Η γήρανση του πληθυσμού, η αύξηση των διαζυγίων και τα νέα είδη οικογενειών διαμορφώνουν νέες συνθήκες στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ, το μέγεθος των νοικοκυριών έχει μειωθεί από περίπου 2,6 άτομα το 2011 σε περίπου 2,4 το 2021. Μάλιστα, ενώ την ίδια περίοδο ο συνολικός πληθυσμός της χώρας έχει μειωθεί κατά περίπου 330.000 κατοίκους, ο αριθμός των νοικοκυριών έχει αυξηθεί κατά περίπου 200.000. Ειδικά τα μονομελή νοικοκυριά ήταν 340.000 περισσότερα το 2021, ενώ οι κατηγορίες των πολυμελών νοικοκυριών (από 4 μέλη και άνω) είδαν σημαντικές μειώσεις.
Η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, σε συνδυασμό με την ακόμα πιο έντονη μετακίνηση του πληθυσμού προς τα αστικά κέντρα και ειδικά την Αθήνα, μεγεθύνει το κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικίας και οδηγεί στην αύξηση των τιμών ενοικίασης και αγοράς, με αποτέλεσμα η κατοικία να γίνεται λιγότερο προσιτή για τους πολίτες. Παράλληλα, οι χαμηλές – ή και ανύπαρκτες – αποταμιεύσεις των Ελλήνων έπειτα από μια γεμάτη δεκαετία οικονομικής ύφεσης κάνουν την αγορά κατοικίας ιδιαίτερα δύσκολη, καθώς τα νοικοκυριά σπάνια μπορούν να καλύψουν την αγορά με ίδια κεφάλαια, ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά, στο 69,4%.
Τα δάνεια
Σε αυτό το πλαίσιο, από τον Οκτώβριο του 2025 παρατηρείται αύξηση στις ροές στεγαστικών δανείων, με το πρόσημο να γίνεται θετικό για πρώτη φορά μετά την κρίση. Οι νέες εκταμιεύσεις στο πρώτο τρίμηνο του 2026 έφτασαν τα 13.756 δάνεια συνολικού όγκου 672,8 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας άνοδο 77% σε ετήσια βάση. Μόνο τον Μάρτιο, οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έφτασαν τα 373 εκατ. ευρώ, στο υψηλότερο επίπεδο από τον Σεπτέμβριο του 2013. Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, μάλιστα, η αυξημένη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια δεν έχει παρουσιάσει κάμψη λόγω της γεωπολιτικής κρίσης στη Μέση Ανατολή μέχρι και σήμερα.
Τα σπίτια που ψάχνουν οι υποψήφιοι δανειολήπτες, όμως, είναι αρκετά διαφορετικά από αυτά που είχαν ιστορικά τα ελληνικά νοικοκυριά – άρα και εκεί παρατηρείται σημαντική διαφορά μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, οι κατοικίες που συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι 70-100 τ.μ. και έχουν κόστος μεταξύ 250.000 και 300.000 ευρώ. Σε αυτό βεβαίως έπαιξε ρόλο και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ», που θέτει συγκεκριμένους περιορισμούς στις επιλέξιμες κατοικίες (εμβαδό έως 150 τ.μ. και τιμή έως 300.000 ευρώ). Μεγάλη ζήτηση φέρεται να υπάρχει και για μικρότερα σπίτια των 50-60 τ.μ., που όμως… δεν υπάρχουν στην ελληνική αγορά!
Τέλος, παρατηρείται δυσκολία στη μετακίνηση μεταξύ γειτονιών της Αθήνας, με τους περισσότερους δυνητικούς δανειολήπτες να είναι ιδιαίτερα επιλεκτικοί σε ό,τι αφορά τον τόπο κατοικίας και να ψάχνουν σπίτι στην περιοχή όπου ήδη ζουν. Αυτό που καθίσταται σαφές από τα παραπάνω είναι ότι η αγορά στέγης έχει ανάγκη από μεγαλύτερη προσφορά κατοικίας, η οποία θα έχει πολλαπλά οφέλη – από τον περιορισμό των νέων αυξήσεων στις τιμές ως και την περαιτέρω τόνωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων.
