Ποιοι χάνουν από τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων

Ένα δυσεπίλυτο γρίφο καλούνται να λύσουν όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν
ακίνητο, μετά τη γνωστοποίηση των προθέσεων της κυβέρνησης να προχωρήσει στην
επιβολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και την εφαρμογή του Φόρου Αυτομάτου
Υπερτιμήματος στα παλαιότερα ακίνητα. Δεδομένη θεωρείται πριν από την εφαρμογή
των δυο νέων φόρων η αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Οι αλλαγές, όπως εκτιμάται από γνώστες της κτηματαγοράς, θα επιφέρουν
επιβαρύνσεις που σε πολλές περιπτώσεις θα είναι σημαντικές για όσους
προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου μετά τη θέσπιση των δύο νέων φόρων και την
αύξηση των αντικειμενικών τιμών. Οι επικείμενες αλλαγές, οι οποίες ενδέχεται
να ισχύουν από το φθινόπωρο με την κατάθεση σχετικού φορολογικού νομοσχεδίου,
εκφράζονται φόβοι ότι θα προκαλέσουν αναταραχή στην αγορά ακινήτων και θα
οδηγήσουν στην εκδήλωση ενός κύματος μεταβιβάσεων ακινήτων από χιλιάδες
φορολογούμενους που θα τρέξουν να επωφεληθούν από το σημερινό ευνοϊκό
καθεστώς.

Οι μεγάλοι χαμένοι των αλλαγών που έρχονται θα είναι ουσιαστικά όλοι όσοι θα
αποκτήσουν ακίνητο σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων
υπολείπονται σήμερα σημαντικά από τις αγορέες τιμές τους. H αύξηση των
αντικειμενικών τιμών, η οποία μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις και να ξεπεράσει
το 50%, θα αυξήσει ευθέως τη φορολογητέα αξία των ακινήτων και θα προκαλέσει
αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης στις μεταβιβάσεις ακινήτων (πώληση,
κληρονομιά, δωρεά κ.λπ.).

Εκτός από τις αντικειμενικές αξίες, επιβάρυνση θα προκαλέσει σε όσους
αγοράσουν νεόδμητο ακίνητο η επιβολή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας. Σήμερα
όσοι αγοράζουν ακίνητο επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης ο οποίος έχει
χαμηλότερο συντελεστή από το 18% που θα έχει ο ΦΠΑ. Παράλληλα, εκφράζονται
φόβοι ότι η επιβολή του ΦΠΑ θα αποτελέσει μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για την
αύξηση των τελικών τιμών από τους κατασκευαστές κατοικιών.

Ο Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος από την άλλη μπορεί να προκαλέσει αύξηση των
τελικών τιμών των ακινήτων καθώς ο πωλητής του ακινήτου θα μετακυλίσει το φόρο
στον αγοραστή.

Πάντως από τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων κερδισμένοι θα είναι εν μέρει
όσοι κληρονομήσουν ακίνητο, καθώς στα σχέδια της κυβέρνησης εντάσσεται η
αύξηση του αφορολόγητου ορίου των κληρονομιών από 20.000 ευρώ που είναι σήμερα
στις 80.000 ευρώ.

H «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» παρουσιάζει σήμερα τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζεται η εφαρμογή
των νέων φόρων αλλά και η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Οι αντικειμενικές αξίες

Οι αντικειμενικές αξίες αναπροσαρμόστηκαν τελευταία φορά τον Μάρτιο του 2001
προκειμένου να ακολουθήσουν τις ανοδικές τάσεις που είχαν αρχίσει να
εμφανίζονται στις τιμές των ακινήτων, λόγω της δραματικής πτώσης των επιτοκίων
που προηγήθηκε την ένταξης της Ελλάδας στην ευρωζώνη.

Οι τιμές των ακινήτων, ωστόσο, συνέχισαν την ανοδική τους πορεία με αποτέλεσμα
να προηγούνται σήμερα σημαντικά των αντικειμενικών τιμών και να προκαλείται
απώλεια εσόδων κατά τις μεταβιβάσεις. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμόδιων
παραγόντων του υπουργείου Οικονομικών, υπάρχουν περιπτώσεις περιοχών όπου οι
αντικειμενικές αξίες υπολείπονται ακόμη και κατά 50% των πραγματικών τιμών.

Μετά τη μεγάλη αύξηση που σημειώθηκε στις τιμές τα τελευταία τρία χρόνια,
έχουν αρχίσει να εμφανίζονται σημάδια κόπωσης στην αγορά, ενώ σε ορισμένες
περιοχές με πολύ ακριβές κατοικίες έχουν καταγραφεί ακόμη και μειώσεις τιμών.
Οι ειδικοί της κτηματαγοράς θεωρούν ότι μετά την ολοκλήρωση των Ολυμπιακών
Αγώνων θα αρχίσουν να ξεκαθαρίζουν τα πράγματα στην αγορά σε συνάρτηση πάντα
με την πορεία της οικονομίας αλλά και των επιτοκίων. Οι όποιες αποφάσεις για
τις αντικειμενικές αναμένεται το ενωρίτερον προς το τέλος του χρόνου.

ΦΠΑ στα ακίνητα

Το θέμα των αντικειμενικών τιμών συνδέεται άμεσα και με την επιβολή του Φόρου
Προστιθέμενης Αξίας στις νέες οικοδομές και την αντιπαροχή. Το μέτρο αποτελεί
προεκλογική εξαγγελία του κυβερνώντος κόμματος.

H επιβολή του μέτρου θεωρείται δεδομένη, πιθανόν ακόμη και από το νέο έτος,
εφόσον έχουν αναπροσαρμοστεί και οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. H
εφαρμογή του θα σημάνει ταυτόχρονα την κατάργηση του φόρου μεταβίβασης στα
νεόδμητα ακίνητα (κυμαίνεται από 9%-11% της αντικειμενικής αξίας) και την
αντικατάστασή του με Φόρο Προστιθέμενης Αξίας, συντελεστή 18%. Παράλληλα, με
πρόταση της Κομισιόν εξετάζεται το ενδεχόμενο να επιβληθεί χαμηλότερος
συντελεστής (8%) στα ακίνητα που αποτελούν πρώτη κατοικία για τον αγοραστή. Ο
ΦΠΑ θα επιβάλλεται εφόσον η μεταβίβαση του ακινήτου γίνεται με αντάλλαγμα.
Έτσι, δεν θα επιβάλλεται στα ακίνητα που δωρίζονται κληρονομούνται ή
παρέχονται από τους γονείς στα παιδιά τους (γονικές παροχές). Στη φορολογητέα
αξία θα περιλαμβάνεται το οικόπεδο ή μέρος του εφόσον πρόκειται διαμέρισμα σε
πολυκατοικία. Σε όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις μεταβιβάσεων (παλαιά ακίνητα,
οικόπεδα) δεν θα επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας, αλλά ο Φόρος Αυτόματου
Υπερτιμήματος που έχει εξαγγείλει προεκλογικά η Νέα Δημοκρατία.

Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος

Ο Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος είχε επιβληθεί και στο παρελθόν, την περίοδο
’90-’93, χωρίς ωστόσο να φέρει τα προσδοκώμενα έσοδα, ενώ είχε δημιουργήσει
και έναν γραφειοκρατικό λαβύρινθο με τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου.

Ο φόρος αυτός αποτελεί ουσιαστικά φόρο εισοδήματος και δεν θα βαρύνει τον
αγοραστή, όπως συμβαίνει σήμερα, αλλά τυπικά τον πωλητή του ακινήτου. Αυτό
όμως δεν αποκλείει ο πωλητής να μετακυλίει το κόστος του φόρου στον αγοραστή
μέσω της αύξησης της τιμής του ακινήτου.

Ο φόρος θα υπολογίζεται ως εξής: ως αξία κτήσης θα λαμβάνεται η αντικειμενική
αξία με βάση την οποία αποκτήθηκε το ακίνητο. Στη συνέχεια αυτή, η αξία θα
προσαυξάνεται με τον ετήσιο ρυθμό πληθωρισμού για τα χρόνια από την απόκτηση
έως την πώληση.

Ως τιμή πώλησης θα λαμβάνεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου που ισχύει
κατά την πώληση. H διαφορά (υπεραξία) που θα προκύπτει θα φορολογείται με βάση
συντελεστές οι οποίοι θα είναι αντιστρόφως ανάλογοι των ετών που έχει ο
πωλητής το ακίνητο στην κατοχή του. Όσο περισσότερα χρόνια το έχει στην κατοχή
του τόσο χαμηλότερος θα είναι ο συντελεστής.