Στο μικροσκόπιο της Eφορίας οι αγοραπωλησίες ακινήτων

Το πραγματικό τίμημα της αγοραπωλησίας ενός ακινήτου θα αναζητεί στο εξής η Εφορία. Πρόσθετοι φόροι και πρόστιμα περιμένουν αγοραστές και πωλητές που δηλώνουν χαμηλότερα ποσά

Ακόμα και σε άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών πολιτών που αγοράζουν
κατοικίες και εργολάβων που τις κατασκευάζουν θα προχωρούν οι αρμόδιες
ελεγκτικές υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, προκειμένου να διαπιστώσουν
αν το τίμημα της αγοραπωλησίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο είναι το
πραγματικό.

Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων
αποτελούν μια μεγάλη εστία φοροδιαφυγής, καθώς αγοραστές και πωλητές δεν
δηλώνουν το πραγματικό τίμημα της συναλλαγής αλλά πολύ χαμηλότερο, με
αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει σημαντικά ποσά φορολογικών εσόδων. Στόχος των
ελέγχων είναι ο εντοπισμός του πραγματικού τζίρου που πραγματοποιούν ετησίως
οι οικοδομικές επιχειρήσεις, αλλά και η αποκάλυψη των πραγματικών τιμών στις
οποίες γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, τονίζει χαρακτηριστικά ανώτερος
παράγοντας του υπουργείου. Πρόκειται για ένα μέτρο που εντάσσεται στην
προσπάθεια να περιοριστεί η φοροδιαφυγή, αλλά και να «μετρηθεί» η διαφορά που
υπάρχει σήμερα μεταξύ των αντικειμενικών και των αγοραίων τιμών των ακινήτων.

«Επίσημα ή ανεπίσημα στοιχεία»

Ειδικότερα, σε διάταξη νόμου που ψηφίστηκε πρόσφατα, προβλέπεται η δυνατότητα
των φορολογικών αρχών να λαμβάνουν υπόψη τους οποιαδήποτε «επίσημα ή ανεπίσημα
στοιχεία», προκειμένου να επαναπροσδιορίζουν τις αξίες των ακινήτων που πωλούν
οι οικοδομικές επιχειρήσεις σε επίπεδα υψηλότερα από αυτά που προκύπτουν με
βάση τις αντικειμενικές τιμές ή τα ποσά που αναγράφονται στα πωλητήρια
συμβόλαια.

Σε εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών (ΠΟΛ. 1142/2003), η οποία έχει ήδη
αποσταλεί σε όλες τις Εφορίες της Επικράτειας και στις κατά τόπους ελεγκτικές
υπηρεσίες, τονίζεται, μεταξύ άλλων, ότι – προκειμένου για οικοδομικές
επιχειρήσεις (ανέγερση – πώληση ακινήτων) – ως φορολογητέα ακαθάριστα έσοδα θα
λαμβάνονται τα μεγαλύτερα, αν από επίσημα ή ανεπίσημα στοιχεία που έχει η
επιχείρηση ή διαπιστώνει ο έλεγχος προκύπτουν ακαθάριστα έσοδα από την πώληση
οικοδομών μεγαλύτερα από την αντικειμενική τους αξία που προσδιορίζεται με τις
διατάξεις του άρθρου 41 του N. 1249/1982, όπως, εξάλλου, ισχύει και για τη
μεγαλύτερη αξία πώλησης που ενδεχόμενα αναγράφεται στα οικεία πωλητήρια
συμβόλαια.

Ως επίσημα ή ανεπίσημα στοιχεία, για την εφαρμογή της διάταξης αυτής,
θεωρούνται οποιαδήποτε έγγραφα στοιχεία, εκτός των αναγραφόμενων στα οικεία
πωλητήρια συμβόλαια, όπως, για παράδειγμα, τα τηρούμενα βιβλία και στοιχεία
ΚΒΣ της επιχείρησης, συμβάσεις δανείων με τράπεζες, αντίγραφα μεταξύ των
ενδιαφερομένων, κατασχεθέντα κατά τις διατάξεις του ΚΒΣ ανεπίσημα βιβλία ή
στοιχεία τραπεζικών λογαριασμών του αγοραστή ή πωλητή κ.λπ.

Για οικοδομές που χτίστηκαν μετά την 1/1/2002

Περαιτέρω, όμως, διευκρινίζεται ότι τέτοια στοιχεία δεν αποτελούν η εκτίμηση
της αξίας του ακινήτου που στηρίζεται στην τιμή πώλησης, όπως αυτή προκύπτει
π.χ. από δημοσιεύσεις σε εφημερίδες τιμών αγοραπωλησιώv, από συγκρίσεις τιμών
μεταξύ πωλουμένων διαμερισμάτων στην ίδια οικοδομή ή άλλων οικοδομών κ.λπ.
Σημειώνεται ότι η νέα αυτή διάταξη έχει εφαρμογή για οικοδομές που η ανέγερσή
τους ξεκίνησε μετά την 1η Ιανουαρίου 2002.

Οι παραπάνω διευκρινίσεις και οι οδηγίες του υπουργείου Οικονομικών ανοίγουν
τον δρόμο για την πραγματοποίηση ελέγχων ακόμη και στην κίνηση των τραπεζικών
λογαριασμών πολιτών που αγοράζουν νεόδμητες κατοικίες από οικοδομικές
επιχειρήσεις. Όπως τονίζει ο ίδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών, με
αυτόν τον τρόπο θα εντοπίζονται τα ποσά που εκταμιεύουν οι αγοραστές των
ακινήτων λίγες ημέρες πριν πραγματοποιηθεί η αγοραπωλησία και η κατάρτιση του
συμβολαίου και θα συγκρίνονται, στη συνέχεια, με το τίμημα που τελικά φαίνεται
να καταλήγει στην «τσέπη» – τραπεζικό λογαριασμό του εργολάβου – κατασκευαστή.

Πρόσθετοι φόροι και αυστηρά πρόστιμα

Με αυτόν τον τρόπο, στο στόχαστρο του ελεγκτικού μηχανισμού θα τεθούν τόσο οι
αγοραστές όσο και οι πωλητές, ενώ στην περίπτωση που διαπιστωθεί ότι στο
συμβόλαιο έχει αναγραφεί διαφορετική αξία από αυτή που τελικά έχει συμφωνηθεί
μεταξύ του νέου ιδιοκτήτη και της οικοδομικής επιχείρησης, η Εφορία θα
επιβάλλει πρόσθετους φόρους και αυστηρά πρόστιμα για φοροδιαφυγή.

Σύμφωνα με πρόχειρους υπολογισμούς του υπουργείου Οικονομικών, η Εφορία
«χάνει» από κάθε αγοραπωλησία ακινήτου περίπου το 30% – 40% του φόρου
μεταβίβασης, καθώς το σύνολο σχεδόν των αγοραστών αναγράφουν στα συμβόλαια την
αντικειμενική αξία του διαμερίσματος, η οποία υπολείπεται σημαντικά της πραγματικής.