Έως 50% φθηνότερα τα παλαιά ακίνητα

Τα μεταχειρισμένα ακίνητα έρχονται και πάλι στο προσκήνιο. H αδυναμία
ενοικίασης των μεγάλης επιφάνειας ακινήτων σε συνδυασμό με την απόφαση όλο και
περισσότερων ιδιοκτητών μεταχειρισμένων να πουλήσουν το σπίτι τους και να
πάρουν δάνειο ώστε να αγοράσουν ένα καινούργιο, έχει αυξήσει την προσφορά
καλών διαμερισμάτων 20 και 30 ετών.

Τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι μεγάλης επιφάνειας, μεταξύ 100 και 200
τετραγωνικών, και οι ιδιοκτήτες τους δεν βρίσκουν πλέον ενοικιαστή με την ίδια
ευκολία του πρόσφατου παρελθόντος, αφού λόγω του μεγέθους τους δεν μισθώνονται
εύκολα. Τα πιο προσφιλή ακίνητα προς ενοικίαση είναι πλέον τα επιφάνειας 70-80
τετραγωνικών, καθώς όσοι αναζητούν μεγαλύτερου εμβαδού κατοικίες προτιμούν να
πάρουν ένα στεγαστικό δάνειο και να αγοράσουν το δικό τους σπίτι αντί να
καταβάλλουν 800 με 1.000 ευρώ τον μήνα και να παραμένουν στο νοίκι.

Αυξάνεται η προσφορά

H προσφορά για τέτοια μεγάλα ακίνητα αυξάνεται διαρκώς το τελευταίο διάστημα
και για έναν επιπλέον λόγο: οι υψηλές τιμές που επικρατούν στην αγορά των
νεόδμητων κατοικιών ωθούν πολλά νοικοκυριά να εξετάσουν την επιλογή αγοράς
μεταχειρισμένης κατοικίας, η οποία κοστίζει χαμηλότερα από 20% (όταν διαθέτει
πάρκινγκ και αυτόνομη θέρμανση) έως και 50% (όταν δεν διαθέτει τα παραπάνω και
είναι 30 ετών και άνω) σε σχέση με ένα καινούργιο, στην ίδια περιοχή. Ήδη εδώ
και ενάμιση χρόνο, από τότε δηλαδή που οι τιμές των ακινήτων «τρελάθηκαν»
ξανά, πολλά νοικοκυριά άρχισαν να «γυρίζουν την πλάτη τους» στα νεόδμητα
σπίτια. Υπολογισμοί στελεχών από τράπεζες δείχνουν ότι σχεδόν το ένα στα δύο
διαμερίσματα που πωλούνται είναι πλέον ηλικίας 20-30 ετών, όταν μέχρι το 2000
η αναλογία αυτή ήταν ένα στα τέσσερα. H αιτία είναι απλή: με τα χρήματα που
αγόραζε κανείς ένα καινούργιο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών το 2000, π.χ. στην
Αγία Παρασκευή, σήμερα δεν μπορεί να αποκτήσει παρά μόνο 80 τ.μ. Σπίτι δηλαδή
κατά 30% μικρότερο.

Υποβαθμισμένα

Ωστόσο, η συγκεκριμένη αγορά εμφανίζει ιδιαιτερότητες. Από την πληθώρα
αγγελιών για μεταχειρισμένες κατοικίες, η συντριπτική πλειονότητα αφορά σπίτια
άνω των 25 ετών σε υποβαθμισμένες περιοχές και σε χαμηλούς ορόφους.

Τα πράγματα ωστόσο αλλάζουν. Από τη στιγμή που ολοένα και μεγαλύτερος αριθμός
ιδιοκτητών δυσκολεύεται να βρει ενοικιαστή, θα εξετάσει όλο και πιο σοβαρά το
ενδεχόμενο να πουλήσει το σπίτι του. Στελέχη μάλιστα της αγοράς εκτιμούν ότι
διανύουμε την καλύτερη δυνατή συγκυρία για κάποιον που θέλει να πουλήσει την
παλαιά κατοικία του, αφού θα «πιάσει» αρκετά καλή τιμή. H ανοδική πορεία των
τιμών στα νεόδμητα, κυρίως το 2005, συμπαρέσυρε προς τα πάνω τις τιμές και των
μεταχειρισμένων, επίπεδα από τα οποία δεν έχουν υποχωρήσει. Την ίδια ώρα, οι
αποδόσεις που δίνουν πλέον τα παλαιά, μεγάλα διαμερίσματα που νοικιάζονται
έχουν υποχωρήσει, αφού η προσφορά σπιτιών αυτής της κατηγορίας αυξάνεται
συνεχώς. Από τη σκοπιά αυτή η πώληση μιας μεταχειρισμένης κατοικίας αυτή την
περίοδο μοιάζει αρκετά συμφέρουσα.

Περιοχές με ζήτηση

Τη μεγαλύτερη ζήτηση για «μεταχειρισμένα» διαμερίσματα έχουν περιοχές του
κέντρου, των βορείων και νοτίων προαστίων, κυρίως μεσαίου και υψηλού κόστους
όπου, εξαιτίας της έλλειψης οικοπέδων, οι καινούργιες οικοδομές είναι
λιγοστές. Τέτοιες για παράδειγμα είναι οι Αμπελόκηποι, τα Ιλίσια, του
Ζωγράφου, η Κυψέλη, η Καλλιθέα, η Αγία Παρασκευή, το Ψυχικό, η Κηφισιά, η
Ηλιούπολη, η Αργυρούπολη, η Γλυφάδα, η Βούλα κ.λπ.

Τα παραδείγματα

Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Παγκράτι, επί της Φορμίωνος, διαμέρισμα 120 τ.μ.
3ου ορόφου σε καινούργια πολυκατοικία (με θέση πάρκινγκ) πωλείται προς 290.000
ευρώ. Για ένα αντίστοιχης όμως επιφάνειας διαμέρισμα, 115 τ.μ., 20ετίας, αλλά
σε καλή κατάσταση, πάλι στο Παγκράτι, επί της Υμηττού, ο ιδιοκτήτης του ζητάει
σήμερα 172.500 ευρώ. Δηλαδή 117.500 ευρώ λιγότερα. Ακόμη και αν βάλει κανείς
40.000 ευρώ για να το ανακαινίσει, το τελικό του κόστος δεν ξεπερνάει τα
212.500 ευρώ. Μια άλλη περίπτωση είναι στην Αγία Παρασκευή. Για ένα νεόδμητο
ρετιρέ 130 τ.μ., στον 5ο όροφο, με πάρκινγκ και αυτόνομη θέρμανση, ο
κατασκευαστής ζητάει 403.000 ευρώ. Ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα 143 τ.μ. ηλικίας
27 ετών, σε καλή όμως κατάσταση, με πάρκινγκ στην πιλοτή και με αποθήκη,
στοιχίζει 286.000 ευρώ, δηλαδή 29% φθηνότερα. Με μια γενναία ανακαίνιση,
επίσης της τάξεως των 40.000 ευρώ, το τελικό κόστος ανέρχεται στα 326.000
ευρώ. H τελική διαφορά της τιμής, μετά και την ανακαίνιση, μεταξύ του
νεόδμητου και του μεταχειρισμένου είναι 77.000 ευρώ. Τέλος, σε νεόδμητη
πολυκατοικία στο Χαϊδάρι πωλείται τεσσάρι 110 τ.μ., 3ου ορόφου, με πάρκινγκ –
αποθήκη, προς 264.000 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, διαμέρισμα 4ου ορόφου 135 τ.μ.
και ηλικίας 19 ετών, πωλείται προς 236.500 ευρώ. Εδώ η διαφορά στην τιμή είναι
μικρότερη, αφού οι τιμές στα νεόδμητα δεν έχουν ξεφύγει όσο στα ακριβά βόρεια
προάστια. Ακόμη και αν κανείς ξοδέψει 25.000 ευρώ για ανακαίνιση, το τελικό
κόστος θα έλθει στα επίπεδα του καινούργιου, δηλαδή στα 261.500 ευρώ.

Δίκτυα κτηματομεσιτικών γραφείων αναπτύσσουν οι τράπεζες

Τα «πλοκάμια» τους σε κάθε πτυχή επιχειρηματικής δράσης που σχετίζεται με τα
ακίνητα απλώνουν πλέον οι τράπεζες. Μέχρι πριν από μερικά χρόνια τα πιστωτικά
ιδρύματα περιορίζονταν στο κομμάτι των χρηματοδοτήσεων, εν συνεχεία εισήλθαν
στο κατασκευαστικό κομμάτι αναπτύσσοντας οικιστικά συγκροτήματα ενώ τώρα
επιδιώκουν να εισέλθουν δυναμικά και στον τομέα της μεσιτείας. Την αρχή έκανε
ο όμιλος της Aspis, που μέσω της θυγατρικής της, Aspis Real, Estate έστησε
στον πρώτο χρόνο λειτουργίας της ένα δίκτυο 25 γραφείων σε όλη την Ελλάδα,
πραγματοποιώντας περισσότερες από 700 συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 100
εκατ. ευρώ. Ακολουθεί η Eurobank, που και αυτή προωθεί πλέον τη δημιουργία
δικτύου κτηματομεσιτικών γραφείων σε όλη την Ελλάδα. Το δίκτυο θα
επικεντρώνεται στις αγοραπωλησίες και μισθώσεις κατοικιών, εκμεταλλευόμενο και
το πακέτο υπηρεσιών που είναι σε θέση να εξασφαλίσει στους πελάτες της η
τράπεζα (δάνεια, ασφαλιστική κάλυψη, εκτιμήσεις ακινήτων, παροχή
συμβουλευτικών υπηρεσιών κ.λπ.). Δεν αποκλείεται σύντομα κι άλλες τράπεζες να
θελήσουν να πάρουν μερίδιο από την τεράστια πίτα των συναλλαγών στον χώρο της
αγοράς κατοικίας. Χαμένοι από τις εξελίξεις αυτές θα είναι οι μικρομεσαίοι
αυτόνομοι μεσίτες, οι οποίοι δεν έχουν να αντιμετωπίσουν μόνο τις τράπεζες
αλλά και δίκτυα μεσιτικών γραφείων από πολυεθνικούς ομίλους, όπως π.χ. η
Remax. Ταυτόχρονα, γραφεία ελληνικών και ξένων οίκων που μέχρι τώρα
περιορίζονταν στον χώρο των επαγγελματικών ακινήτων, οργανώνουν πλέον ειδικά
τμήματα και για οικιστικά ακίνητα.