Aσύμφορη η αγορά σπιτιού για ενοικίαση

H μεγάλη άνοδος των τιμών στα ακίνητα έχει κάνει πλέον ασύμφορη την αγορά
κατοικίας με στόχο την ενοικίασή της. Αυτό, όμως, δεν ισχύει για τις μικρές
κατοικίες – και με την προϋπόθεση ότι ο επενδυτής αγοράζει το ακίνητο με
χρήματα που ήδη διαθέτει. Αντίθετα, αν προσφύγει στον δανεισμό για να καλύψει
το κόστος της αγοράς, εκτιμάται ότι θα αποσβέσει τα χρήματα που απαιτούνται
για να αποκτήσει ένα δυάρι σε 14 χρόνια, δηλαδή το 2018. Εφόσον, όμως,
διαθέτει όλο το απαιτούμενο ποσό, η απόσβεση της δαπάνης για το ίδιο ακριβώς
σπίτι θα γίνει το πολύ σε 5 χρόνια.

Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν από μελέτες που έχουν στα χέρια τους τραπεζικά
στελέχη, οι οποίες δείχνουν ότι η αγορά ακινήτου ως επένδυση αρχίζει να
παίρνει χαρακτηριστικά χρηματιστηρίου μετοχών. H εποχή που το ακίνητο
εθεωρείτο η ιδανικότερη τοποθέτηση των χρημάτων ενός μέσου νοικοκυριού για την
απόκτηση εισοδήματος μάλλον έχει παρέλθει και σήμερα μια τέτοια επένδυση έχει
καταντήσει μια εξαιρετικά πολύπλοκη υπόθεση.

Τι άλλαξε

Αιτία, η τρελή κούρσα στις τιμές της κατοικίας κατά την πενταετία 1999-2003,
που «ροκάνισε» σημαντικό μέρος από το όφελος που είχε ο δανειολήπτης από τη
ραγδαία πτώση στα επιτόκια δανεισμού. Τα επιτόκια το 1999 κυμαίνονταν στο
12,6%, ενώ σήμερα βρίσκονται στο 5,5%.

Στο ίδιο διάστημα, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν ώς και 100%. Έτσι, ένα
μικρό διαμέρισμα κοντά σε Πανεπιστημιακές Σχολές, νοσοκομεία, σταθμούς του
Μετρό ή του Ηλεκτρικού, από 10%-11% ετήσια απόδοση που έδινε τις «χρυσές»
εποχές της κτηματαγοράς, σήμερα δεν προσφέρει πάνω από 8% και μόνο εφόσον η
αγορά γίνει με ίδια κεφάλαια.

H απόσβεση

Σε γενικές γραμμές, συνεχίζουν οι τραπεζικοί παράγοντες, μια επένδυση σε
κατοικία θεωρείται συμφέρουσα για την απόκτηση εισοδήματος εφόσον η απόσβεση
για την αγορά της γίνει σε διάστημα το πολύ μίας 10ετίας. Και αυτό πάλι αφορά
μόνο τα μικρά ακίνητα (δυάρια, γκαρσονιέρες), τα οποία αφενός κοστίζουν
λιγότερο από ό,τι τα μεγαλύτερα σπίτια των τριών, τεσσάρων ή περισσότερων
δωματίων και αφετέρου τα ενοίκιά τους είναι πολύ υψηλά σε σχέση με την τιμή
αγοράς τους. Τα μικρά αυτά ακίνητα είναι εμπορεύσιμα επειδή είναι λιγοστά, γι’
αυτό και γίνονται περιζήτητα, κυρίως ανάμεσα σε φοιτητές, μονομελή νοικοκυριά
και αλλοδαπούς.

Δύο παραδείγματα

* Έστω ότι κάποιος θέλει να αγοράσει ένα παλαιό μικρό διαμέρισμα, 50
τετραγωνικών, αξίας 59.000 ευρώ στου Ζωγράφου, περιοχή με πολλούς φοιτητές.
Υποθέτουμε πως το ποσό αυτό το είχε τοποθετήσει σε έναν καταθετικό λογαριασμό
με ετήσια απόδοση 3%, αλλά επιθυμούσε κάτι καλύτερο. Έστω ότι το εν λόγω
διαμέρισμα αποφέρει στον κάτοχό του ενοίκιο 328 ευρώ τον μήνα ή 3.941 ευρώ τον
χρόνο, ένα λογικό ποσό για τα δεδομένα της περιοχής. Υποθέτουμε πως ο
ιδιοκτήτης αυτός φορολογείται με συντελεστή 30%, επομένως αν αφαιρέσει τις
κρατήσεις της Εφορίας (1.182 ευρώ) το καθαρό ετήσιο ενοίκιο είναι 2.759 ευρώ.
(Σημειωτέον πως δεν έχει υπολογιστεί ποσό για επισκευές από τυχόν φθορές που
θα προκληθούν στο ακίνητο). Κάνοντας την υπόθεση με βάση τα σημερινά δεδομένα
ότι η μέση ετήσια αύξηση του ενοικίου τα επόμενα χρόνια θα είναι 2% και η μέση
ετήσια άνοδος της τιμής των ακινήτων 1%, τότε ο εν λόγω ιδιοκτήτης θα έχει
αποσβέσει πλήρως την επένδυσή του έως το 2009.

* Παίρνουμε ακριβώς τα ίδια δεδομένα, με μια όμως καθοριστική διαφορά. Ότι η
αγορά θα γίνει εξ ολοκλήρου με δάνειο, διάρκειας 20 ετών. Υποθέτουμε ότι ο
ενδιαφερόμενος επιλέγει σταθερό επιτόκιο (6,50%) για όλη τη διάρκεια του
δανείου, γιατί θέλει να αποφύγει δυσάρεστες επιπτώσεις από τυχόν άνοδο των
επιτοκίων, ενδεχόμενο πολύ πιθανό στο μέλλον. Σε μια τέτοια περίπτωση, η
συνολική δαπάνη για την αγορά του σπιτιού, μαζί με το κόστος συμβολαίων (1.000
ευρώ), τον φόρο 11% (4.519 ευρώ) και τα έξοδα δανείου (1.477 ευρώ), θα ανέλθει
στα 64.500 ευρώ. Οι υπόλοιπες παράμετροι παραμένουν οι ίδιες. Δηλαδή ο
ιδιοκτήτης θα εισπράττει 2.759 ευρώ τον χρόνο, ενώ η μέση ετήσια αύξηση στην
20ετία των ενοικίων θα είναι 2% και των ακινήτων μόλις 1%. Σε αυτή λοιπόν την
περίπτωση, λόγω της επιβάρυνσης από την αγορά του σπιτιού με το δάνειο, η
απόσβεση των χρημάτων που επένδυσε θα γίνει το… 2018, δηλαδή σε 14 χρόνια.