Το ίδιο ισχύει για άλλα περίπου 80 διαμερίσματα του ίδιου κατασκευαστή στα Μεσόγεια και αλλού. Στο πρόβλημά του και στην ήδη μειωμένη ζήτηση που υπήρχε προτού ξεσπάσει η κρίση έχουν πλέον προστεθεί τόσο η διόγκωση των υποχρεώσεών του προς τις τράπεζες όσο και η απροθυμία των τελευταίων να τον χρηματοδοτήσουν.
Τα παραπάνω δημιουργούν εκρηκτικό μείγμα και τον αναγκάζουν να «σκοτώσει» κάποια από τα απούλητα διαμερίσματα, ώστε να βρει ρευστό και να εξυπηρετήσει τις υποχρεώσεις του. Δεδομένης μάλιστα της γενικότερης εκτίμησης ότι τουλάχιστον και το πρώτο εξάμηνο του 2009 θα είναι το ίδιο ή και χειρότερο με το 2008 για την αγορά κατοικίας, πιθανόν να αναγκαστεί να ρίξει κι άλλο τις τιμές για να βρει αγοραστές. Οι μεγαλύτερες ευκαιρίες
Αν περιστατικά σαν αυτά δεν παρατηρούνται σε μαζική κλίμακα- διαφορετικά οι τιμές θα κατέρρεαν- πολλές δεκάδες ή εκατοντάδες κατασκευαστές στην Αττική και αλλού υποχρεώνονται πλέον να βάλουν νερό στο κρασί τους. Και εκεί που εμφανίζονται οι μεγαλύτερες μειώσεις, και επομένως οι ευκαιρίες για όσους διαθέτουν στα χέρια τους ζεστό χρήμα, είναι τα νεόδμητα ακίνητα κατασκευαστών που πιέζονται οικονομικά. «Αυτή είναι και η πολυπληθέστερη κατηγορία των ευκαιριών στην κτηματαγορά σήμερα. Είναι πιθανό μάλιστα να βρει κανείς έναν τέτοιο πιεσμένο οικονομικά κατασκευαστή στο Περιστέρι και ο επόμενος να είναι στην Κηφισιά. Δεν υπάρχει, δηλαδή, γενικευμένος κανόνας περιοχών όπου οι κατασκευαστές ξεπουλάνε» λέει ο κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, γενικός διευθυντής ακίνητης περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας.
Όσο για την αμέσως επόμενη κατηγορία ευκαιριών, είναι αυτή των ιδιωτών, καθώς επειδή ο καθένας για τον δικό του λόγο πιέζεται οικονομικά, αναγκάζονται να πωλούν μεταχειρισμένα ακίνητα με σημαντική έκπτωση 10%-15%. Πρόκειται για μια κατηγορία με λιγότερες ευκαιρίες, αφού ο Έλληνας ιδιοκτήτης ακόμη και όταν βρίσκεται σε δυσχερή θέση προτιμά να δανειστεί παρά να «σκοτώσει» ένα ακίνητο.
Περισσότερες μέσα στο 2009
Το πιθανότερο είναι ότι οι ευκαιρίες αυτές θα πληθύνουν μέσα στο 2009. Ακόμη και αν οι τράπεζες ανοίξουν τις στρόφιγγες της χρηματοδότησης, η ανάκαμψη της ζήτησης θα εξαρτηθεί από το επιπλέον ποσοστό που οι κατασκευαστές θα μειώσουν τις τιμές των κατοικιών, γεγονός που αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για να αντιστραφεί η αρνητική ψυχολογία. Επομένως, όσο η εικόνα της αγοράς δεν θα μεταβάλλεται προς το καλύτερο τόσο οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να τοποθετηθούν με λιγότερα χρήματα σε καλύτερα, αλλά και ακριβότερα ακίνητα. Υπερπροσφορά στα Μεσόγεια
Σήμερα οι μεγαλύτερες ευκαιρίες εμφανίζονται εκεί όπου κυρίως η υπερπροσφορά και ο δανεισμός των κατασκευαστών έχουν δημιουργήσει συνθήκες ασφυξίας. Πρόκειται για τις περιοχές της Ανατολικής Αττικής, δηλαδή τα Μεσόγεια, και σε σημαντικό βαθμό της Δυτικής Αθήνας. Στα Μεσόγεια κτίστηκαν τα τέσσερα τελευταία χρόνια εκατοντάδες (ίσως χιλιάδες) διαμερίσματα χωρίς σε αρκετές περιπτώσεις να έχει προηγηθεί προσεκτική έρευνα αγοράς. Πολλοί κατασκευαστές φοβούμενοι- άδικα όπως αποδείχθηκε- τις επιπτώσεις που θα είχε από το 2006 στο κόστος τους ο ΦΠΑ, έσπευσαν και αγόρασαν μαζικά το 2005 εκατοντάδες οικόπεδα σε ακριβές τιμές, χωρίς προηγουμένως να έχουν κάνει σωστό υπολογισμό για τη ζήτηση και την πορεία των τραπεζικών επιτοκίων. Τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά άρχισαν να πωλούνται στα τέλη του 2006, όταν η ζήτηση ήδη εμφάνιζε τα πρώτα σημάδια κόπωσης και τα επιτόκια τραβούσαν την ανηφόρα. Τα αποτελέσματα είναι ορατά σήμερα.
«Σπάνε» οι τιμές στα Δυτικά
Παρόμοια χαρακτηριστικά αλλά σε μικρότερη έκταση έχει και η κατάσταση στη Δυτική Αθήνα. Περιοχές όπως το Περιστέρι, το Ίλιον, το Μενίδι και ο Κορυδαλλός είδαν μέσα σε λίγα χρόνια τις τιμές των ακινήτων να εκτοξεύονται σε επίπεδα πάνω από το μέσο εισόδημα και χωρίς παράλληλα να υπάρχουν οι ανάλογες υποδομές. Με την αύξηση των επιτοκίων οι τιμές φρενάρισαν και μαζί τους η ζήτηση. Σήμερα η Δυτική Αθήνα, μαζί με τα Μεσόγεια, έχουν τα περισσότερα αδιάθετα καινούργια διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα. Στις περιοχές αυτές λοιπόν υπάρχουν οι μεγαλύτερες ευκαιρίες, με τις τιμές να έχουν υποχωρήσει ώς και 15% το τελευταίο τετράμηνο.
Σε βόρεια- νότια
Κατασκευαστές που επίσης αντιμετωπίζουν προβλήματα δανεισμού και ρευστότητας, αν και λιγότεροι, υπάρχουν τόσο στα βόρεια όσο και στα νότια προάστια. Τα πολύ υψηλότερα όμως επίπεδα τιμών των περιοχών αυτών έναντι των προηγούμενων, επιτρέπουν ακόμη στον κατασκευαστή που πιέζεται οικονομικά, είτε να κάνει υπομονή είτε να περιορίσει τη μείωση της τιμής κάτω του 10%. Δεν είναι τυχαίο ότι στις περιοχές αυτές η πτώση των τιμών δεν υπερβαίνει το 7%. Αυτό σημαίνει ότι για ένα νεόδμητο διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή αρκούν σήμερα 270.000 ευρώ έναντι 290.000 ευρώ στις αρχές Σεπτεμβρίου. Και για ένα παρόμοιας επιφάνειας σπίτι στο Παλαιό Φάληρο αρκούν 310.000 ευρώ, έναντι 335.000 ευρώ παλαιότερα. Σε κάθε περίπτωση τα διαμερίσματα που πωλούνται με μειωμένες τιμές δεν είναι αριθμητικά τόσα όσα στις προαναφερθείσες περιοχές. Μίλτος Επιθυμιάδης
γενικός διευθυντής ακίνητης περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας Η μεγαλύτερη κατηγορία ευκαιριών αφορά σε νεόδμητα ακίνητα κατασκευαστών που είναι πιεσμένοι οικονομικά και διαθέτουν μεγάλο στοκ. Δεν υπάρχει, πάντως, γενικευμένος κανόνας περιοχών που «ξεπουλάνε».
Μπορεί να βρει κανείς έναν κατασκευαστή με οικονομικό πρόβλημα στο Περιστέρι και ο επόμενος να είναι στη Φιλοθέη.
Στέλιος Σαμολαδάς
Τέλος στο πάρτι της «χρυσής» επταετίας 2000-2007
Το πάρτι της επταετίας 2000-2007, κατά το οποίο οι τιμές ανέβαιναν με ρυθμό 15%-20% ετησίως, δεν θα επαναληφθεί. Άλλωστε το δανεικό χρήμα δεν πρόκειται να ξαναγίνει ποτέ πια τόσο φθηνό (3,5% το κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών το 2003), τουλάχιστον σε ορίζοντα διετίας, ενώ και οι υποψήφιοι αγοραστές είναι πλέον πιο «υποψιασμένοι».
Οι παράγοντες αυτοί εξέλιπαν την πενταετία 2000-2005. Την περίοδο εκείνη οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν μέχρι και 150%, μάλιστα συνέχισαν να ανεβαίνουν για δύο ακόμη χρόνια, το 2006 και το 2007, παρ΄ ότι οι εκτιμήσεις των οικονομικών αναλυτών προέβλεπαν πτώση τους. Η πληθώρα καινούργιων ακινήτων που έπεσαν στην αγορά το 2005 και η μικρή κάμψη της ζήτησης, δεν ήταν αρκετές για να κάνουν τους κατασκευαστές να ρίξουν τις τιμές. Αλλά η φρενίτιδα ήταν παγκόσμια. Στο πλαίσιο αυτό η Ελλάδα έφτασε το 2005 να κατέχει την 5η6η θέση ανάμεσα σε 21 χώρες με τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών τα τέσσερα τελευταία χρόνια. Μάλιστα τον Νοέμβριο του 2005 η κατάσταση είχε φτάσει να θυμίζει τις ημέρες της χρηματιστηριακής τρέλας του 1999, αφού οι τιμές είχαν «τρελαθεί» και ανέβαιναν πλέον από εβδομάδα σε εβδομάδα, με την κερδοσκοπία να προσλαμβάνει εκρηκτικές διαστάσεις.
Συμφέρουν τα μεγάλα από δεύτερο χέρι
Τα μεταχειρισμένα ακίνητα, κατ΄ αρχήν του κέντρου της Αθήνας και των άλλων πόλεων, αποτελούν την αμέσως επόμενη κατηγορία ευκαιριών. Αρκούν πλέον 120.000 ευρώ για ένα τριάρι 30 ετών στην Κυψέλη, έναντι 140.000 που απαιτούσε ο ιδιοκτήτης του τον περασμένο Ιούλιο, ενώ για ρετιρέ 100 τ.μ. και 35 ετών στα Ιλίσια δεν ζητούνται πάνω από 210.000 ευρώ, έναντι 235.000 ευρώ τον Αύγουστο.
Τέτοιες περιπτώσεις συναντά κανείς στο Γουδή, στους Αμπελοκήπους, στο Παγκράτι, στον Νέο Κόσμο, στου Γκύζη, στον Κολωνό, στο Μεταξουργείο και αλλού. Μάλιστα όσο μεγαλύτερο είναι το σπίτι τόσο μεγαλύτερη μπορεί να είναι η ευκαιρία. Ελάχιστοι θέλουν, για παράδειγμα, να αγοράσουν σήμερα μια κατοικία 140 τ.μ., αφού από τη μία θα έχουν να αντιμετωπίσουν την Εφορία και από την άλλη το υψηλό κόστος χρήσης και συντήρησης ενός μεγάλου σπιτιού. Σε αυτά ακριβώς τα συχνά και πολυτελή ακίνητα του κέντρου, πολλά μάλιστα από τα οποία έχουν αγοραστεί με τραπεζικά δάνεια αλλά οι ιδιοκτήτες τους βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώσουν τις δόσεις τους, το 2009 είναι πιθανόν να δημιουργηθούν οι μεγαλύτερες ευκαιρίες. Άλλωστε, όπως λέει ο Στέλιος Σαμολαδάς, επικεφαλής του δικτύου της Remax «6 στα 10 σπίτια που αγοράζονται σήμερα στην Ελλάδα είναι ηλικίας 10 ετών και άνω, ενώ το 30% αυτών είναι πάνω από 30 ετών».
«Κόβουν» ένα δωμάτιο
Χαρακτηριστικό της κατάστασης είναι η στροφή στις φθηνές λύσεις. Συχνά η οικονομική ανέχεια αναγκάζει όσους παίρνουν την απόφαση να αγοράσουν σπίτι να περιορίζουν τις ανάγκες τους κατά ένα δωμάτιο. Από τα 100-120 τ.μ. που ήταν προ της κρίσης η πρώτη τους επιλογή, σήμερα αναζητούν διαμερίσματα 70-90 τ.μ. που σε τιμές δεν ξεπερνούν τα 220.000- 250.000 ευρώ. Η πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών πάντως, είτε επιλέγει κατοικία από δεύτερο χέρι είτε παραμένει στο ενοίκιο περιμένοντας να περάσει η κρίση. Γι΄ αυτό και από το 2009 και μετά, ακόμη και αν οι κατασκευαστές διατηρήσουν σταθερές τις ονομαστικές τιμές των ακινήτων τους, εκτιμάται ότι θα γενικεύσουν τόσο τις προσφορές στις οποίες πλέον καταφεύγουν (δωρεάν γκαράζ, αποθήκες, ακόμη και επίπλωση μπάνιου και κουζίνας) όσο και τις άτοκες συναλλαγματικές που ήδη εκδίδουν για να προσελκύσουν αγοραστές.
Αγοράζουν μόνο μετανάστες
Πολύ σημαντικό ρόλο στην κτηματαγορά αναμένεται ότι θα διαδραματίσουν και οι οικονομικοί μετανάστες. Πολλοί από αυτούς που μένουν χρόνια στην Ελλάδα και έχουν σταθερή δουλειά και εισόδημα αγοράζουν σπίτια ηλικίας από 20 ετών και πάνω. Το κόστος των ακινήτων αυτών δεν ξεπερνά τα 100.000
ευρώ, ενώ απαιτούνται άλλα 20.000- 30.000 ευρώ για την πλήρη ανακατασκευή τους. Τα διαμερίσματα δεν ξεπερνούν τα 100 τ.μ. και βρίσκονται κυρίως σε περιοχές με πολύ χαμηλές τιμές.
