Εκτός σχεδίου, εντός αντικειμενικού

Νέο έντυπο «γρίφο» θα πρέπει να συμπληρώσουν ιδιοκτήτες ακινήτων σε
περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως στις περιπτώσεις μεταβίβασης των ακινήτων αυτών,
κληρονομιών, γονικών παροχών για να υπολογίσουν την αντικειμενική αξία και τον
φόρο που αναλογεί. Το ίδιο έντυπο θα πρέπει να συμπληρωθεί και από τους
υπόχρεους στον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ) στην περίπτωση που
έχουν ακίνητα σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως που έχουν ενταχθεί στο
αντικειμενικό σύστημα.

Το έντυπο αυτό περιλαμβάνει 32 «γρίφους», με αποτέλεσμα να είναι αδύνατον να
συμπληρωθεί από τους ίδιους τους φορολογουμένους, οι οποίοι έτσι στέλνονται
υποχρεωτικά στους συμβολαιογράφους.

Το υπουργείο Οικονομικών έδωσε χθες στη δημοσιότητα το έντυπο αυτό, καθώς τις
αμέσως επόμενες ημέρες ­ ενδεχομένως και σήμερα ­ θα ανακοινωθούν οι 34 νομοί
που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των
ακινήτων σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως. Σημειώνεται ότι ήδη το σύστημα αυτό
εφαρμόζεται πιλοτικά σε τέσσερις νομούς της χώρας Γρεβενών, Καστοριάς.
Αργολίδος και Λάρισας, ενώ στόχος του υπουργείου, όπως έγραψαν χθες «ΤΑ ΝΕΑ»
είναι να ενταχθούν μέχρι το τέλος του έτους όλες οι περιοχές εκτός σχεδίου
πόλεως και από τους 52 νομούς της χώρας.

Τι θα ελέγχουν

Χθες μαζί με το έντυπο δόθηκαν και συγκεκριμένα παραδείγματα για τον
υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, τα οποία στάλθηκαν σε όλες τις Εφορίες
της χώρας. Οι αρμόδιοι υπάλληλοι στις Εφορίες θα πρέπει κατά την υποβολή του
εντύπου να ελέγχουν λεπτομερώς τους υπολογισμούς που έχει κάνει ο
συμβολαιογράφος ή ο φορολογούμενος, καθώς και αν έχει χρησιμοποιήσει σωστά
τους δεκάδες διαφορετικούς συντελεστές που προβλέπονται ανάλογα με τη χρήση
τής γης και την τοποθεσία του ακινήτου, γεγονός που σημαίνει πρόσθετη
ταλαιπωρία αλλά και χάσιμο χρόνου για τους φορολογουμένους και τους υπαλλήλους
στις Εφορίες.

Οι υπολογισμοί

Μεταξύ των 32 «γρίφων» που θα πρέπει να συμπληρωθούν στο νέο έντυπο για να
υπολογισθεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι οι εξής:

* Η αρχική βασική αξία γης, η οποία θα προκύπτει από την αξία της γης ανά τ.μ.
που θα ορισθεί σε κάθε περιοχή επί του συνόλου των τετραγωνικών μέτρων.

* Η ειδική βασική αξία γης, η οποία διαφέρει από την αρχική βασική αξία αν η
έκταση έχει πρόσωπο σε Εθνική Οδό ή βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 800
μέτρων από τη θάλασσα.

* Οι συντελεστές χρήσεις γης, οι οποίοι διαφέρουν ανάλογα με το αν πρόκειται
για αγροτική έκταση με μονοετή καλλιέργεια, διετή καλλιέργεια, ελιές, καθώς
και λοιπές δενδροκαλλιέργειες. Διαφορετικοί συντελεστές προβλέπονται για την
περίπτωση που η αγροτική έκταση είναι αρδευόμενη ή μη, καθώς και αν πρόκειται
για βοσκότοπο, για δασική έκταση, μεταλλευτική κ.ά.

* Η αρχική οικοπεδική αξία, στην περίπτωση που στην εδαφική έκταση υπάρχει
κτίσμα με επιφάνεια μεγαλύτερη από 15 τ.μ. Σ’ αυτή θα πρέπει να υπολογισθεί ο
συντελεστής χρήσης του κτίσματος, ο οποίος διαφέρει ανάλογα με το αν πρόκειται
για κτίριο κατοικίας, επαγγελματική στέγη, γεωργικά ή κτηνοτροφικά κτίρια κ.ά.
Επίσης άλλοι συντελεστές προβλέπονται στην περίπτωση που το κτίριο είναι
παλαιό, αν έχει σύνδεση με τη ΔΕΗ κ.ά.

* Η αξία δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης, για την οποία θα πρέπει να
υπολογισθούν μια σειρά συντελεστές επί της αρχικής οικοπεδικής αξίας που έχουν
σχέση με την ακριβή θέση της έκτασης καθώς και πλήθος άλλων συντελεστών
προκειμένου να υπολογισθεί η τελική αντικειμενική αξία που θα λάβει υπόψη της
η Εφορία.

Λιγότερο φόρο

Από το υπουργείο Οικονομικών αναφέρεται ότι η αντικειμενική αξία που θα
προκύπτει για τα ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως που θα ενταχθούν στο
αντικειμενικό σύστημα θα είναι χαμηλότερη από τη σημερινή αξία που λαμβάνει
υπόψη της η Εφορία. Έτσι, όπως λένε στο υπουργείο, δίνεται το κίνητρο σε όσους
φορολογουμένους έχουν εκκρεμείς φορολογικές υποθέσεις κεφαλαίου να τις
ρυθμίσουν με τις χαμηλότερες τιμές καταβάλλοντας λιγότερο φόρο.

Σύμφωνα με πληροφορίες, από τους πίνακες που θα ανακοινώσει το υπουργείο
Οικονομικών με τις τιμές στους 34 νομούς της χώρας που θα ενταχθούν στο
αντικειμενικό σύστημα θα προκύπτει ότι: από τις υψηλότερες αρχικές βασικές
αξίες θα έχει η Μύκονος με 27.000 έως 30.000 το τ.μ. Στα άλλα νησιά οι τιμές
θα βρίσκονται στις 21.000 το τ.μ., ενώ ειδικά στην Κέρκυρα και στη Νάξο θα
κυμαίνονται από 25.000 μέχρι 27.000 το τ.μ.

* Οι χαμηλότερες τιμές θα είναι 6.000 – 7.000 δρχ. το τ.μ. σε περιοχές όπως η
Βοιωτία, η Καρδίτσα κ.ά.

Παράδειγμα

Έστω έκταση επιφανείας 10.000 στρεμμάτων μη αρδευόμενη με μονοετή καλλιέργεια
που δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό, δημοτικό, ή κοινοτικό δρόμο και
είναι σε απόσταση μεγαλύτερη από 800 μέτρα από τη θάλασσα. Αν το υπουργείο
Οικονομικών ορίσει Αρχική Βασική Αξία γης (ΑΒΑ) 300 δρχ. ανά τ.μ. τότε η
συνολική αντικειμενική αξία της έκτασης προκύπτει από το γινόμενο της
επιφάνειας της εδαφικής έκτασης (10.000 τ.μ.) με την τιμή του τ.μ. (300 δρχ.),
με τον συντελεστή 1 που ισχύει για τις εδαφικές εκτάσεις μονοετούς
καλλιέργειας. Έτσι η συνολική αντικειμενική αξία είναι 3.000.000 δρχ. Βέβαια
πρόκειται για μια απλή περίπτωση υπολογισμού, η οποία γίνεται αρκετά περίπλοκη
στην περίπτωση που η εδαφική έκταση έχει κτίσμα, αν η εδαφική έκταση βρίσκεται
κοντά στη θάλασσα ή σε Εθνική Οδό, αν έχει κτίσμα ή δυνατότητες περαιτέρω αξιοποίησης.