Την επιβολή ΦΠΑ 19% στις νεόδμητες οικοδομές από την 1.1.2006 έχει ανακοινώσει
η κυβέρνηση, αλλά δεν έχει ξεκαθαρίσει μία σειρά από άλλες αλλαγές που θα
συνοδεύουν το νέο καθεστώς. Επίσης, κρατά κλειστά τα χαρτιά της για τις
αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, γεγονός που επιτείνει τη
σύγχυση των φορολογουμένων οι οποίοι καλούνται να λάβουν αποφάσεις για την
ακίνητη περιουσία τους το επόμενο διάστημα.


Μάλιστα, παρότι τις επόμενες ημέρες αναμένεται να ανακοινωθούν από τον υπουργό
Οικονομίας και Οικονομικών Γ. Αλογοσκούφη οι «γενικές κατευθύνσεις» των
αλλαγών στη φορολογία ακινήτων, οι οποίες περιλαμβάνουν τον τρόπο επιβολής του
Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στα νεόδμητα ακίνητα και την αναπροσαρμογή των
κλιμακίων φορολογίας για τις μεταβιβάσεις ακινήτων και κληρονομιών, θα
παραμείνει το θολό τοπίο στον ορίζοντα της αγοράς ακινήτων. Και αυτό γιατί
βασικά χαρακτηριστικά της αλλαγής στο φορολογικό καθεστώτος των ακινήτων, όπως
οι νέες αντικειμενικές τιμές που θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό το ύψος της
φορολογικής επιβάρυνσης όσων προβούν στη μεταβίβαση ακινήτων μετά την 1η
Ιανουαρίου 2006, θα ανακοινωθούν στο «παρά πέντε» της εφαρμογής τους, δηλαδή
λίγο πριν από την εκπνοή του 2005.


Πάνω ζήτηση και τιμές


Γεγονός είναι, πάντως, ότι στις Εφορίες παρατηρείται αύξηση των μεταβιβάσεων
ακινήτων από φορολογουμένους που επιχειρούν να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις του
ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα. Έτσι, στην αγορά έχει μεγαλώσει η ζήτηση και έχουν
αυξηθεί οι τιμές των νέων κατοικιών. Ωστόσο, για σειρά περιπτώσεων το ερώτημα
είναι κοινό: «Τώρα ή μετά την Πρωτοχρονιά του 2006;». Παράγοντες της
κτηματαγοράς, τραπεζικά στελέχη και φοροτεχνικοί απαντούν σε βασικά ερωτήματα
που απασχολούν τους φορολογουμένους:


Τώρα ή αργότερα;


Να προχωρήσω τώρα στην αγορά πρώτης κατοικίας ή να περιμένω το 2006,
οπότε θα τεθούν σε εφαρμογή οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων;


Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών εκφράζουν τη βεβαιότητα ότι θα εξασφαλιστεί
από την Ευρωπαϊκή Ένωση η έγκριση για την εξαίρεση της απόκτησης πρώτης
νεόδμητης κατοικίας από το καθεστώς του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας. Ωστόσο, η
επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών,
αναμένεται να ωθήσουν σε υψηλότερα επίπεδα τις υψηλές αγοραίες τιμές των
ακινήτων. Γι' αυτό τον λόγο συμφέρει τον υποψήφιο αγοραστή να προβεί εντός του
2005 σε απόκτηση πρώτης κατοικίας.


Θέλω να πουλήσω ένα διαμέρισμα. Να προχωρήσω τώρα σε αναζήτηση
αγοραστή ή να περιμένω;


H επιβολή του ΦΠΑ και η αύξηση των αντικειμενικών τιμών, η οποία θα είναι της
τάξεως του 30%-50%, αναμένεται να προκαλέσουν ανατιμητικό κλίμα το 2006,
κυρίως για λόγους που συσχετίζονται με την ψυχολογία της αγοράς. Δεν είναι
τυχαίο ότι στο παρελθόν όποτε αυξήθηκαν οι αντικειμενικές τιμές, ακολούθησε
αύξηση και των αγοραίων τιμών. Σε αυτή την περίπτωση, τα κέρδη για τον πωλητή
αναμένεται να είναι μεγαλύτερα το 2006 και πάντως μετά τις ανακοινώσεις των
νέων αντικειμενικών τιμών των ακινήτων.


Έχω κληρονομήσει ακίνητο. Με συμφέρει να πληρώσω τώρα τον φόρο
κληρονομιάς ή να περιμένω το 2006;


H κυβέρνηση έχει υποσχεθεί ότι θα αυξήσει το αφορολόγητο όριο για την
κληρονομιά μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού σε 80.000 ευρώ, από 20.000 ευρώ που
είναι σήμερα. Ωστόσο, οι αντικειμενικές τιμές, οι οποίες για την
Εφορίααποτελούν τη βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων, θα αυξηθούν από
την 1η Ιανουαρίου 2006, ενώ η αύξηση του αφορολόγητου ορίου θα είναι σταδιακή
έως το 2008. Σε αυτή την περίπτωση, καλό θα ήταν ο φορολογούμενος να περιμένει
την ανακοίνωση των αντικειμενικών τιμών τον ερχόμενο Οκτώβριο, προκειμένου να
αποφασίσει.


Θέλω να παραχωρήσω με γονική παροχή ένα ακίνητο στο παιδί μου. Να
προχωρήσω άμεσα ή να περιμένω;


Σε αυτή την περίπτωση, μάλλον συμφέρει η πραγματοποίηση της γονικής παροχής
εντός του 2005. H αναμενόμενη αύξηση στο αφορολόγητο όριο των γονικών παροχών,
από το 2006 εφόσον γίνει, θα είναι περιορισμένη και θα εξανεμιστεί από την
αύξηση των αντικειμενικών τιμών που θα είναι μεγάλη.


Θέλω να αγοράσω δεύτερη κατοικία, η οποία είναι νεόδμητη. Να
προβώ σε αγορά τώρα
ή μετά την εφαρμογή των μέτρων;


Τα ακίνητα των οποίων η άδεια δόμησης θα εκδοθεί μετά την 1-1-2006 θα
επιβαρυνθούν με ΦΠΑ 19%. Σε αυτή την περίπτωση, συμφέρει τον φορολογούμενο να
προβεί στην αγορά νεόδμητης δεύτερης κατοικίας εντός του 2005, προκειμένου να
πληρώσει φόρο μεταβίβασης ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 9%-11%.


Να αγοράσω παλαιό ακίνητο τώρα ή από το 2006;


H αύξηση στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων από το 2006, λόγω του ΦΠΑ θα
συμπαρασύρει τις τιμές των παλαιών ακινήτων, ακόμη και αν αυτές δεν
επιβαρυνθούν φορολογικά. Και αυτό γιατί το αγοραστικό ενδιαφέρον αναμένεται να
στραφεί και προς τα ακίνητα υψηλής παλαιότητας, λόγω του μεγάλου ανοίγματος
της ψαλίδας σε σχέση με τα νεόδμητα. Άρα, συμφέρει η αγορά τώρα, όσο ακόμη οι
τιμές είναι συγκριτικά χαμηλότερες.


Να πάρω δάνειο τώρα ή από το 2006;


H αύξηση των αντικειμενικών τιμών θα διευκολύνει τη χρηματοδότηση, καθώς σε
πολλές περιπτώσεις το ποσό που δίνουν οι τράπεζες στους δανειολήπτες εξαρτάται
από την αντικειμενική αξία του ακινήτου που αυτοί αγοράζουν. Αν λοιπόν οι
δανειολήπτες καταφέρουν να «κλείσουν» ακίνητο με τιμές 2005, συμφέρει να
πραγματοποιήσουν τη λήψη δανείου και την αγορά ακινήτου εντός του 2006, σε
περίπτωση κατά την οποία σήμερα δεν μπορούν να εξασφαλίσουν την απαραίτητη
χρηματοδότηση. Εν τούτοις, πρέπει να λάβουν υπ' όψιν τα αυξημένα έξοδα καθώς
-λόγω των νέων αντικειμενικών τιμών των ακινήτων -αυξάνονται όχι μόνο οι φόροι
αλλά και τα επιπλέον έξοδα (συμβολαιογραφικά, παράσταση δικηγόρου, έξοδα
υποθηκοφυλακείου - υποθήκης).


Έχω οικόπεδο και θέλω να χτίσω με προοπτική να πουλήσω. Να το κάνω
τώρα ή το 2006;


Δεδομένου ότι ο ΦΠΑ θα επιβληθεί στα ακίνητα η άδεια ανέγερσης των οποίων θα
εκδοθεί μετά την 1.1.2006, συμφέρει η έκδοση άδειας μέχρι το τέλος του έτους,
ακόμη και αν το ακίνητο δεν οικοδομηθεί άμεσα.


Τι συμφέρει τους οικοπεδούχους



Δίλημμα έχουν και οι ιδιοκτήτες οικοπέδων: Να το προσφέρω τώρα,
για αντιπαροχή ή πώληση, ή να περιμένω την εφαρμογή των νέων
μέτρων;


Στην περίπτωση της αντιπαροχής, η απάντηση είναι η εξής: Δεδομένου ότι και η
αντιπαροχή θα ενταχθεί σε καθεστώς Φόρου Προστιθέμενης Αξίας με συντελεστή
19%, συμφέρει η παραχώρηση του ακινήτου με τη μέθοδο της αντιπαροχής πριν από
την 1η Ιανουαρίου 2006. Ειδικότερα ο οικοπεδούχος για ακίνητα που θα χτιστούν
από την 1/1/2006 θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ 19% στην αξία των διαμερισμάτων που θα
πάρει από τον εργολάβο, ενώ σήμερα δεν επιβαρύνεται με κανένα φόρο. Παράλληλα,
πρέπει να σημειωθεί ότι τα ποσοστά της αντιπαροχής έχουν αυξηθεί σημαντικά
φέτος, εν αναμονή του νέου καθεστώτος. Έτσι, σε ορισμένες περιοχές όπου τα
ελεύθερα οικόπεδα σπανίζουν τα ποσοστά αντιπαροχής έχουν υπερβεί το 50%,
γεγονός πρωτοφανές για τα δεδομένα της κτηματαγοράς.


Όσο για την πώληση, δεδομένου ότι δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ, ενώ οι τιμές των
ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν, συμφέρει από το 2006 και μετά. Οι εργολάβοι
θα είναι διατεθειμένοι να δώσουν περισσότερα χρήματα -λόγω και της έλλειψης
ελεύθερων οικοπέδων -και αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να αυξηθούν οι τιμές της
γης.


Εκτός ΦΠΑ η πρώτη κατοικία



Εκτός καθεστώτος ΦΠΑ θα παραμείνει η απόκτηση νεόδμητης πρώτης κατοικίας,
σύμφωνα με κορυφαία στελέχη του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών. Οι
υπηρεσίες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στις οποίες έχει κατατεθεί το αίτημα της
ελληνικής κυβέρνησης για την εξαίρεση της απόκτησης πρώτης κατοικίας από τον
Φόρο Προστιθέμενης Αξίας, έχουν, σύμφωνα με τα ίδια στελέχη, ανάψει το
«πράσινο φως» για τη συνέχιση της εξαίρεσης από τη φορολογία. Στο υπουργείο
Οικονομίας και Οικονομικών θεωρούν ότι η τελική απάντηση θα είναι θετική.


Εξετάστηκαν λύσεις


Σημειώνεται ότι προτού υποβληθεί το σχετικό αίτημα στις κοινοτικές υπηρεσίες
το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών εξέτασε μια σειρά από λύσεις για την
πρώτη κατοικία σε καθεστώς ΦΠΑ. Με δεδομένο ότι στον ΦΠΑ δεν μπορεί να υπάρξει
αφορολόγητο όριο, η επιβολή του νέου φόρου στην απόκτηση πρώτης κατοικίας θα
προκαλούσε σημαντική επιβάρυνση στον αγοραστή. Ο αγοραστής σήμερα απαλλάσσεται
ουσιαστικά από τον φόρο μεταβίβασης κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας.


Συγκεκριμένα εξετάστηκαν λύσεις όπως η επιστροφή μέσω της Εφορίας του ΦΠΑ που
θα κατέβαλλε ο φορολογούμενος κατά την αγορά πρώτης κατοικίας. Ωστόσο όλες
αξιολογήθηκαν ως αναποτελεσματικές και γραφειοκρατικές και αποφασίστηκε τελικά
να ζητηθεί η εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από τον ΦΠΑ και η διατήρησή της στο
καθεστώς του φόρου μεταβίβασης.


Έρχονται οι ανακοινώσεις για τις αλλαγές







Το πακέτο με τις βασικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων ανακοινώνει τις
επόμενες ημέρες το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών. Ο ΦΠΑ θα επιβληθεί
στα νεόδμητα ακίνητα από το 2006, αλλά μετατίθεται στο μέλλον η αύξηση των
αφορολόγητων ορίων στις κληρονομιές.


Επιβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στα νεόδμητα ακίνητα με ταυτόχρονη
κατάργηση του φόρου μεταβίβασης, αύξηση των αντικειμενικών αξιών και
αναπροσαρμογές στα αφορολόγητα όρια των κληρονομιών είναι μερικές από τις
αλλαγές που πρόκειται να θέσει σε εφαρμογή η κυβέρνηση από την 1η Ιανουαρίου
του 2006. Πρόκειται για αλλαγές που θα φέρουν «τα πάνω, κάτω» στη φορολόγηση
της ακίνητης περιουσίας και σκοπεύουν στην αύξηση των φορολογικών εσόδων για
τον προϋπολογισμό του 2006 και των επόμενων χρόνων.


Οι αλλαγές


Αναλυτικά, οι αλλαγές που, σύμφωνα με πληροφορίες, προωθεί η κυβέρνηση στη
φορολογία ακινήτων είναι:


* H εφαρμογή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στα νεόδμητα ακίνητα και στην
αντιπαροχή με συντελεστή 19%. H εφαρμογή του ΦΠΑ θα συνοδευτεί με κατάργηση
του φόρου μεταβίβασης στα νεόδμητα ακίνητα, ο οποίος κυμαίνεται από 9-11% της
αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο υπολογισμός του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας
θα γίνεται με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές, οι οποίες θα ονομασθούν
«εμπορικές» ή «αγοραίες».


Σημειώνεται ότι από την εφαρμογή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας θα εξαιρεθεί η
κατασκευή οικοδομών με αυτεπιστασία.


* H αύξηση των αντικειμενικών τιμών κατά μέσο όρο 30% έως 50%, ενώ σε
ορισμένες περιοχές η αύξηση αναμένεται να φθάσει το 100%. Σημειώνεται ότι οι
αντικειμενικές τιμές αυξήθηκαν για τελευταία φορά τον Μάρτιο του 2001.


* H αύξηση του αντικειμενικού κόστους κατασκευής οικοδομών με βάση το οποίο
υπολογίζεται κυρίως ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας για τις οικοδομικές εργασίες.


* H μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. H μείωση αυτή, όπως
σημειώνουν στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, θα γίνει σταδιακά τα επόμενα
τρία χρόνια με μικρές μειώσεις το 2006 και μεγαλύτερες το 2007 και 2008.


* H σταδιακή αύξηση τα επόμενα τρία χρόνια του αφορολόγητου ορίου κληρονομιών
στα 80.000 ευρώ από 20.000 ευρώ που είναι σήμερα. H αύξηση, σύμφωνα με
πληροφορίες, θα είναι της τάξεως των 10.000 ευρώ το 2006, ενώ μεγαλύτερες
αυξήσεις θα γίνουν τα επόμενα χρόνια.


Σημειώνεται ότι στο υπουργείο Οικονομικών μελετούν επίσης την κατάργηση του
φόρου μεταβίβασης ακινήτων και την αντικατάστασή του με Φόρο Αυτόματου
Υπερτιμήματος. Πρόκειται για φόρο που είχε επιβληθεί και στις αρχές της
δεκαετίας του '90 αλλά καταργήθηκε στη συνέχεια λόγω περιορισμένης απόδοσης
εσόδων. Επίσης, μελετάται η καθιέρωση ενιαίου φόρου κατοχής ακινήτων. Ο φόρος
αυτός, εφόσον επιβληθεί, θα είναι ετήσιος και θα υπολογίζεται με βάση την
αντικειμενική αξία των ακινήτων. Στον φόρο μελετάται να ενσωματωθούν άλλα τέλη
και φόροι όπως το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων,
το χαρτόσημο και ο συμπληρωματικός φόρος επί των ενοικίων.

Ακολουθήστε στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, από