Παγίδα εγκλωβισμού δεκάδων χιλιάδων δανειοληπτών σε κατακόρυφα αυξημένες δόσεις αποπληρωμής στεγαστικών δανείων στο μέλλον κρύβει η βουτιά του επιτοκίου euribor σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, σε συνδυασμό με την εκρηκτική αύξηση των περιθωρίων κέρδους των τραπεζών. Πρόκειται για τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο euribor, τα οποία χορηγούν κατά το πλείστον σήμερα οι τράπεζες και τα προτιμούν οι δανειολήπτες.
Οι τράπεζες διαφημίζουν φθηνά στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, πατώντας στη βουτιά του euribor από το ιστορικό υψηλό 5,39% τον περασμένο Οκτώβριο στο ιστορικό χαμηλό 1,70% τις τελευταίες ημέρες. Ωστόσο το ίδιο διάστημα ανέβασαν σημαντικά το περιθώριο κέρδους τους, από 1% σε 3%, και παραβλέπουν να ενημερώσουν τους πελάτες τους για τους μελλοντικούς κινδύνους διόγκωσης των δόσεων, όταν η οικονομική κρίση περάσει στην Ιστορία και τα επιτόκια αρχίσουν και πάλι να τραβούν την ανηφόρα. Σε αυτή την περίπτωση, οι δανειολήπτες θα βρεθούν εγκλωβισμένοι σε δάνεια με υψηλό κυμαινόμενο επιτόκιο αλλά και υψηλό περιθώριο κέρδους από την τράπεζα, το οποίο συγκαλύπτεται σήμερα λόγω της μεγάλης μείωσης του euribor. Τότε οι δόσεις μπορεί να φουσκώσουν έως και κατά 328 ευρώ τον μήνα για δάνειο 200.000
ευρώ, ανατρέποντας οικογενειακούς προϋπολογισμούς και οδηγώντας τα νοικοκυριά στο κόκκινο. Σήμερα, επτά στα δέκα στεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι τράπεζες είναι κυμαινόμενου επιτοκίου και το κλειδί για τη μελλοντική εξέλιξη των δόσεων αποπληρωμής κρύβεται κυρίως στο περιθώριο κέρδους των τραπεζών, το γνωστό spread.
Φθηνότερα τα κυμαινόμενα…
Στα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου που διατίθενται σήμερα στην αγορά, το επιτόκιο φτάνει έως και 6%. Ειδικότερα, στα σταθερά δάνεια για δύο χρόνια, το επιτόκιο διαμορφώνεται στην περιοχή του 5,5%. Αν ο πελάτης επιλέξει σταθερή δόση για τρία χρόνια, τότε πρέπει να υποστεί επιτόκιο της τάξεως του 5,8%-6%. Έτσι δάνειο 200.000 ευρώ, με περίοδο αποπληρωμής 25 χρόνια και επιτόκιο σταθερό για τρία χρόνια 6% οδηγεί σε μηνιαία δόση 1.288 ευρώ για τη σταθερή περίοδο. Αν για το ίδιο δάνειο ο πελάτης κλείσει σύμβαση με κυμαινόμενο επιτόκιο 4,5%, η δόση υποχωρεί στα 1.111 ευρώ τον μήνα, αλλά μπορεί να μεταβληθεί ανά πάσα χρονική στιγμή. Η τάση των επιτοκίων βέβαια είναι καθοδική και ολοένα και περισσότεροι οικονομικοί αναλυτές προβλέπουν πως και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα αναγκαστεί να προχωρήσει σε μηδενικά ευρωεπιτόκια, προκειμένου να τονώσει την ανάπτυξη. Νέα δραστική μείωση των ευρωεπιτοκίων θα πιέσει χαμηλότερα και τη βάση υπολογισμού των στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου, το euribor.
… αλλά με μεγαλύτερο ρίσκο
Το πρόβλημα για όσους παίρνουν δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο θα αρχίσει να φαίνεται όταν έλθει η ώρα της ανάκαμψης της ευρωπαϊκής οικονομίας. Τότε θα αρχίσει η ανοδική πορεία των επιτοκίων του ευρώ, αντίστοιχα και του euribor, εξέλιξη που θα σημάνει τη σταδιακή διόγκωση των δόσεων. Μάλιστα, με τα σημερινά επίπεδα περιθωρίου κέρδους που χρεώνουν οι τράπεζες, οι φουσκωμένες δόσεις συνιστούν κίνδυνο ανατροπής των οικογενειακών προϋπολογισμών. Σήμερα, στα κυμαινόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων το spread που χρεώνουν οι τράπεζες κυμαίνεται από 2% έως και 3% σε ακραίες περιπτώσεις. Αν υποθέσουμε ότι δανειολήπτης υπογράφει σύμβαση με επιτόκιο euribor τριμήνου (1,7%) και spread 2,8%, για το δάνειο των 200.000 ευρώ, η δόση διαμορφώνεται σε 1.111 ευρώ. Η επαναφορά του euribor στην περιοχή του 4,5% (όσο ήταν πριν από ένα χρόνο όταν τα ευρωεπιτόκια ήταν 3,75%) θα σημάνει την εκτίναξη του επιτοκίου στο 7,3% (4,5% συν spread 2,8%) και της μηνιαίας δόσης στα 1.439 ευρώ ή 328 ευρώ παραπάνω τον μήνα σε σχέση με το «φθηνό» δάνειο που λαμβάνει κάποιος σήμερα.
Ανάλογες παγίδες κρύβουν και τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο, όπου οι δανειολήπτες αναλαμβάνουν πέραν του επιτοκιακού και τον συναλλαγματικό κίνδυνο. Σήμερα το libor, το επιτόκιο βάσης των δανείων σε ελβετικό φράγκο, έχει υποχωρήσει σε 0,25% από 2,8% πριν από ένα χρόνο, το περιθώριο κέρδους των τραπεζών κυμαίνεται μεταξύ 2,40% και 2,90% ανάλογα με το προφίλ του πελάτη (από 1%-1,5% πριν από ένα χρόνο) και το ευρώ έναντι του ελβετικού φράγκου κυμαίνεται στην περιοχή 1,48-1,50 φράγκο, από περίπου 1,60 φράγκο πριν από ένα χρόνο. Διαμορφώνεται έτσι ένα ιδιαιτέρως ελκυστικό επιτόκιο λίγο άνω του 3%, δεν σημαίνει όμως πως θα μείνει σε αυτά τα επίπεδα για πάντα.
Σήμερα, 7 στα 10 στεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι τράπεζες είναι κυμαινόμενου επιτοκίου και το κλειδί για τη μελλοντική εξέλιξη των δόσεων αποπληρωμής κρύβεται κυρίως στο περιθώριο κέρδους των τραπεζών, το γνωστό spread
Προσοχή στις συμβάσεις
Τραπεζικά στελέχη επισημαίνουν πως όταν έλθει η ώρα της αντίστροφης πορείας των επιτοκίων η αγορά είναι αυτή που θα δώσει τη λύση, καθώς ο οξύς τραπεζικός ανταγωνισμός θα προκαλέσει επαναδιαπραγμάτευση των συμβάσεων. Η διαδικασία της επαναδιαπραγμάτευσης όμως μεταφράζεται σε πρόσθετο κόστος, αφού η μεταφορά δανείων δεν είναι δωρεάν ενώ προκαλεί και προστριβές ανάμεσα στον δανειολήπτη και στην τράπεζα. Ιδιαίτερη μάλιστα προσοχή πρέπει να δίνεται στους όρους της σύμβασης που υπογράφει ο δανειολήπτης, ώστε μελλοντικά να έχει το δικαίωμα επαναδιαπραγμάτευσης.
