|
|
|
|
Τρεις είναι οι βασικοί παράγοντες που καθορίζουν το ύψος του δανείου που θα
χορηγήσει η τράπεζα στον δανειολήπτη. Πρόκειται για το εισόδημα, τα
περιουσιακά στοιχεία και την ηλικία του δανειολήπτη.
Το πρώτο και κυριότερο από τα τρία αυτά κριτήρια είναι το εισόδημα και
γενικότερα η πιστοληπτική ικανότητα του πελάτη. Ο υποψήφιος δανειολήπτης θα
πρέπει να γνωρίζει ότι οι τράπεζες χορηγούν δάνεια με μηνιαία δόση που
αντιστοιχεί το πολύ μέχρι το 45% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματός του. Και
αυτό, ώστε να είναι βέβαιες ότι θα μπορέσει να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις
του.
Για παράδειγμα, αν ένας μισθωτός έχει καθαρές μηνιαίες αποδοχές 1.200 ευρώ,
δεν μπορεί να πάρει δάνειο που η μηνιαία δόση του ξεπερνάει τα 550 ευρώ. Με
βάση τα ισχύοντα επιτόκια, το δάνειο που μπορεί να πάρει ένας τέτοιος μισθωτός
είναι γύρω στα 70.000 ευρώ με διάρκεια 20 χρόνια. Ο γενικός κανόνας είναι πως
η τράπεζα, αν διαπιστώσει ότι το εισόδημα του πελάτη δεν είναι αρκετό ώστε να
αποπληρώνει χωρίς πρόβλημα τις ετήσιες δόσεις του, συνήθως προτιμά είτε να του
αυξήσει τη διάρκεια αποπληρωμής είτε να του χορηγήσει μικρότερο ύψος δανείου
από αυτό που ζητάει.
Τα περιουσιακά στοιχεία
Ο δεύτερος παράγοντας έχει να κάνει με τα περιουσιακά στοιχεία του
δανειζομένου. Μπορεί να μην περνάει από το μυαλό μας, όμως το στεγαστικό
δάνειο ίσως αποδειχθεί λίγο αν ο δανειολήπτης δεν διαθέτει τουλάχιστον το 20%
– 30% της αξίας του ακινήτου που επιθυμεί να αποκτήσει ή να χτίσει. Σήμερα οι
περισσότερες τράπεζες προσφέρουν στους ενδιαφερομένους τη δυνατότητα δανείου
με χρηματοδότηση μέχρι και το 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Όμως
προσοχή: Στην πράξη, προκειμένου να χορηγήσουν στεγαστικό δάνειο, απαιτούν
εξασφαλίσεις μέσω προσημείωσης, που φτάνουν μέχρι και στο 130% του ποσού του
δανείου.
Για παράδειγμα, αν κάποιος ζητήσει δάνειο 88.000 ευρώ, η τράπεζα θα του
ζητήσει εξασφαλίσεις ύψους 115.000 ευρώ. Αν ο ενδιαφερόμενος δεν μπορεί να τις
παράσχει, τότε θα του χορηγήσει δάνειο μικρότερης αξίας, ανάλογα πάντα με την
αξία του ακινήτου που θα προσημειωθεί. Έτσι, στην πλειονότητα των περιπτώσεων,
οι δανειολήπτες χρηματοδοτούνται για το 75% – 85% της αξίας του ακινήτου και
βρίσκονται πολλές φορές προ εκπλήξεων, αφού το ύψος του δανείου δεν επαρκεί
για την αγορά ή την ανέγερση του σπιτιού.
Τραπεζικά στελέχη θεωρούν ότι η πιο ενδεδειγμένη λύση είναι ο ενδιαφερόμενος
να μπορεί να διαθέσει ένα ποσοστό 20% – 30% του συνολικού κόστους, αφού θα
πρέπει να λάβει υπόψη του και τα διάφορα έξοδα του δανείου. Επιπλέον, όταν
θέλει κάποιος να δανειστεί για το 100% της αξίας του ακινήτου, θα πρέπει να
γνωρίζει ότι σε κάποιες τράπεζες όσο πιο υψηλό είναι το ποσοστό χρηματοδότησης
τόσο πιο υψηλό είναι και το επιτόκιο με το οποίο δανείζουν. Και αυτό, αφού η
απουσία ιδίων κεφαλαίων αυξάνει ούτως ή άλλως την επισφάλεια για την τράπεζα,
ακόμη και αν υπάρχει προσημείωση.
Η ηλικία
Ο άλλος περιορισμός είναι το όριο ηλικίας του δανειζομένου. Όσο μεγαλύτερης
ηλικίας είναι κανείς τόσο μικρότερης διάρκειας είναι τα δάνεια που μπορεί να
πάρει. Εξάλλου, από ένα όριο ηλικίας και πάνω – συνήθως τα 70 χρόνια – δύσκολα
χορηγούνται στεγαστικά δάνεια. Συνήθως άνθρωποι μεγάλης ηλικίας βάζουν ως
εγγυητή κάποιο συγγενικό τους πρόσωπο πρώτου βαθμού (κατά προτίμηση το παιδί
τους).
Εγγυητής
Ο ρόλος του εγγυητή στη λήψη ενός στεγαστικού δανείου είναι πολύ μεγάλος. Όλα
τα παραπάνω προβλήματα (μικρό εισόδημα, μικρής αξίας ακίνητη περιουσία, μεγάλη
ηλικία, κ.λπ.) ξεπερνιούνται όταν ο ενδιαφερόμενος μπορεί να βρει κάποιους
τρίτους που θα εγγυηθούν για την ομαλή αποπληρωμή του δανείου. Για παράδειγμα,
αν δεν επαρκεί το εισόδημα η τράπεζα υπολογίζει ως εισόδημα του δανειολήπτη το
συνολικό εισόδημα και των δύο, προκειμένου να καθορίσει το ποσοστό που είναι
σε θέση να δαπανηθεί για την αποπληρωμή των ετήσιων δόσεων.
Εγγυητής χρειάζεται και όταν προσημειώνεται άλλο ακίνητο, του οποίου οι
ιδιοκτήτες είναι τρίτοι (διαφορετικοί από τους πιστούχους). Θα πρέπει πάντως
κανείς να έχει υπόψη του ότι ο εγγυητής υπογράφει μαζί με τον δανειολήπτη τους
όρους της σύμβασης του δανείου, επομένως έχει και αυτός ευθύνες.
Η φερεγγυότητα
Ένας άλλος παράγοντας, καθοριστικός για το ύψος του ποσού που θα χορηγήσει η
τράπεζα, είναι η φερεγγυότητα του πελάτη. Με τον όρο φερεγγυότητα οι τράπεζες
εννοούν την ομαλή αποπληρωμή τών πάσης φύσεως υποχρεώσεων του πελάτη (π.χ.
επιταγές, άλλα δάνεια, κ.λπ.). Εξετάζουν κατ’ αρχήν με τη βοήθεια του
«Τειρεσία» αν εκκρεμούν εις βάρος του πελάτη ακάλυπτες επιταγές.
Σημαντικό, όμως, ρόλο παίζει και η προσωπική σχέση που έχει ο πελάτης με την
τράπεζα. Διαφορετικά θα αντιμετωπίσει η τράπεζα κάποιον που είναι ήδη πελάτης
της και διαφορετικά κάποιον που εμφανίζεται πρώτη φορά. Ακόμη κι αν ο πελάτης
δεν μπορεί να ανταποκριθεί στην ομαλή εξυπηρέτηση κάποιων υποχρεώσεών του, η
τράπεζα δεν θα απορρίψει το αίτημά του, προτού σταθμίσει το μέγεθος του
προβλήματος. Σύμφωνα, πάντως, με στελέχη τραπεζών, οι ακάλυπτες επιταγές
αφορούν συνήθως εμπόρους και ελεύθερους επαγγελματίες.
Το σταθερό επάγγελμα
Τέλος, υπάρχουν και άλλα κριτήρια που παίζουν ρόλο για τη χορήγηση ενός
δανείου. Ένα τέτοιο κριτήριο, για παράδειγμα, είναι η σταθερότητα του
επαγγέλματος. Αλλιώς θα αντιμετωπίσει μια τράπεζα κάποιον που έχει σταθερή
εργασία τα τελευταία δέκα χρόνια και διαφορετικά κάποιον που κάθε χρόνο
αλλάζει δουλειά. Γι’ αυτό και για την έγκριση ενός δανείου, εκτός από τη
φωτοτυπία του τελευταίου εκκαθαριστικού της Εφορίας, ζητείται και φωτοτυπία
πρόσφατης μηνιαίας μισθοδοσίας.
Άλλα κριτήρια, ανάλογα με την τράπεζα, είναι το να είναι κανείς Έλληνας
υπήκοος και μόνιμος κάτοικος Ελλάδας τα τελευταία χρόνια, η προοπτική
διατήρησης και αύξησης του εισοδήματός του, κ.λπ. Φυσικά, απαραίτητη
προϋπόθεση για να δανειοδοτηθεί κανείς για ένα έτοιμο ακίνητο είναι οι τίτλοι
του να μην έχουν προβλήματα νομιμότητας.
Δάνειο με δέσμευση μετρητών
Η σύναψη δανείου μπορεί να γίνει και με cash collateral, δηλαδή δεσμεύοντας
μετρητά ή και τίτλους που έχει κάποιος στην κατοχή του. Η δέσμευση αφορά το
120% – 130% του ποσού του δανείου, ισχύει δηλαδή ό,τι και για την προσημείωση
ακινήτου, ανάλογα με την τράπεζα, και μπορεί να αφορά μετρητά, αμοιβαία
κεφάλαια, ομόλογα, έντοκα γραμμάτια του Δημοσίου και επενδυτικούς λογαριασμούς
(προθεσμιακές καταθέσεις). Μπορεί κανείς να δεσμεύσει ακόμη και μετοχές, όμως
το ποσό που θα του ζητηθεί να δεσμεύσει μπορεί να ανέλθει και στο 150% της
αξίας του δανείου. Στις περιπτώσεις δέσμευσης μετρητών ή ομολόγων ή μεριδίων
αμοιβαίων κεφαλαίων (συνήθως διαχείρισης διαθεσίμων) το επιτόκιο του
στεγαστικού δανείου είναι μικρότερο κατά περίπου 1 μονάδα, σε σχέση με το
αντίστοιχο που προσφέρεται σε όλους τους υπόλοιπους πελάτες. Βέβαια στον
καθορισμό του ύψους του επιτοκίου παίζει ρόλο το ύψος του δανείου, η
οικονομική επιφάνεια του πελάτη, η σχέση με την τράπεζα, κ.λπ.
