Mικρότερη δόση κόντρα στην άνοδο των επιτοκίων

Κατά 0,25 μονάδες αναμένεται να αυξήσει τα επιτόκια η Ευρωπαϊκή Κεντρική
Τράπεζα τον Μάρτιο και 200.000 νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν το φάσμα της
υπερχρέωσης θα «δουν» τον μηνιαίο προϋπολογισμό τους να επιβαρύνεται
σημαντικά. Μάλιστα, αν επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις διεθνών αναλυτών όπως η
Merrill Lynch, που «βλέπουν» άνοδο τουλάχιστον μίας ποσοστιαίας μονάδας στα
επιτόκια εντός του 2006, ο «πονοκέφαλος» για εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά
θα είναι εντονότερος από ποτέ.

Έτσι, παλαιοί και νέοι δανειολήπτες βρίσκονται αντιμέτωποι με μία σειρά από
γρίφους στην προσπάθειά τους να προστατευθούν από την άνοδο των επιτοκίων,
αλλά και να μειώσουν τα ποσά που καταβάλλουν κάθε μήνα στις τράπεζες.
Ερωτήσεις όπως «συμφέρει τώρα το κλείδωμα των επιτοκίων;», «μπορώ να
επαναδιαπραγματευθώ το επιτόκιό μου;» και «πώς μπορώ να κάνω μεταφορά
υπολοίπου;», βρίσκονται στο μυαλό εκατομμυρίων δανειοληπτών με οφειλές από
στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια. H «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» απαντά στα ερωτήματα αυτά,
προκειμένου οι δανειολήπτες να πάρουν τις σωστές αποφάσεις και να αποφύγουν τη
«θηλιά» της ανόδου των επιτοκίων.

1. Συμφέρει το «κλείδωμα» σε σταθερό επιτόκιο;

Το μεγαλύτερο δίλημμα που έχουν οι δανειολήπτες – περισσότερο στα στεγαστικά
δάνεια και λιγότερο στα καταναλωτικά – είναι αν συμφέρει να «κλειδώσει»
κάποιος το επιτόκιό του σε σταθερό ή να ρισκάρει το κυμαινόμενο. Το ερώτημα
αφορά τόσο δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο όσο και νέους, που έχουν από
την αρχή την επιλογή ανάμεσα σε κυμαινόμενο και σταθερό.

Μέχρι πριν από κάποιους μήνες, η απάντηση ήταν εύκολη. Το άνοιγμα της ψαλίδας
ανάμεσα στα κυμαινόμενα και τα σταθερά επιτόκια ήταν τουλάχιστον 2 μονάδες
υπέρ των πρώτων και ο φόβος να αυξηθούν τα επιτόκια ήταν άμεσος. Γι’ αυτό,
άλλωστε, η αναλογία ήταν της τάξεως του 80-20 υπέρ των δανείων κυμαινόμενου
επιτοκίου. Τα δεδομένα, όμως, άλλαξαν. Αφενός οι μεγαλύτερες τράπεζες μείωσαν
τα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων έως και κατά μία ποσοστιαία
μονάδα, και αφετέρου ήδη από τον Δεκέμβριο του 2005 η Ευρωπαϊκή Κεντρική
Τράπεζα έχει αρχίσει τις αυξήσεις των βασικών επιτοκίων, που αναμένεται να
συνεχιστούν και το 2006. Δηλαδή, σήμερα, το άνοιγμα της ψαλίδας ανάμεσα στο
κυμαινόμενο και το σταθερό επιτόκιο είναι μικρότερο παρά ποτέ. Ενώ το
κυμαινόμενο επιτόκιο για τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια είναι της τάξεως του
4%, το σταθερό για 15 χρόνια είναι της τάξεως του 5,5%, και αυτό για μία
δεκαετία κυμαίνεται σε 5% περίπου.

Σε απόλυτους αριθμούς, με κυμαινόμενο επιτόκιο 4%, η μηνιαία δόση για
στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ για 15 χρόνια ανέρχεται σε 740 ευρώ περίπου.
Αντίστοιχα, με σταθερό επιτόκιο 5,5% για το ίδιο δάνειο η μηνιαία δόση
ανέρχεται σε 817 ευρώ, δηλαδή 77 ευρώ υψηλότερα σε σχέση με το κυμαινόμενο.

Ωστόσο, αν επαληθευθούν οι προβλέψεις όπως αυτές των αναλυτών της Merrill
Lynch που θέλουν την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να αυξάνει τα επιτόκια κατά
τουλάχιστον μία μονάδα εντός του 2006, το «κλείδωμα» σε σταθερό θα συμφέρει,
καθώς η διαφορά σε σχέση με το κυμαινόμενο επιτόκιο θα είναι ελάχιστη ή και
μηδενική, ενώ ταυτόχρονα ο δανειολήπτης θα απολαμβάνει δωρεάν την ασφάλεια του
σταθερού επιτοκίου. Μάλιστα, το «κλείδωμα» είτε γίνεται δωρεάν είτε
επιβαρύνεται με μικρή εφάπαξ καταβολή, της τάξεως των 150 ευρώ.

Αν λοιπόν ισχύσουν τα σενάρια ανόδου των επιτοκίων, τώρα θεωρείται η καλύτερη
στιγμή για τους δανειολήπτες που θέλουν να «κλειδώσουν» τις οφειλές τους.

2. Μπορώ να επαναδιαπραγματευθώ το επιτόκιό μου;

Όσοι δανειολήπτες έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο εδώ και τρία – πέντε χρόνια
και επιβαρύνονται με υψηλό κυμαινόμενο επιτόκιο, αλλά και όσοι βλέπουν τη
σταθερή περίοδο αποπληρωμής του δανείου τους να φτάνει στο τέλος της, μπορούν
να κερδίσουν αρκετές εκατοντάδες ευρώ αν επιλέξουν τον δρόμο της
επαναδιαπραγμάτευσης. Αρκετά στεγαστικά δάνεια που εκταμιεύθηκαν κατά την προ
ευρώ εποχή, επιβαρύνονται με κυμαινόμενο επιτόκιο που προσεγγίζει το 5,5%.
Αυτοί οι δανειολήπτες μπορούν να ζητήσουν από την τράπεζα την
επαναδιαπραγμάτευση του δανείου. H μεταφορά γίνεται αυτόματα και το κόστος
είναι είτε μηδενικό είτε πολύ μικρό, με εφάπαξ επιβάρυνση έως 150 ευρώ.

Ενώ με τα προηγούμενα δεδομένα η δόση για δάνειο 120.000 ευρώ, διάρκειας 16
ετών, με επιτόκιο 5,5%, ανέρχεται σε 941 ευρώ, αν το επιτόκιο μειωθεί σε 4% η
δόση μειώνεται στα 847 ευρώ. Εναλλακτικά, μπορούν να «κλειδώσουν» το επιτόκιο
του δανείου για 15 χρόνια με σταθερό επιτόκιο, χωρίς να επιβαρυνθούν επιπλέον
χρήματα. Και αυτό, γιατί τα σημερινά σταθερά επιτόκια 15ετίας ανέρχονται σε
5,5% περίπου, δηλαδή όσο και τα παλαιά κυμαινόμενα.

Παράλληλα, όσοι μπουν στη διαδικασία της επαναδιαπραγμάτευσης, μπορούν να
αλλάξουν και τη διάρκεια του δανείου τους . Δηλαδή, αντί να κρατήσουν σταθερή
τη διάρκεια μειώνοντας τη δόση, έχουν τη δυνατότητα είτε να αυξήσουν τον χρόνο
αποπληρωμής πληρώνοντας λιγότερα χρήματα για τη δόση είτε να μειώσουν τη
διάρκεια «ξεμπλέκοντας» νωρίτερα από το δάνειο.

Πάντως, οι δανειολήπτες πρέπει να γνωρίζουν ότι επαναδιαπραγμάτευση δεν
γίνεται για δάνεια το επιτόκιο των οποίων εξαρτάται από το βασικό επιτόκιο της
ΕΚΤ ή από το διατραπεζικό επιτόκιο Euribor.

3. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για τη μεταφορά οφειλών;

Σημαντικά οφέλη, τόσο σε στεγαστικά όσο και καταναλωτικά δάνεια, προσφέρουν τα
προγράμματα μεταφοράς οφειλών σε άλλη τράπεζα με μειωμένο επιτόκιο για όσους
πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτουν οι τράπεζες. Συγκεκριμένα, προκειμένου ο
δανειολήπτης να πάρει θετική απάντηση από την τράπεζα, πρέπει να είναι τυπικός
στη μέχρι τώρα εξόφληση των οφειλών του και ταυτόχρονα τα οικονομικά του
στοιχεία να επιτρέπουν τη λήψη του νέου δανείου. Δηλαδή, η νέα μηνιαία δόση
που προκύπτει, να μην ξεπερνά το 30% – 40% των καθαρών του εσόδων.
Εναλλακτικά, τον δρόμο της μεταφοράς οφειλών ­ και μάλιστα με χαμηλότερα
επιτόκια ­ ανοίγει η ύπαρξη κάποιου περιουσιακού στοιχείου που θα
χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για το νέο δάνειο.

Πάντως, τα κέρδη είναι σημαντικά, γι’ αυτό και ­ ειδικά στην καταναλωτική
πίστη ­ οι μεταφορές οφειλών από τράπεζα σε τράπεζα είναι καθημερινό
φαινόμενο. Ιδιαίτερα στην περίπτωση χρεών σε πιστωτικές κάρτες αλλά και
«ακριβών» καταναλωτικών με επιτόκιο άνω του 10%, τα κέρδη από τη μεταφορά των
οφειλών ανέρχονται σε πολλές εκατοντάδες ευρώ κάθε χρόνο.

Για παράδειγμα, αν ένα νοικοκυριό χρωστά 10.000 ευρώ σε καταναλωτικό δάνειο,
6.500 ευρώ σε πιστωτικές κάρτες και 9.000 ευρώ σε δόσεις αγοράς αυτοκινήτου,
πληρώνει κάθε μήνα 614,15 ευρώ στις τράπεζες. Αν, όμως, μεταφέρει τις οφειλές
του σε ένα πρόγραμμα με ετήσιο επιτόκιο 7,5%, και διάρκεια έξι ετών, αυτόματα
η μηνιαία δόση μειώνεται στα 440,9 ευρώ. Το κέρδος, δηλαδή, ανέρχεται σε
173,25 ευρώ ανά μήνα.

Δάνεια – σωσίβιο για νέους δανειολήπτες η νέα μόδα στις τράπεζες

Προστασία απέναντι στην αύξηση των επιτοκίων αλλά και «λύσεις» σε ό,τι αφορά
τις υψηλές μηνιαίες δόσεις δίνουν σε νέους δανειολήπτες μια σειρά προϊόντων
που έχουν λανσάρει οι τράπεζες. Από τα δάνεια με «οροφή» μέχρι την αποπληρωμή
μόνο τόκων και από τα στεγαστικά με περίοδο χάριτος έως τα δάνεια σταθερής
δόσης και μεταβλητής διάρκειας, οι νέοι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων έχουν
τέσσερα επιπλέον «εργαλεία» στη διάθεσή τους.

Δάνειο με «οροφή»

Κέρδη για όσο διάστημα τα κυμαινόμενα επιτόκια παραμένουν χαμηλά και ασφάλεια
απέναντι σε μια απότομη αύξηση προσφέρουν τα δάνεια με «ασφάλεια» (cap)
επιτοκίου, τα οποία κάνουν τώρα την εμφάνισή τους στην αγορά. Πρόκειται για
προϊόντα με κυμαινόμενο επιτόκιο, που βάζουν όμως οροφή – συνήθως 2% – στην
αύξηση των επιτοκίων για όλη τη διάρκεια. Δηλαδή, ο δανειολήπτης που θα πάρει
ένα τέτοιο δάνειο με αρχικό επιτόκιο 4% γνωρίζει ότι η επιβάρυνση από τόκους
δεν πρόκειται να ξεπεράσει το 6% ό,τι και να συμβεί. Θα πρέπει πάντως να
σημειωθεί ότι τα αρχικά επιτόκια στα δάνεια αυτής της κατηγορίας είναι
υψηλότερα σε σχέση με τα κυμαινόμενα επιτόκια που δεν έχουν προστασία.

Σταθερή δόση, μεταβλητή διάρκεια

Λύση για όσους θέλουν να συνδυάσουν το κυμαινόμενο επιτόκιο με την ασφάλεια
της σταθερής δόσης αποτελούν τα δάνεια σταθερής δόσης και κυμαινόμενης
διάρκειας. Σε αυτή την περίπτωση, ο δανειολήπτης γνωρίζει εκ των προτέρων πόσα
χρήματα θα πληρώνει για όλη τη διάρκεια του δανείου. Αν στο μεταξύ τα επιτόκια
μεταβληθούν, αυτό που θα αλλάξει θα είναι ο χρόνος αποπληρωμής, όχι όμως η
δόση του. Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης παίρνει δάνειο αυτής της
κατηγορίας ύψους 120.000 ευρώ για 15 χρόνια. Για όλο το διάστημα αυτό γνωρίζει
ότι με αρχικό επιτόκιο 4% θα πληρώνει 887 ευρώ κάθε μήνα. Αν στο μεταξύ τα
επιτόκια αυξηθούν, η διάρκεια του δανείου θα αυξηθεί για όσους μήνες χρειαστεί
μέχρι να αποπληρώσει τις επιπλέον οφειλές, πάντα με σταθερή δόση 887 ευρώ ανά
μήνα. Αντίστοιχα, αν τα επιτόκια πέσουν, η διάρκεια θα μειωθεί.

Δάνεια μόνο τόκων

Για όσους ενδιαφέρονται να πληρώνουν την ελάχιστη δυνατή δόση, οι τράπεζες
διαθέτουν δάνεια αποπληρωμής μόνο τόκων. Σε αυτή την περίπτωση, για όλη τη
διάρκεια του δανείου η δόση υπολογίζεται με βάση μόνο τους τόκους, ενώ το
κεφάλαιο αποπληρώνεται εφάπαξ στη λήξη. Μάλιστα, αν στη λήξη δεν υπάρχουν τα
χρήματα, μπορεί να επαναδιαπραγματευθεί με την τράπεζα τη διάρκεια του
δανεισμού, παίρνοντας ουσιαστικά παράταση στην αποπληρωμή. Όμως, η παράταση θα
του κοστίσει, καθώς και αυτή θα επιβαρυνθεί με τόκους. Για παράδειγμα, για ένα
δάνειο με ονομαστικό επιτόκιο 4% ύψους 150.000 ευρώ και διάρκεια 20 ετών, με
την «παραδοσιακή» μέθοδο αποπληρωμής η μηνιαία δόση ανέρχεται σε 918 ευρώ. Αν
όμως για το ίδιο δάνειο πληρώνει μόνο τους τόκους, η δόση πέφτει στα 515 ευρώ
ανά μήνα, είναι δηλαδή 400 ευρώ περίπου χαμηλότερη.

Δάνειο χαμηλής εκκίνησης

Μειωμένη δόση μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο των επιτοκίων και στη συνέχεια
δυνατότητα αναδιαπραγμάτευσης αποκτούν οι νέοι δανειολήπτες που θα επιλέξουν
δάνεια χαμηλής εκκίνησης. Συγκεκριμένα, σε αυτή την περίπτωση μπορούν να
πληρώνουν μόνο τόκους για διάστημα έως πέντε ετών και στη συνέχεια να
επιλέξουν ανάμεσα στο κυμαινόμενο και το σταθερό επιτόκιο για το κεφάλαιο. Το
κέρδος στην περίπτωση αυτή είναι πως οι δανειολήπτες περνούν σχετικά «ανώδυνα»
την ταραγμένη περίοδο που αναμένεται στα επιτόκια και στη συνέχεια – όταν το
τοπίο έχει ξεκαθαρίσει – μπορούν να λάβουν τις αποφάσεις τους.