Σε ασφυκτικό κλοιό χιλιάδες ιδιοκτήτες

Τριπλό μπλόκο στα ακίνητα στήνει η Εφορία, η οποία με το νέο τρόπο υπολογισμού
του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση, με τον αναλυτικό προσδιορισμό των
υπόχρεων υποβολής του εντύπου Ε9 αλλά και με τις αλλαγές που εξετάζει να
εφαρμόσει για το 1998 στον τρόπο υποβολής της δήλωσης του Φόρου Μεγάλης
Ακίνητης Περιουσίας, ουσιαστικά θέτει πάλι σε ασφυκτικό κλοιό χιλιάδες
ιδιοκτήτες ακινήτων.ΜΕ ΔΥΟ εγκυκλίους το υπουργείο Οικονομικών καθορίζει:
Πρώτον Τον τρόπο προσδιορισμού του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση.

Δεύτερον Τις κατηγορίες φορολογουμένων που υποχρεούνται φέτος να υποβάλουν
μαζί με τη φορολογική τους δήλωση το έντυπο Ε9.

Ήδη χθες, το υπουργείο Οικονομικών έστειλε επείγουσα εγκύκλιο προς τις Εφορίες
με την οποία δίνει αναλυτικές πληροφορίες για τον τρόπο που θα υπολογίζεται το
τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση.

Παράλληλα, ετοιμάζει άλλη εγκύκλιο με την οποία θα καθορίζονται με ακρίβεια οι
φορολογούμενοι οι οποίοι θα πρέπει να συμπληρώσουν φέτος το έντυπο Ε9.

ΤΕΣΣΕΡΙΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ

Σύμφωνα με πληροφορίες, στην εγκύκλιο θα αναφέρονται μεταξύ των άλλων και οι
εξής κατηγορίες φορολογουμένων που θα πρέπει να συμπληρώσουν και να υποβάλουν
το έντυπο Ε9:

1 Αυτοί που έχουν αγοράσει ή έχουν πουλήσει κάποιο ακίνητο στη διάρκεια
του 1997.

2 Όσοι έχουν αποκτήσει ή έχουν δώσει ακίνητα με δωρεά ή γονική παροχή,
καθώς και όσοι έχουν αποκτήσει ακίνητο από κληρονομιά.

3 Όσοι έχουν μεταβολές ακινήτων περιουσιακών στοιχείων εξαιτίας
διαζυγίου, γάμου, θανάτου κ.ά.

4 Γενικά όσοι έχουν αποκτήσει ή μεταβιβάσει την κυριότητα ή την ψιλή
επικαρπία, δηλαδή αν έχουν μεταβολή στους όρους του ιδιοκτησιακού καθεστώτος
ακινήτων που δήλωσαν την προηγούμενη χρονιά (1996).

Η ΠΡΟΤΑΣΗ

Στο μεταξύ, οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών εξετάζουν τώρα το καθεστώς
υποβολής των δηλώσεων του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας για το 1998. Το
θέμα αναλύθηκε σε μεγάλη σύσκεψη που έγινε χθες στο υπουργείο Οικονομικών.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η πρόταση που φαίνεται να επικρατεί προβλέπει:

* Πρώτον, οι φορολογούμενοι που το 1997 πλήρωσαν ή υπέβαλαν δήλωση ΦΜΑΠ θα
υποβάλουν και φέτος νέα δήλωση.

Το υπουργείο Οικονομικών όμως θα υπολογίσει μόνο του το ποσό του φόρου με βάση
τις νέες αντικειμενικές τιμές και θα τους καλέσει να το πληρώσουν, δηλαδή δεν
θα συμπληρώσουν φέτος τα φύλλα αντικειμενικού προσδιορισμού.

* Δεύτερον, να γίνει υπολογισμός της αξίας των περιουσιακών στοιχείων με τις
νέες αντικειμενικές τιμές των φορολογουμένων που υπέβαλαν το 1998 το έντυπο
Ε9.

Αν η αξία της περιουσίας τους πλησιάζει ή ξεπερνά τα αφορολόγητα όρια, τότε
αυτοί θα κληθούν να υποβάλουν δήλωση του ΦΜΑΠ. Ο υπολογισμός της φορολογητέας
αξίας θα γίνει πιθανότατα από το υπουργείο Οικονομικών.

ΟΛΕΣ ΟΙ ΠΕΡΙΟΧΕΣ

Για να μην εμφανισθούν μάλιστα φέτος προβλήματα με τα λάθη στον υπολογισμό της
φορολογητέας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού
συστήματος, έχει επισημανθεί από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών η
ανάγκη ένταξης όλων των περιοχών της χώρας στο αντικειμενικό σύστημα.

Σημειώνεται ότι το υπουργείο Οικονομικών προγραμματίζει φέτος οι δηλώσεις του
Φόρου Ακίνητης Περιουσίας να υποβληθούν τον Μάιο ή τον Ιούνιο.

ΤΟ ΤΕΚΜΑΡΤΟ εισόδημα από ιδιοκατοίκηση (κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας) δεν
μπορεί να είναι μικρότερο από το 3,5% της αξίας της ιδιοκατοικούμενης
οικοδομής. Το υπουργείο Οικονομικών με επείγουσα εγκύκλιο που έστειλε χθες
στις Εφορίες όλης της χώρας δίνει αναλυτικές οδηγίες για τον νέο τρόπο
υπολογισμού του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση. Το ύψος του τεκμαρτού
εισοδήματος προκύπτει από το γινόμενο του εμβαδού της κατοικίας, της τιμής
ζώνης, του συντελεστή παλαιότητας και του διορθωτικού συντελεστή. Σημειώνεται
ότι στην «παγίδα» της ιδιοκατοίκησης πέφτουν οι φορολογούμενοι που η επιφάνεια
της κύριας κατοικίας και της πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας (μη εξοχικής ή
εξοχικής) μεμονωμένα ή αθροιστικά ξεπερνά τα 150 τ.μ.

Αναλυτικά, στην περίπτωση που η ιδιοχρησιμοποιούμενη κατοικία βρίσκεται στο
αντικειμενικό σύστημα για τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος
χρησιμοποιείται η τιμή ζώνης. Για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός
αντικειμενικού συστήματος χρησιμοποιούνται οι τιμές εκκίνησης. Επίσης το
εμβαδόν της ιδιοχρησιμοποιούμενης κατοικίας προσαυξάνεται με το 20% της
επιφάνειας των αποθηκευτικών χώρων και των χώρων στάθμευσης (αν φυσικά
υπάρχουν). Η Εφορία έχει καθορίσει τέσσερις διαφορετικούς διορθωτικούς
συντελεστές, το ύψος των οποίων καθορίζεται ανάλογα με τη τιμή ζώνης ή
εκκίνησης. Έτσι, για τιμές μέχρι 150.000 δραχμές ο συντελεστής είναι 1,10. Για
τιμές από 150.001 μέχρι 250.000 δραχμές ο συντελεστής είναι 1,20. Από 250.001
μέχρι 400.000 ο συντελεστής καθορίζεται σε 1,30, ενώ για ακίνητα που η τιμή
ζώνης ξεπερνά τις 400.001 δραχμές ο συντελεστής καθορίζεται σε 1,40. Τέλος, οι
συντελεστές παλαιότητας είναι οι ίδιοι μ’ αυτούς που ισχύουν στη φορολογία
κεφαλαίου. Φέτος καταργείται ο προσδιορισμός της αξίας της ιδιοκατοικούμενης
οικοδομής ανά τριετία και θα γίνεται κάθε χρόνο και θα αφορά οποιαδήποτε
ιδιοκατοικούμενη οικοδομή του φορολογούμενου, είτε πρόκειται για την κύρια
είτε τη δευτερεύουσα κατοικία ή για τις λοιπές δευτερεύουσες κατοικίες.
Σημειώνεται ότι για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος από
ιδιοκατοίκηση λαμβάνονται υπόψη από την Εφορία οι τιμές ζώνης ή εκκίνησης που
ίσχυαν την 1/1/97. Όπως τονίζεται στην εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, η
παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται 2 χρόνια μετά την έκδοση της άδειας της οικοδομής.

Όσον αφορά τους μήνες ιδιοκατοίκησης των εξοχικών δευτερευουσών κατοικιών,
στην εγκύκλιο τονίζεται ότι θα υπολογίζεται για τρεις μήνες το έτος. Στην
εγκύκλιο δίδονται αναλυτικές οδηγίες και για το απαλλασσόμενο όριο των 150
τετραγωνικών μέτρων. Αναλυτικά αναφέρεται ότι:

* Για το απαλλασσόμενο όριο των 150 τ.μ. λαμβάνεται κατ’ αρχάς υπόψη η
επιφάνεια της ιδιοκατοικούμενης κύριας κατοικίας.

* Στην περίπτωση που το εμβαδόν της ιδιοκατοικούμενης κύριας κατοικίας είναι
μικρότερο από 150 τ.μ., τότε η διαφορά μέχρι τα 150 τ.μ. καλύπτεται με την
επιφάνεια μόνο της πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας.

* Όταν ο φορολογούμενος έχει μια πρώτη δευτερεύουσα κατοικία μη εξοχική και
μία ή περισσότερες εξοχικές, τότε η απαλλασσόμενη επιφάνεια που υπολείπεται
μέχρι τα 150 τ.μ. καλύπτεται με τμήμα ή με ολόκληρη την επιφάνεια της μη
εξοχικής πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας.

* Αν δεν υπάρχει μη εξοχική πρώτη δευτερεύουσα κατοικία, η απαλλασσόμενη
επιφάνεια που υπολείπεται μέχρι τα 150 τ.μ. καλύπτεται με τμήμα ή με ολόκληρη
την επιφάνεια της εξοχικής πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας.

Από 1/1/-31/12/1997 ιδιοκατοικείται ως κύρια κατοικία διαμέρισμα επιφάνειας
190 τ.μ., στον 3ο όροφο πολυκατοικίας με πρόσοψη επί της οδού Ίστρου 125 στον
Περισσό. Χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας το 1986. Ο υπολογισμός του ετήσιου
ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος γίνεται ως εξής:

Η αξία κύριας κατοικίας: (ΕΧΤ.Ζ.Χ Δ.Σ.ΧΣ.Π) είναι: (εμβαδόν) Χ (τιμή ζώνης) Χ
(διορθωτικός συντελ.) Χ (παλαιότητα): 190 Χ 165.000 Χ 1,20 Χ 0,80 =
30.096.000. Επομένως το ετήσιο ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα είναι: 30.0096.000
Χ 3,5% = 1.053.360 και ο υπολογισμός του ετήσιου φορολογούμενου ακαθάριστου
εισοδήματος προκύπτει ως εξής:

Από 1/1/-31/12/1997 ιδιοκατοικείται, ως κύρια κατοικία, μονοκατοικία στην Αγία
Παρασκευή με πρόσοψη επί της οδού Αγίου Ιωάννου 60. Πρόκειται για διώροφη
μονοκατοικία συνολικής επιφάνειας 190 τ.μ. με ενιαία λειτουργική ενότητα.
Αποτελείται από υπόγειο χώρο επιφάνειας 40 τ.μ., που επικοινωνεί με το ισόγειο
και τον 1ο όροφο και χρησιμοποιείται ως αποθήκη και γκαράζ, από ισόγειο 80
τ.μ. και 1ο όροφο 70 τ.μ. Η άδεια ανέγερσης της οικοδομής εκδόθηκε το έτος 1972.

Υπολογισμός του ετήσιου ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος γίνεται ως εξής:

Επιφάνειας κύριας κατοικίας:

1ος όροφος: 70 τ.μ.

Ισόγειο 80 τ.μ.

Υπόγειο (αποθήκη -γκαράζ) 40 τ.μ. Χ 20% 8 τ.μ.

Άρα η συνολική επιφάνεια για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου είναι:
158 τ.μ.

Η αξία της κύριας κατοικίας είναι: (εμβαδόν) Χ (τ. ζώνης) Χ (διορθωτικός
συντελ.) Χ (παλαιότητα): 158 Χ 235.000 Χ 1,20 Χ 0,65 = 28.961.400. Επομένως το
ετήσιο ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα είναι: 28.961.400 Χ 3,5% = 1.013.649 και ο
υπολογισμός του ετήσιου φορολογούμενου ακαθάριστου εισοδήματος προκύπτει ως εξής:

Από 1/1/-31/12/1997 ιδιοκατοικείται ως κύρια κατοικία διαμέρισμα 2ου ορόφου
επιφάνειας 96 τ.μ. με υπόγειο γκαράζ 12 τ.μ. στο υπόγειο της πολυκατοικίας επί
της Πλατείας 28ης Οκτωβρίου (Κύπρου) στο Περιστέρι. Έτος έκδοσης άδειας της
πολυκατοικίας το 1976. Επίσης, ο ίδιος φορολογούμενος έχει κατά πλήρη
κυριότητα και 1η δευτερεύουσα εξοχική ισόγεια κατοικία στην Κοινότητα
Παντοκράτορος – Ζακύνθου, επιφανείας 67 τ.μ. που την ιδιοκατοικεί 3 μήνες το
χρόνο. Έχει έτος έκδοσης οικοδομικής άδειας το 1958. Ο υπολογισμός ετήσιου
ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση γίνεται ως εξής:

* Το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση κύριας κατοικίας
απαλλάσσεται από το φόρο εισοδηματος, γιατί η συνολική επιφάνεια της κύριας
κατοικίας (108 τ.μ.) υπολείπεται των 150 τ.μ. που απαλλάσσονται από το φόρο.

* Ο υπολογισμός ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος 1ης δευτερεύουσας – εξοχικής
κατοικίας, γίνεται ως εξής:

Αξία 1ης δευτερεύουσας κατοικίας: (εμβαδόν) Χ (τιμή ζώνης) Χ (διορθωτικός
συντελεστής) Χ (παλαιότητα): 67 Χ 100.000 Χ 1,10 Χ 0,60 = 4.422.000. Επομένως
το ετήσιο ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα είναι: 4.422.000 Χ 3,5% Χ 3/12 = 38.693.

Άρα ο υπολογισμός του ετήσιου φορολογούμενου ακαθάριστου εισοδήματος 1ης
δευτερεύουσας – εξοχικής κατοικίας είναι:

Από 1/1-31/12/1997 ιδιοκατοικείται, ως κύρια κατοικία, ισόγεια μονοκατοικία
επιφάνεις 90 τ.μ. με πρόσοψη επί των οδών Φλέμινγκ και Κρυστάλλη στη Νέα
Ελβετία του Δήμου Βύρωνα. Χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας είναι το 1950.
Επίσης, ο ίδιος φορολογούμενος έχει, μαζί με τη σύζυγό του κατά πλήρη
κυριότητα από 50% εξ αδιαιρέτου ο καθένας, μια εξοχική δευτερεύουσα κατοικία.
Πρόκειται για ισόγεια μονοκατοικία που την ιδιοκατοικεί τους θερινούς μήνες.
Έχει επιφάνεια 85 τ.μ. και βρίσκεται στη Λούτσα, σε περιοχή που δεν έχει
ενταχθεί στον αντικειμενικό προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων. Έτος έκδοσης
οικοδομικής άδειας είναι το 1967. Ο υπολογισμός ετήσιου ακαθάριστου τεκμαρτού
εισοδηματος από ιδιοκατοίκηση γίνεται ως εξής:

* Το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση κύριας κατοικίας
απαλλάσσεται από το φόρο εισοδήματος, γιατί η συνολική επιφάνεια της κύριας
κατοικίας (90 τ.μ.) υπολείπεται των 150 τ.μ. που απαλλάσσονται από το φόρο.

* Ο υπολογισμός ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος της 1ης δευτερεύουσας –
εξοχικής κατοικίας γίνεται ως εξής:

Αξία 1ης δευτερεύουσας κατοικίας: (εμβαδόν) Χ (τιμή ζώνης) Χ (διορθωτικός
συντελ.) Χ (παλαιότητα): 85 Χ 100.000 Χ 1,10 Χ 0,60 = 5.610.000. Επομένως το
ετήσιο ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα είναι: 5.610.000 Χ 3,5% Χ 3/12 = 49.088.

Άρα ο υπολογισμός του ετήσιου φορολογούμενου ακαθάριστου εισοδηματος 1ης
δευτερεύουσας κατοικίας είναι:

Συνεπώς, ο κάθε σύζυγος θα φορολογηθεί για ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα:
14.438: 2 = 7.219 δρχ.