
περυσινό Μάιο. Ήδη στην αγορά αρχίζουν να καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις
από την άνοδο των τιμών, αφού η ζήτηση έχει περιοριστεί σημαντικά στα ακριβά
κυρίως προάστια.

Το δεύτερο πλήγμα που δέχονται όχι μόνο οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας αλλά
και όσοι είναι ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων προέρχεται από τους φόρους. Η αύξηση
των αντικειμενικών τιμών κατά 100% που έγιναν την Άνοιξη του 2001 των ακινήτων
έχει άμεσες επιπτώσεις στη φορολογική επιβάρυνση καθώς έχει ήδη «τινάξει» στα
ύψη το ποσό των φόρων μεγάλης ακίνητης περιουσίας, μεταβίβασης κ.ά. Αποτέλεσμα
όλων αυτών είναι ότι σήμερα με τρεις μεταβιβάσεις ακινήτων η Εφορία θα έχει
είσπραξη από φόρους το περίπου 1/3 της αντικειμενικής-φορολογητέας αξίας του
ακινήτου.

Οι επιπτώσεις

Όμως η φορολογική επιδρομή εις βάρος των ακινήτων δεν πρόκειται να σταματήσει.
Η τυχόν επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα και η υιοθέτηση της πρότασης για φόρο
κατοχής στα ακίνητα θα έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις στην αγορά. Συγκεκριμένα η
επιβολή του ΦΠΑ θα σηματοδοτεί:

Πρώτον: Αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων ώστε να ταυτιστούν οι
αντικειμενικές τιμές με τις πραγματικές. Αυτό επιβεβαίωσε άλλωστε μόλις χθες ο
υφυπουργός Οικονομικών κ. Α. Φωτιάδης σε σχετικές του δηλώσεις. Η κίνηση αυτή
θα οδηγήσει σε αυξήσεις των τιμών με βάση τις οποίες η Εφορία υπολογίζει τους
φόρους (φορολογητέες αξίες) που θα υπερβαίνουν το 20%.

Δεύτερον: Αύξηση και των υπόλοιπων φορολογιών που επιβαρύνουν τα ακίνητα
εξαιτίας της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών.

Αυξήσεις έως 1%

Το τρίτο πλήγμα που θα δεχτεί η κατοικία προέρχεται από το μέτωπο των
επιτοκίων. Ήδη τράπεζες ανακοινώνουν αυξήσεις στα επιτόκια των στεγαστικών
δανείων με σταθερό επιτόκιο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Οι αυξήσεις
αυτές φτάνουν μέχρι τη 1 ποσοστιαία μονάδα με αποτέλεσμα τώρα το επιτόκιο για
στεγαστικό δάνειο με σταθερό για τρία χρόνια να φτάνει στο 6,5% (από 5,5%).
Όμως, όπως παραδέχεται το σύνολο των τραπεζιτών, τους επόμενους μήνες έρχεται
δεύτερος γύρος αύξησης των επιτοκίων. Συγκεκριμένα την αύξηση του κόστους
χρήματος θα σηματοδοτήσει η απόφαση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας να
προχωρήσει σε άνοδο των παρεμβατικών της επιτοκίων. Αυτό πρακτικά θα έχει ως
αποτέλεσμα όλες οι ευρωπαϊκές τράπεζες – και φυσικά οι ελληνικές – να
προχωρήσουν σε αναπροσαρμογές των επιτοκίων τους.

Κάμψη της ζήτησης

Το γεγονός ότι το χρήμα για αγορά κατοικίας θα γίνει ακριβότερο εκτιμάται ότι
θα περιορίσει τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Ήδη από τις αρχές του χρόνου
καταγράφεται κάμψη της ζήτησης για στεγαστικά, η οποία φυσικά θα κορυφωθεί
μόλις ανέβει ακόμα περισσότερο το κόστος του χρήματος για στέγη. Σημειώνεται
ότι το 2000 τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 31,2% και το 2001 κατά 38%.

Οι τιμές κατοικίας στην Αττική το 2001 αυξήθηκαν 15,1% και το 2000 15,9%. Όμως σε αρκετές περιοχές οι αυξήσεις των τιμών ακινήτων την περίοδο 1998-2002 ξεπερνούν και το 200%.

Όπως μάλιστα αναφέρεται σε σχετική μελέτη της Τραπέζης της Ελλάδος, «η αύξηση
αυτή συνέβαλε σημαντικά στην ενίσχυση της ζήτησης κατοικιών και επομένως και
στην αύξηση των τιμών».

Όμως οι εξελίξεις αυτές θα επηρεάσουν και τις τιμές των ενοικίων καθώς η
αδυναμία αγοράς κατοικίας θα στρέψει πολλούς καταναλωτές προς το ενοίκιο.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ο ρυθμός μεταβολής των ενοικίων περιορίστηκε από 3,7%
την πενταετία 1992-96 σε 1,4% την πενταετία 1997 – 2001.

Αυξήσεις έως 200% στις τιμές

Την ανηφόρα έχουν πάρει οι τιμές των κατοικιών στην Αττική και σε ολόκληρη την
Ελλάδα. Στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας η μέση τιμή αγοράς ακινήτων από
345.350 δραχμές το τετραγωνικό μέτρο που ήταν το 1998, εκτινάχθηκαν στις
504.537 δραχμές το τετραγωνικό μέτρο στο τέλος του 2001.

Η εξέλιξη αυτή επιβεβαιώνεται και από τις μελέτες της Τραπέζης της Ελλάδος,
από τις οποίες προκύπτει ότι οι τιμές κατοικίας στην Αττική το 2001 αυξήθηκαν
15,1% και το 2000 15,9%. Όμως σε αρκετές περιοχές οι αυξήσεις των τιμών
ακινήτων την περίοδο 1998-2002 ξεπερνούν και το 200%. Για παράδειγμα, στου
Ψυρή η αύξηση έφθασε το 227%, στην Παιανία το 182% και στη Φιλοθέη το 155%.

Ανάλογη είναι και η πορεία των τιμών των ακινήτων στην επαρχία και κυρίως σε
τουριστικά θέρετρα. Όπως προκύπτει από έρευνα αγοράς, οι τιμές σε 12
τουριστικά νησιά ολόκληρης της χώρας το τελευταίο 12μηνο έχουν ανέβει μέχρι
16%.

Αναλυτικά, καταγράφηκαν οι εξής αυξήσεις:

– Στην Πάρο μέχρι 16%, στην Τζια, τη Ρόδο, την Πάτμο μέχρι 15% και στην
Κέρκυρα έως και 14%.

– Στη Νάξο μέχρι 12%, στη Σύρο, στην Τήνο και σε παραθαλάσσιες περιοχές του
Νομού Χανίων έως 10%.

– Στην Άνδρο μέχρι 8% και σε οικισμούς της Σαντορίνης, όπως η Μεσσαριά και το
Μεγαλοχώρι, μέχρι 6%.

– Αντίθετα, σε ακριβά παραθαλάσσια θέρετρα όπως η Μύκονος και η περιοχή της
Καλντέρας στη Σαντορίνη, οι τιμές έχουν διατηρηθεί στα περυσινά επίπεδα, αφού
φαίνεται ότι έχουν ήδη πιάσει «οροφή».

Τα πιο ακριβά νησιά

Τα πιο ακριβά νησιά για αγορά κατοικίας παραμένουν η Μύκονος και η Σαντορίνη.
Οι τιμές των κατοικιών φθάνουν έως και τα 3.228 και 3.668 ευρώ/τ.μ.,
αντίστοιχα, όταν στα υπόλοιπα κυκλαδίτικα νησιά δεν ξεπερνούν τα 2.054
ευρώ/τ.μ. και μόνο για εξαιρετικές περιπτώσεις.

Αμπελάς, Σάντα Μαρία και Μαρτσέλο, είναι τρεις από τις παραθαλάσσιες περιοχές
στην Πάρο με τη μεγαλύτερη ζήτηση και τις υψηλότερες τιμές. Στη Νάξο, το
μεγαλύτερο ενδιαφέρον προσελκύουν η Στελίδα, ο Άγιος Προκόπιος, η Αγία Άννα, η
Πλάκα, ο Ορκός, η Μικρή Βίγλα και το Καστράκι, ενώ στην ίδια κατηγορία, από
πλευράς ζήτησης, κατατάσσονται ο Αζόλιμνος, η Ποσειδωνία και ο Φοίνικας στη
Σύρο.

Η διαμόρφωση των τιμών όμως σε πολύ υψηλά επίπεδα προβληματίζει ήδη τους
ανθρώπους της αγοράς, οι οποίοι πιστεύουν ότι αν συνεχισθεί η άνοδος των τιμών
θα είναι πολύ λίγοι εκείνοι που θα μπορούν να αγοράσουν σπίτι. Ήδη, στα πολύ
ακριβά προάστια η ζήτηση έχει συρρικνωθεί, ενώ αντίθετα η προσφορά έχει ανέβει
εξαιτίας νέων οικοδομών. Στην περίπτωση που αυξηθούν τα επιτόκια ανάλογες θα
είναι και οι επιπτώσεις στη ζήτηση κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές που οι
τιμές κινούνται ακόμη σε χαμηλότερα επίπεδα. Και αυτό γιατί το αγοραστικό
ενδιαφέρον στις περιοχές αυτές συντηρείται κυρίως από αγοραστές, οι οποίοι
δανείζονται προκειμένου να αποκτήσουν κατοικία.

Καπέλο στους φόρους λόγω αντικειμενικών αξιών

Σε λίγο φθάνει και η ώρα του Φόρου Μμεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ) για
τους φορολογουμένους. Από τις 5 μέχρι και τις 19 Ιουνίου, μετά το τέλος της
υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος, οι ιδιοκτήτες μεγάλης ακίνητης
περιουσίας θα πρέπει να υποβάλουν στην Εφορία τις δηλώσεις για την πληρωμή του
ΦΜΑΠ για το 2002. Μόνο που αυτήν τη φορά θα τους περιμένει μία δυσάρεστη
έκπληξη λόγω αυξημένων αντικειμενικών..

Ο φόρος που θα καταβάλουν θα είναι αρκετά υψηλότερος από το ποσό που πλήρωσαν
πέρυσι, αφού θα υπολογισθεί με βάση τις νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες
των ακινήτων που ισχύουν από 1.1.2002, ενώ πέρυσι είχε υπολογισθεί με τις
παλαιές που ήταν χαμηλότερες.

Υποχρέωση για την υποβολή φορολογικής δήλωσης έχει κάθε φορολογούμενος,
ανεξάρτητα από την ιθαγένεια ή την κατοικία του, εφόσον την 1.1.2002 είχε
ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα που υπερβαίνει σε αξία (με βάση τις
αντικειμενικές αξίες των ακινήτων) τα 243.600 ευρώ (83 εκατ. δρχ.) ο άγαμος
και τα 487.200 ευρώ (166 εκατ. δρχ.) ο έγγαμος. Το 2001, για την καταβολή του
φόρου του αντίστοιχου έτους στο δίχτυ του ΦΜΑΠ είχαν εντοπισθεί 41.497
ιδιοκτήτες ακινήτων και είχαν πληρώσει φόρο 14,4 δισ. δρχ.

Η δήλωση του ΦΜΑΠ, για πρώτη φορά φέτος θα υποβληθεί σε ευρώ. Στις Εφορίες
υπάρχουν οι πίνακες με τις τιμές σε ευρώ. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να
γνωρίζουν ότι δεν είναι απαραίτητο μαζί με τη δήλωση να υποβληθούν και τα
απαραίτητα φύλλα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων που δηλώνονται σ’ αυτήν
για να υπολογισθεί ο φόρος.

Οι προθεσμίες για την υποβολή της φορολογικής δήλωσης κλιμακώνονται ανάλογα με
το τελευταίο ψηφίο του Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) των φορολογουμένων.
Όσον αφορά την πληρωμή του φόρου που θα προκύψει, αυτή μπορεί να γίνει σε
τρεις ίσες διμηνιαίες άτοκες δόσεις. Η πρώτη θα καταβληθεί μαζί με την υποβολή
της φορολογικής δήλωσης και οι υπόλοιπες δύο την τελευταία ημέρα των διμήνων
που ακολουθούν από την υποβολή της δήλωσης. Ο φορολογούμενος μπορεί να
καταβάλει και ολόκληρο το ποσό του φόρου που του αναλογεί. Στην περίπτωση αυτή
δικαιούται έκπτωση 2,5% στον φόρο που πρέπει να πληρώσει.

Όλα δείχνουν ότι ο ΦΠΑΜ θα εξακολουθήσει να ισχύει και τα επόμενα χρόνια παρά
τις αρχικές εξαγγελίες της κυβέρνησης για την αντικατάστασή του από τον φόρο
κατοχής ακίνητης περιουσίας.