Tιμές – απασχόληση χτυπά η μεγάλη κρίση στην οικοδομή

H βουτιά της οικοδομής που φαίνεται από την πτώση της κατασκευαστικής
δραστηριότητας έχει αρχίσει πλέον να επηρεάζει και τις τιμές των κατοικιών
στην πρωτεύουσα. Έπειτα από χρόνια συνεχούς ανόδου οι τιμές των ακινήτων στην
Αττική παρουσιάζουν διορθωτικές τάσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης
της Ελλάδος οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα υποχώρησαν τον Φεβρουάριο του
2004 κατά 2,4% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι, για να πέσουν περαιτέρω
τον Μάρτιο κατά 4,5% έναντι του ίδιου μήνα το 2003. Σε ορισμένες μάλιστα
περιοχές της Αθήνας η μείωση των τιμών φτάνει και το 10% σε σχέση με πέρυσι.

Προάγγελος αυτής της πτώσης των τιμών των ακινήτων ήταν η βουτιά που σημείωσε
η οικοδομική δραστηριότητα. Στο πρώτο δίμηνο του έτους σε όλη τη χώρα
εκδόθηκαν κατά 12,5% λιγότερες άδειες σε σχέση με πέρυσι και κατά 37% στην
Αττική και όλοι πια στην αγορά μιλούν για τη μεγάλη κρίση στην οποία
εισέρχεται ο κινητήριος μοχλός της ελληνικής οικονομίας. Κρίση που θα
προκαλέσει ευρύτερες επιπτώσεις, ανάλογα με την ένταση και τη χρονική διάρκεια
που θα προσλάβει, όπως σημειώνει και η Εθνική Τράπεζα σε πρόσφατη μελέτη της
για το μέλλον της οικοδομής.

Αναμενόμενη κάμψη

Το μεγάλο ερώτημα, όμως, είναι, τι θα γίνει με τις τιμές των ακινήτων που ήδη
σημειώνουν μικρή μείωση. H μεγάλη αύξηση – ώς και 100% – στις τιμές των
ακινήτων από το 1998 μέχρι σήμερα στην Αττική, που έκανε πλέον την αγορά
κατοικίας απρόσιτη για τα νοικοκυριά με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα,
βρίσκεται πίσω από την τωρινή κρίση. Τραπεζίτες, μεσίτες και ειδικοί της
αγοράς, σχολιάζοντας τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος
υποστηρίζουν ότι η μείωση στις τιμές των κατοικιών στην Αττική ήταν
αναμενόμενη και δεν αποκλείουν μια περαιτέρω διόρθωσή τους. Υποστηρίζουν
ωστόσο ότι η κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας θα συμβάλει στον περιορισμό
της προσφοράς κατοικιών στα επίπεδα της ζήτησης και θα αποτρέψει το ενδεχόμενο
απότομης βουτιάς των τιμών στην αγορά ακινήτων.

Το δεύτερο μεγάλο ερώτημα είναι τι θα γίνει και με τις δεκάδες χιλιάδες θέσεις
εργασίας που συντηρεί ο τομέας της οικοδομής. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών
της αγοράς, αν οι σημερινοί ρυθμοί μείωσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας
προσλάβουν μεγαλύτερες διαστάσεις στα αμέσως επόμενα χρόνια, υπάρχει φόβος να
χαθούν περισσότερες από 20.000- 30.000 θέσεις εργασίας στην οικοδομή (από
ανειδίκευτους εργάτες και τεχνίτες έως αρχιτέκτονες και μηχανικούς).

Τα σημάδια της κρίσης

Ειδικότερα, η κρίση στην οικοδομή φαίνεται από:

* Τα καινούργια απούλητα σπίτια. Κάποτε, τα νεόδμητα διαμερίσματα
αγοράζονταν από τα σχέδια, ενώ σήμερα υπάρχουν ακίνητα σε τελειωμένες εδώ και
έναν χρόνο οικοδομές, που ακόμη δεν έχουν πουληθεί. Σύμφωνα με μεσίτες, ο
αριθμός των απούλητων σπιτιών έχει αυξηθεί 10%-15% σε σχέση με πέρυσι, με το
φαινόμενο να παρατηρείται όχι μόνο στα ακριβά βόρεια και νότια προάστια της
Αττικής, αλλά και σε μεσαίου ή φθηνού κόστους περιοχές, όπως η Δυτική Αθήνα
και τα Μεσόγεια.

* Την προσγείωση του ρυθμού αύξησης της στεγαστικής πίστης. Το 2001 οι
χορηγήσεις στεγαστικών δανείων «έτρεχαν» με ρυθμό 38,9% σε σχέση με το 2000.
Υποχώρησαν, όμως, το 2002 στο 35,6%, έπεσαν πέρυσι στο 25% και φέτος τον
Μάρτιο ο ρυθμός περιορίστηκε στο 24,7%. Αιτία, το γεγονός ότι το ύψος του
εισοδήματος των νοικοκυριών με χαμηλά και μεσαία βαλάντια δικαιολογεί έγκριση
δανείου μέχρι ενός ορισμένου ύψους, που συνήθως (με βάση τα σημερινά επίπεδα
τιμών) καλύπτει ένα μικρό μόνο τμήμα της εμπορικής αξίας της κατοικίας.
Αποτέλεσμα, πολλά νοικοκυριά να μην μπορούν να καλύψουν το κόστος απόκτησης
της κατοικίας, ακόμη και αν προσφύγουν στον τραπεζικό δανεισμό.

* Τη μικρή κάμψη στις τιμές πώλησης των ακινήτων σε ορισμένες περιοχές
και τη στασιμότητα σε άλλες. H εκρηκτική αύξηση των τιμών των κατοικιών,
ξεφούσκωσε απότομα το καλοκαίρι του 2003. Από τότε, οι τιμές σημείωσαν πολύ
μικρή άνοδο, ενώ συνολικά το πρώτο τρίμηνο του 2004, σύμφωνα με την Τράπεζα
της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα υποχώρησαν κατά 2,3%, έναντι
του αντίστοιχου τριμήνου του 2003.

* Τη μείωση στα ποσοστά αντιπαροχής. Τα λιγοστά οικόπεδα και η υψηλή
ζήτηση για κατοικία εκτίναξαν, την περίοδο 1999-2002, στα ύψη τα ποσοστά
αντιπαροχής. Τον τελευταίο χρόνο, η άρνηση των κατασκευαστών να συμφωνήσουν
στα ποσοστά που ζητούν οι οικοπεδούχοι, είχε ως αποτέλεσμα η αντιπαροχή, που
σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούσε το 50%, να πέσει σε πιο λογικά επίπεδα.

* Την υπερπροσφορά νέων κατοικιών. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν
μεγάλο αριθμό ανεκτέλεστων έργων, γεγονός που υποδηλώνει πως η προσφορά – παρά
την ήδη μειωμένη ζήτηση – θα συνεχίσει να αυξάνεται τους επόμενους μήνες. Το
γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την είσοδο μεγάλων τεχνικών ομίλων στην κατοικία,
επιδιώκοντας να αποσπάσουν μερίδιο από την πίτα των 8,5 δισ. ευρώ, αλλά και να
καλύψουν την απώλεια των εσόδων τους μετά το πέρας των έργων των Ολυμπιακών
Αγώνων και του Γ’ ΚΠΣ, αυξάνει τους κινδύνους υπερπροσφοράς. Ενδέχεται δε στο
μέλλον η αγορά ακινήτων να βρεθεί μπροστά σε έναν «πληθωρισμό» νέων κατοικιών,
που είναι άγνωστο σε ποιον βαθμό θα μπορέσει να απορροφήσει. Χαρακτηριστική
είναι η περίπτωση του Αμαρουσίου, όπου από το φθινόπωρο θα αρχίσουν να
διατίθενται προς πώληση τα περίπου 200 διαμερίσματα του Χωριού Τύπου, τα οποία
στη διάρκεια των Αγώνων θα φιλοξενήσουν δημοσιογράφους.

* Τις εκτιμήσεις των ίδιων των κατασκευαστών. Μόλις τέσσερις στις 10
επιχειρήσεις (42%) κρίνουν ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα διεξάγεται
απρόσκοπτα, σημειώνει στο τελευταίο δελτίο οικονομικής συγκυρίας το ΙΟΒΕ.
Κυριότεροι ανασταλτικοί παράγοντες θεωρούνται η ανεπάρκεια χρηματοδότησης και
η χαμηλή ζήτηση για αγορά νέων σπιτιών.

Απασχόληση και ανάπτυξη τα πρώτα θύματα της κρίσης

Από τα 300.000-350.000 άτομα που απασχολεί ο κλάδος των δημοσίων και ιδιωτικών
έργων, τα 150.000 υπολογίζεται ότι δραστηριοποιούνται στην οικοδομή. Αν οι
σημερινοί ρυθμοί μείωσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας προσλάβουν
μεγαλύτερες διαστάσεις, άνθρωποι της αγοράς εκφράζουν φόβους ότι θα χαθούν
πάνω από 20.000-30.000 θέσεις.

Το πρόβλημα θα νιώσουν περισσότερο οι μικρές επιχειρήσεις του κλάδου, που
βλέπουν το μερίδιό τους να συρρικνώνεται.

Το 1995 οι μεσαίου μεγέθους και μεγάλες εταιρείες κατείχαν μερίδιο μόλις 10%
του συνολικού τζίρου στην οικοδομή, το 2001 έφτασαν στο 30% και πλέον κατέχουν
πάνω από το 40%.

Ο κλάδος δικαίως χαρακτηρίζεται ως η κινητήρια δύναμη της ελληνικής
οικονομίας, αφού το 2003 συμμετείχε στο ΑΕΠ με 5,2%. Το μέγεθος του κλάδου
εκτιμάται σε περίπου 8,5 δισ. ευρώ (όταν στο σύνολό του ο κατασκευαστικός
τομέας ξεπερνάει τα 15 δισ. ευρώ). Σύμφωνα με μελέτη της Εθνικής για τις
κατασκευές, το ποσοστό αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, που πέρυσι ήταν
5%, εκτιμάται ότι το 2006 όχι μόνο θα έχει μειωθεί, αλλά και θα έχει αρνητικό
πρόσημο (-1,5%). Το γεγονός αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα η συμμετοχή του κλάδου
της οικοδομής στο ΑΕΠ, από 5,2% που ήταν το 2003 να περιοριστεί το 2006 στο 4,8%.

Διόρθωση, αλλά όχι κατάρρευση των τιμών

Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Αττικής: Αν δεν ρίξουν τις τιμές οι κατασκευαστές, δεν θα βρίσκουν αγοραστές

Διόρθωση τιμών αλλά όχι “κραχ” βλέπουν οι παράγοντες της κτηματαγοράς λόγω της
κρίσης στην οικοδομή. «Αν παραταθεί η σημερινή κατάσταση μειωμένης ζήτησης, ο
μόνος τρόπος για να απορροφηθεί το υπάρχον απόθεμα σπιτιών είναι μια σταδιακή
και μικρή μείωση τιμών εκ μέρους των κατασκευαστών», σημειώνει ο κ. Παύλος
Μυλωνάς, γενικός διευθυντής Στρατηγικής Οικονομικής Ανάπτυξης της Εθνικής
Τράπεζας. «Αν δεν ρίξουν κάπως τις τιμές οι κατασκευαστές, σε λίγο καιρό δεν
θα βρίσκουν αγοραστές», λέει από την πλευρά του ο πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών
Αττικής κ. Γιάννης Ρεβύθης. Και σημειώνει ότι ήδη «κάποιοι επιχειρηματίες,
αντί να κάθονται και να κοιτάζουν τα απούλητα διαμερίσματά τους, έριξαν το
περιθώριο κέρδους τους πουλώντας σε τιμή από 5% έως 10% χαμηλότερα, αντλώντας
έτσι κεφάλαια για νέα έργα».

Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Ελλάδος: Σταθερές θα μείνουν οι τιμές ακόμη και σε συνθήκες μειωμένης ζήτησης

Διαφορετική πάντως άποψη εκφράζει ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων
Ελλάδος Δημήτρης Καψιμάλης. «Οι τιμές των ακινήτων θα παραμείνουν στα σημερινά
επίπεδα. Κατ’ αρχάς, η μείωση του ρυθμού αύξησης της οικοδομικής
δραστηριότητας συγκρατεί την προσφορά κατοικιών στα επίπεδα της ζήτησης και
απομακρύνει το ενδεχόμενο απότομης βουτιάς στις τιμές. Έπειτα, ο κλάδος μας
έχει αποκομίσει την τελευταία τετραετία τέτοια έσοδα, που του επιτρέπουν να
κρατάει τις τιμές σταθερές, ακόμη και σε συνθήκες μειωμένης ζήτησης,
περιμένοντας να ζωντανέψει πάλι η αγορά. Και τέλος, οι τιμές δεν είναι δυνατόν
να μειωθούν, αφού τα οικοδομικά υλικά έχουν ανατιμηθεί τον τελευταίο χρόνο,
λόγω του πετρελαίου, ενώ έχουν ακριβύνει και τα εργατικά», λέει ο πρόεδρος της
Ένωσης Κατασκευαστών.