Οι νέες τάσεις {CR}στην αγορά κατοικίας

Μετά τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα έως τώρα κύματα της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλες, εξοχικές κατοικίες), μόλις επιστρέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση. Μελετώντας τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 30% έως και 40% πιο φτηνά από ό,τι το 2007. Με περίπου 500.000 έλληνες αλλά και χιλιάδες ξένους εργάτες να έχουν εγκαταλείψει τη χώρα λόγω κρίσης, εκείνο που χρειάζεται τώρα είναι ο εκσυγχρονισμός όσων κατασκευών κρίνονται κατάλληλες, αλλά και λογική ανέγερση νέων, πράσινων, έξυπνων και πιο αντισεισμικών οικοδομών. Στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων, τις εξής αρνητικές δυνάμεις:

n Πολύ μικρότερο ΑΕΠ, σημαντική ανεργία, μειωμένα διαθέσιμα των νοικοκυριών (ιδίως αυτών που εργάζονται στον ιδιωτικό τομέα), περιορισμένο δανεισμό από τράπεζες και κακά δημογραφικά.

Στις θετικές δυνάμεις μπορούμε να δούμε την ανάγκη για σύγχρονες, πράσινες οικίες, τα μηδενικά σχεδόν επιτόκια των τραπεζών για τους καταθέτες ωθούν κάποιους στα ακίνητα, τα χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια είναι ένα θετικό στοιχείο στην τρέχουσα περίοδο, αλλά οι Ελληνες, καμένοι στο παρελθόν από τον δανεισμό, είναι διστακτικοί. Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών ή των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον έναν ή τον άλλο βαθμό τις τιμές. Η βραχυχρόνια μίσθωση θα ανασυνταχθεί και θα δημιουργηθούν νέες ισορροπίες. Η χρυσή βίζα θα αρχίσει πάλι να κινείται με κάποιους ρυθμούς που θα τείνουν να θυμίζουν το 2019. Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση, η οποία θα ποικίλλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάσταση. Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία συναντούν ικανή ζήτηση. Αρα εκεί έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, αν η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

Οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών. Ακόμη η τηλεργασία, σε όσους είναι συμβατή, θα δημιουργήσει την ανάγκη ενός μικρού έστω χώρου για να εργάζονται από το σπίτι. Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα. Λόγω της αδυναμίας πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, η λύση θα είναι το ενοίκιο. Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως π.χ. στη Βόρεια Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους Βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον Αγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών.

Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. ορκωτός εκτιμητής, επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solution