Φορολογικός οδηγός Ο γρίφος με τα ακίνητα

Σπαζοκεφαλιά φαίνεται σε πολλούς φορολογούμενους η δήλωση των εισοδημάτων από
ακίνητα, τα οποία θα πρέπει να αναγράψουν στον πίνακα 5 που βρίσκεται στη
δεύτερη σελίδα της φορολογικής δήλωσης.

Έτσι οι φορολογούμενοι που έχουν εισπράξει ενοίκια από κατοικίες, καταστήματα,
γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, γαίες ή από χώρους όπου κάποιοι έχουν τοποθετήσει
επιγραφές, διαφημίσεις κ.λπ., πρέπει να συμπληρώσουν τον πίνακα 5.

Τον ίδιο πίνακα θα συμπληρώσουν και όσοι έχουν εισπράξει χρήματα από
υπενοικίαση όλων αυτών των ακινήτων και χώρων. Την ίδια υποχρέωση έχουν και οι
ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν αυτά τα ακίνητα (ιδιοχρησιμοποίηση) ή κατοικούν
οι ίδιοι σ’ αυτά (ιδιοκατοίκηση).

Επίσης, θα πρέπει ακόμα να αναφερθεί και τυχόν δωρεάν παραχώρηση της χρήσης
κάποιων ακινήτων ή χώρων που έχει ο φορολογούμενος.

Η Εφορία δεν φορολογεί μόνο τα πραγματικά εισοδήματα, αλλά και τα λεγόμενα
τεκμαρτά. Το σκεπτικό της φορολογικής αρχής είναι ότι όταν ασκείς κάποιο
επάγγελμα μέσα σε ακίνητο ή χώρο που είναι δικός σου, τότε γλιτώνεις το ποσό
που θα πλήρωνες για ενοίκιο.

Άρα, για την Εφορία αυτό που δεν πληρώνει ο φορολογούμενος είναι κατά τεκμήριο
εισόδημα και επομένως φορολογείται.

Εξαιρεί, όμως, τους φορολογούμενους που μένουν στο δικό τους σπίτι μέχρι 150
τ.μ. Στην περίπτωση αυτή δεν λαμβάνεται υπόψη τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση.

Το ίδιο ισχύει και εάν ο φορολογούμενος έχει και ένα δεύτερο σπίτι που
χρησιμοποιείται, είτε για εξοχικό είτε όχι. Προϋπόθεση είναι ότι το άθροισμα
των τ.μ. της κύριας και της δευτερεύουσας κατοικίας δεν ξεπερνά τα 150 τ.μ.

Αν, για παράδειγμα, ο φορολογούμενος κατοικεί σ’ ένα ιδιόκτητο διαμέρισμα ή
μονοκατοικία 90 τ.μ. και έχει και ένα εξοχικό μέχρι 60 τ.μ., τότε γλιτώνει από
την ιδιοκατοίκηση.

Αν το άθροισμα υπερβαίνει τα 150 τ.μ., τότε η Εφορία θα λάβει υπόψη ως
τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση εκείνο το ποσό που αναλογεί στα
τετραγωνικά μέτρα που είναι πάνω από τα 150.

Πριν όμως συμπληρωθεί ο πίνακας 5 (στη δεύτερη σελίδα της δήλωσης), όπου
αναγράφονται τα εισοδήματα από ακίνητα γενικά, πρέπει να συμπληρωθεί το έντυπο
Ε2. Πρόκειται για μια κατάσταση όπου ο φορολογούμενος πρέπει να γράψει
αναλυτικά όλα τα μισθώματα από ακίνητα (πραγματικά και τεκμαρτά).

Αν δεν έχει κανένα άλλο ακίνητο εκτός από αυτό που ιδιοκατοικεί ή και ένα
δεύτερο (εξοχικό ή όχι), τότε δεν υποχρεούται να συμπληρώσει το έντυπο Ε2. Το
έντυπο Ε2 δεν υποχρεούται να το συμπληρώσει σε περίπτωση δύο δευτερευουσών
κατοικιών από τις οποίες η μία είναι εξοχική και η άλλη μη εξοχική (αστική).
Αν, όμως, έχει περισσότερες δευτερεύουσες κατοικίες, τότε ο φορολογούμενος
έχει την υποχρέωση να συμπληρώσει το έντυπο Ε2. Επίσης, αν ο φορολογούμενος
έχει ακίνητα ή χώρους και εισπράττει εισοδήματα, τότε θα πρέπει να συμπληρώσει
το έντυπο Ε2 αναλυτικά (ένα προς ένα) και τα συνολικά ποσά (τα αθροίσματα) θα
πρέπει να μεταφερθούν στον πίνακα 5 της φορολογικής δήλωσης. Στον πίνακα αυτό
θα αναγραφεί και η επιφάνεια κάθε ιδιοκατοικούμενης (κύριας ή δευτερεύουσας)
κατοικίας, ανεξάρτητα από το αν το άθροισμα είναι κάτω από 150 τ.μ. Θα πρέπει
επίσης να αναφέρεται και πόσο θα ήταν το ενοίκιο που θα πλήρωνε αν οι
κατοικίες που ιδιοκατοικούνται (κύρια ή δευτερεύουσα) δεν ήταν ιδιοκτησία του
φορολογούμενου. Αυτό πρέπει να γίνει είτε τα τ.μ. υπερβαίνουν τα 150 είτε όχι.
Αν δεν υπερβαίνουν το όριο αυτό, η Εφορία δεν θα λάβει υπόψη της το τεκμαρτό
εισόδημα από ιδιοκατοίκηση, παρ’ ό,τι το έχει αναγράψει ο φορολογούμενος.

Στην περίπτωση που η κύρια και η πρώτη δευτερεύουσα κατοικία που
ιδιοκατοικείται υπερβαίνει τα 150 τ.μ., δεν θα συμπληρωθεί το έντυπο Ε8, το
οποίο καταργήθηκε.

Όταν ολοκληρωθούν όλες αυτές οι υποχρεώσεις έρχεται η σειρά των δικαιωμάτων
του φορολογούμενου, καθώς στον πίνακα 5 από τους κωδικούς 151 και μετά
αρχίζουν οι μειώσεις. Δηλαδή από τα εισοδήματα από ακίνητα που θα δηλώσει ο
φορολογούμενος η Εφορία θα αφαιρέσει ένα ποσοστό από τις δαπάνες που τυχόν
κάνει μέσα στο 1997 για τα ακίνητα αυτά.

Όχι βέβαια κάθε δαπάνη, αλλά μόνο ορισμένες κατηγορίες, όπως είναι αυτές για
ασφάλιστρα πυρός ή άλλων κινδύνων, για επισκευή και συντήρηση, για αμοιβή
δικηγόρων για δίκες που είχατε με τους ενοικιαστές σας ή για να καθοριστούν
δικαστικά τα ενοίκια.

Αναγνωρίζονται επίσης οι δαπάνες για την επισκευή και συντήρηση του καυστήρα
κεντρικής θέρμανσης και άλλες δαπάνες για κοινόχρηστους χώρους που αναλογούν
επιμεριστικά στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Έτσι, λοιπόν η Εφορία από τις δαπάνες θα αφαιρέσει:

– 10% για αποσβέσεις, εφόσον τα ακίνητα χρησιμοποιούνται ως κατοικίες,
οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων,
ξενοδοχεία, κλινικές και σανατόρια.

– 15% από τα ασφάλιστρα πυρός και άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και
συντήρησης και αμοιβή δικηγόρου.

Αν τα ακίνητα είναι γραφεία, καταστήματα, αποθήκες κ.λπ., τότε η Εφορία θα
αφαιρέσει μόνο 5% για αποσβέσεις και μόνο 5% για ασφάλιστρα, έξοδα κ.λπ.

Όμως, η αφαίρεση για ασφάλιστρα, επισκευές κ.λπ. θα γίνει εφόσον συνυποβληθούν
τα απαραίτητα δικαιολογητικά, δηλαδή οι αποδείξεις λιανικής πώλησης, παροχής
υπηρεσιών κ.λπ.Στην περίπτωση που ο φορολογούμενος έχει ένα σπίτι μέχρι 150
τ.μ. θα γράψει ένα τεκμαρτό ενοίκιο κατά την εκτίμησή του, το οποίο έτσι κι
αλλιώς δεν θα ληφθεί υπόψη από την Εφορία. Το ίδιο ισχύει αν και η
δευτερεύουσα κατοικία έχει επιφάνεια που μαζί με το εμβαδόν της κύριας δεν
ξεπερνά τα 150 τ.μ.

Στην περίπτωση που το άθροισμα της επιφάνειας της κύριας και της πρώτης
δευτερεύουσας κατοικίας είναι μεγαλύτερο από 150 τ.μ., πάλι ο φορολογούμενος
θα γράψει ένα τεκμαρτό ενοίκιο κατά την εκτίμησή του. Η Εφορία όμως θα
υπολογίσει φέτος το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση με νέο τρόπο. Με το
νέο αυτό τρόπο το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα της ιδιοκατοίκησης δεν μπορεί να
είναι μικρότερο από 3,5% της αξίας του ακινήτου. Η αξία του ακινήτου προκύπτει
από τον πολλαπλασιασμό των εξής:

Πρώτον: Του εμβαδού της κύριας επιφάνειας της κατοικίας. Σ’ αυτήν προστίθεται
όμως το 20% της επιφάνειας της αποθήκης και του γκαράζ, αν είναι ανεξάρτητα
από την κατοικία, π.χ. βρίσκονται στο υπόγειο ή στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας οικοδομής.

Δεύτερον: Της τιμής ζώνης που ίσχυε την 1/1/1997. Αν η κατοικία βρίσκεται σε
περιοχή όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των
ακινήτων, παίρνουμε την τιμή εκκίνησης.

Τρίτον: Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος ανάλογα με την τιμή ζώνης ή
εκκίνησης είναι ο εξής:

Τιμή ζώνης ή εκκίνησης Συντελεστής

Μέχρι 150.000 δρχ. = 1,10

από 150.001 μέχρι 250.000 = 1,20

από 250.001 μέχρι 400.000 = 1,30

από 400.001 και πάνω = 1,40

Τέταρτον: Του συντελεστή παλαιότητας, που ισχύει στη φορολογία μεταβίβασης
ακινήτων με βάση την τιμή ζώνης.