Κερδοσκοπία στην αγορά κατοικίας

Τρελή κούρσα έκαναν οι τιμές των ακινήτων την τελευταία πενταετία. Η μεγάλη
άνοδος των τιμών μάλιστα δεν φαίνεται να είναι αποτέλεσμα της αύξησης του
κόστους κατασκευής στην πρωτογενή αγορά των κατοικιών, αφού αυτό αυξάνεται με
μέσο ετήσιο ρυθμό μόλις 4,4%.

Όλες αυτές οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η υπερτίμηση συνδέεται και
με κερδοσκοπία στα ακίνητα.

Αναλυτικά, την τελευταία πενταετία (1997-2001), οι τιμές στην Αθήνα και στην
επαρχία αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,1% και 9,2% αντίστοιχα. Το ίδιο
διάστημα η ετήσια μεταβολή του πληθωρισμού ήταν μόλις 3,9%. Με άλλα λόγια, οι
τιμές των ακινήτων έτρεχαν με ρυθμό μέχρι 10 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερες
από τον πληθωρισμό. Ενδεικτικό είναι ότι το 2001 οι τιμές των κατοικιών στην
Αθήνα αυξήθηκαν κατά 15,1%, ενώ το 2000 είχαν αυξηθεί κατά 15,9%.

Τα συμπεράσματα αυτά ενισχύονται και από τα στοιχεία της έκθεσης του διοικητή
της Τραπέζης της Ελλάδος.

Από την έκθεση προκύπτει ότι κατά την αμέσως προηγούμενη περίοδο για την οποία
υπάρχουν στοιχεία, την τριετία 1994-1996 η άνοδος των τιμών δεν διέφερε
αισθητά από την άνοδο του γενικού επιπέδου των τιμών. Διευκρινίζει, πάντως,
ότι παρόμοια ψαλίδα μεταξύ της ανόδου των τιμών των κατοικιών και εκείνης του
τιμαρίθμου, αν και σε μικρότερο βαθμό – περίπου κατά 1,2% – παρατηρείται για
την περίοδο 1997-2001 και στη ζώνη του ευρώ ως σύνολο.

Άλλωστε, σύμφωνα με έρευνα των «ΝΕΩΝ», για 16 περιοχές της Αττικής, χαμηλού,
μεσαίου και υψηλού κόστους, το περιθώριο εργολαβικού κέρδους κινείται από 35%
μέχρι 70%, χωρίς σ’ αυτό το ποσοστό να συμπεριλαμβάνεται το κόστος του
οικοπέδου.

Στις ίδιες περιοχές, το κατασκευαστικό κόστος στα μέτρα που πουλάει ο
κατασκευαστής, δίχως επίσης να περιλαμβάνεται το κόστος του οικοπέδου,
αυξήθηκε την περίοδο ’99-2001 από 23-49%, όταν οι καινούργιες κατοικίες
πωλούνται σήμερα ακριβότερα έως και 56% σε σχέση με τότε.

Οι αιτίες

Η αύξηση των τιμών οφείλεται επίσης και σε παράγοντες, όπως:

1). Η μειωμένη προσφορά οικοπέδων.

2). Η ταχεία επέκταση της στεγαστικής πίστης.

Συγκεκριμένα, το 2001 οι προσφερόμενες κατοικίες μειώθηκαν σε αριθμό και σε
τετραγωνικά μέτρα κατά 37% και 23,5%, αντίστοιχα, σε σχέση με το προηγούμενο
έτος, έναντι ελαφριάς αύξησης το 2000 σε σχέση με το ’99 κατά 5,5% και 5,6%,
αντίστοιχα.

Η μείωση αυτή χαρακτηρίζεται από την έκθεση ως διορθωτική, αφού τα προηγούμενα
χρόνια είχε δημιουργηθεί μεγάλο απόθεμα κατοικιών, ενώ αποδίδεται επίσης και
στην προαναγγελθείσα αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων τον Μάρτιο
του 2001.

Ένας επιπλέον σημαντικός παράγοντας, που σχετίζεται με την αύξηση των τιμών
κατά τα τελευταία χρόνια, είναι και η ταχεία επέκταση της στεγαστικής πίστης.
Ειδικότερα, η αύξηση των δανείων για κατοικία αυξήθηκε κατά 31,2% το 2000 και
38,9% το 2001.

Ας σημειωθεί ότι με βάση τα στοιχεία της Έρευνας Οικογενειακών Προϋπολογισμών
της Στατιστικής Υπηρεσίας για το 1999, το 10,1% όλων των ιδιόκτητων κατοικιών
βαρύνονται με δάνεια, υποθήκες, κ.λπ.

Πάντως, σε αντίθεση με την ξέφρενη πορεία των τιμών των κατοικιών, τα ενοίκια
κατά την τελευταία πενταετία (1997-2001) κινήθηκαν λίγο πάνω από τον
πληθωρισμό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας, ο δείκτης τιμών των ενοικίων
αυξήθηκε την περίοδο αυτή με μέσο ετήσιο ρυθμό μόλις κατά 5,3%.

Στροφή στα μικρά διαμερίσματα

Ενδιαφέρον έχουν και τα στοιχεία γύρω από τις συνθήκες στέγασης των
νοικοκυριών το 1999 σε σχέση με το 1988, όπως προκύπτει από τις έρευνες των
οικογενειακών προϋπολογισμών.

Σύμφωνα με αυτά, κατά τη δεκαετία του 1990 υπήρξε μια έντονη στροφή του
αγοραστικού ενδιαφέροντος προς τα μικρά διαμερίσματα, που διαθέτουν έως τρία
δωμάτια. Συγκεκριμένα, το μερίδιο αυτού του είδους των κατοικιών αυξήθηκε από
43,1% το 1988 σε 46,7% το 1999.

Η αιτία θα πρέπει να αποδοθεί, μεταξύ άλλων, στην αντίστοιχη αύξηση κατά την
ίδια περίοδο του ποσοστού των μονομελών νοικοκυριών από 12,5% σε 16%, καθώς
και στη μείωση του μέσου αριθμού ατόμων ανά νοικοκυριό, από 3,1 σε 2,8 άτομα.
Αξιόλογα συμπεράσματα προκύπτουν και γύρω από τη διαχρονική βελτίωση στις
συνθήκες διαβίωσης και στέγασης των νοικοκυριών.

Το 1999 αντιστοιχούσαν κατά μέσον όρο 36,2 τ.μ. κατοικίας ανά άτομο (ή 1,57
δωμάτια), έναντι 31% (ή 1,45 δωμάτια) το 1988.

Στο ίδιο διάστημα, το ποσοστό των νοικοκυριών που διέθεταν δεύτερη ή εξοχική
κατοικία αυξήθηκε από 10% το 1988 σε 14,5% το 1999.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η συνεχής αστικοποίηση του πληθυσμού της χώρας
φαίνεται ότι έχει μεταβάλει τη σύνθεση της ζήτησης των διαθέσιμων κατοικιών.

Το 1999 διέμενε σε διαμέρισμα το 42,2% των νοικοκυριών έναντι 37,9% το 1988,
σε διώροφα το 21,9% έναντι 18,8% το 1988 και σε μονοκατοικία το 35,9% έναντι
43,3% το ’88.